Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-76/2019 по административному исковому заявлению ФИО1 к административным ответчикам - Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, с участием заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому Федеральному округу, Администрации г. Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью «Колбасная фабрика «Уралмашевская» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (далее – земельный участок) в размере его рыночной стоимости 1851 000 руб.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчет об оценке от 21 декабря 2018 года № 2322 – 18/3, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» Р.С.Г.

Представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменном отзыве указал, что нарушений действующего законодательства при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости земельного участка допущено не было.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому Федеральному округу в письменном отзыве подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер.

Представитель Администрации г. Екатеринбурга, ссылаясь на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью «Колбасная фабрика «Уралмашевская» своего отношения к рассматриваемому делу не выразили.

В судебном заседании принял участие представитель административного истца ФИО2, который требования административного иска поддержал, заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика Р.С.Г.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца ФИО2, показания свидетеля Р.С.Г., исследовав имеющиеся в административном деле доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов рассматриваемого административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – производственное здание общей площадью 937, 1 кв. м., расположенное по адресу: ....

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью 2 143 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под колбасную фабрику по адресу: ....

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 15 ноября 2012 года Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года № 32 в размере 7613650, 40 руб.

Таким образом, являясь собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, административный истец имеет исключительное право на его приобретение в собственность в связи с чем, установление в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд, не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления.

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года № 32 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город «Екатеринбург» по состоянию на 15 ноября 2012 года сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 09 апреля 2013 года.

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г. Екатеринбурга.

Принимая во внимание, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город «Екатеринбург», и оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является действующей, суд восстанавливает административному истцу срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке от 21 декабря 2018 года № 2322 – 18/3, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» Р.С.Г. из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15ноября2012 года определена в размере 1851 000 руб.

Согласно статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Представитель Администрации г. Екатеринбурга в отзыве указал о несоответствии представленного отчета об оценке от 21 декабря 2018 года № 2322 – 18/3 требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку, во-первых, в правилах отбора объектов-аналогов оценщик необоснованно не учитывал такой критерий, как площадь земельного участка, в связи с чем, отобранные объекты-аналоги № 3, 4, 5 значительно отличаются по пощади от объекта оценки.

Во- вторых, оценщиком необоснованно указано, что объект аналог № 1 по проезду Кунгурскому (микрорайон Лечебный) расположен в 3 ценовом поясе, в то время как он должен был быть отнесен к 4 ценовому поясу, соответственно, изменится и размер корректировки.

В связи с возникшими у представителя заинтересованного лица вопросами о соответствии представленного отчета об оценке от 21 декабря 2018 года № 2322 – 18/3 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд в судебном заседании допросил в качестве свидетеля оценщика Р.С.Г., который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка, и выводов, положенных в основу составленного им отчета об оценке.

Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок общей площадью 2 143 кв. м., расположен по адресу: ..., ..., относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под колбасную фабрику.

На дату оценки – 15 ноября 2012 года на земельном участке расположено здание производственное (литер Ю, Ю1), общей площадью 937, 1 кв. м.

В соответствии с картой градостроительного зонирования МО «город Екатеринбург» оцениваемый земельный участок расположен в зоне ПК-2.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, фактическое и текущее использование – под существующее здание производственного назначения, оценщик пришел к выводу о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель по производственное назначение.

На дату оценки – 15 ноября 2012 года, исходя из сегмента рынка, к которому был отнесен оцениваемый земельный участок, оценщик произвел выборку предложений по продаже земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, по правилам отбора объектов-аналогов.

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Выборка производилась из земельных участков, выставленных на продажу на вторичном рынке от 0, 5 га в г. Екатеринбурге, городах спутниках, пригорода до 25 км.

Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги для проведения расчетов были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте.

Все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки (производственная зона застройки), точно установлена их площадь, местоположение, вид разрешенного использовании и кадастровые номера.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на местоположение, на передаваемые права, на площадь, на коммуникации.

Поскольку объекты-аналоги имеют иной диапазон площади, нежели площадь объекта оценки, то корректировка на площадь произведена оценщиком через интервал площадей в соответствии со Справочником, составленным обществом с ограниченной ответственностью «РусБизнесПрайсИнформ» (дата выпуска 24 октября 2012 года).

При расчете корректировки на местоположение, оценщик указал, что объект-аналог № 1 по проезду Кунгурскому (микрорайон Лечебный) находится в 3 ценовом поясе, поскольку при составлении отчета оценщиком использовалась информация с сайта Уральской палаты недвижимости, в которой только с 31 декабря 2018 года изменен состав ценовых поясов г. Екатеринбурга. В частности, микрорайон Лечебный после 31 декабря 2018 года отнесен к 4 ценовому поясу.

Однако на дату оценки – 15 ноября 2012 года, микрорайон Лечебный относился к 3 ценовому поясу, что следует из информации Уральской палаты недвижимости.

Так как выборка объектов-аналогов через проверку коэффициента вариации являлась однородной, свидетель пояснил, что итоговая стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка определена им как средневзвешенное значение скорректированной стоимости 1 кв. м. объектов-аналогов – 863, 56 руб./кв. м.

Заслушав показания свидетеля, а также исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля Р.С.Г., у суда первой инстанции не имеется на основании следующего.

Оценку земельного участка выполнил оценщик Р.С.Г., член Саморегулируемой организации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющий специальное образование в области оценочной деятельности.

Отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп».

В отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 15 ноября 2012 года.

Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Применение конкретных размеров корректировок, оценщиком предметно описано, включая данные интернет-сайтов.

Размер введенных корректировок является проверяемым, поскольку основан на указанных в отчете об оценке методиках.

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, который не превысил 33 % и составил 27 %.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.

Доводы представителя Администрации г. Екатеринбурга о ненадлежащем подборе оценщиком объектов-аналогов по площади и неправильном применении корректировки на местоположение в ходе судебного разбирательства по делу не нашли своего подтверждения.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в материалах административного дела не имеется.

С учетом изложенного, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1851 000 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 указанного постановления, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд является 25 декабря 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 15 ноября2012года кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ..., ... с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1851 000 (один миллион восемьсот пятьдесят одна тысяча) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 25 декабря 2018года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 15 марта 2019 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова