Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - Сазоновой М.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению Петросян Армине Артюшевны об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000418, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Петросян Армине Артюшевна обратилась в суд с учетом уточненного административного искового заявления к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решения от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000418 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 октября 2021 года в размере 15780865 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта капитального строительства, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000418 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Просит восстановить срок на обращение с иском, поскольку оспариваемый размер кадастровой стоимости затрагивает права административного истца.

Административный истец Петросян А.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца Власова Е.П. в судебном заседании заявленные требования и ходатайство о восстановлении срока обжалования решения бюджетного учреждения поддержала, пояснила, что экспертное заключение в части выводов о не соответствии отчета об оценки не могут быть приняты, так как Б. член СРО, но не состоит в экспертном совете СРО, по третьему вопросу выводы эксперта сомнению не подвергает, разница с стоимостью объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке незначительная. Оснований просить о назначении повторной экспертизы сторона административного истца не имеет, полагает возможным при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться заключением эксперта Б.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Сазонова М.В. в судебном заседании заявленные требования не признала по доводам письменного отзыва, пояснила, что согласна с заключением судебной экспертизы, о назначении повторной экспертизы по делу не просила.

Административный ответчик Управление Росреестра по Пермскому краю извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, мнение по заявленным требованиям не выразило.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Административное исковое заявление подано Петросян А.А. в суд 13 июля 2022 года (направлено 11 июля 2022 года), то есть по истечении трех месячного срока, предусмотренного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Пропуск процессуального срока связан с тем, что обжалуемое решение направлено в адрес оценщика М. по электронной почте, в адрес истца от оценщика направлено 12 апреля 2022 года. Петросян А.А. стало известно о нарушении прав только 12 апреля 2022 года, в связи суд приходит к выводу о том, что с этим трехмесячный срок истекает 12 июля 2022.

С учетом того, что доказательств того, что Петросян А.А. о принятом решении бюджетного учреждения стало известно ранее 12 апреля 2022 года не имеется, принимая во внимание дату направления административного искового заявления почтовой связью 11 июля 2022 года, суд приходит к выводу о том, что срок обращения с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГЬУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки» № ОРС-59/2022/000418 от 25 марта 2022 года не пропущен.

Из материалов дела следует, что Петросян А.А. является собственником объекта капитального строительства, наименование: здание магазина, площадью 1188,2 кв.м с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена актом ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» №1721 от 19 марта 2021 года по состоянию на 9 марта 2021 года и составляет 26063927 рублей 45 копеек.

Административным истцом 1 марта 2022 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером **, в размере его рыночной стоимости от 21 февраля 2022 года №200-М/2021, составленный оценщиком М. ООО «Оценка-Пермь».

25 марта 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/001291 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1,2, 3 (стр. 74-81 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: наличие арендаторов (ОА 1, 2, 3) - корректировка выполнена некорректно, величина корректировки не обоснована, не подтверждена и отсутствует источник информации (стр.87 Отчета);

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1,2, 3 (стр. 91 Отчета) для расчета рыночной стоимости земельного участка относящегося к объекту оценки несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: местоположение (ОА №3) - несопоставим (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО №7);

- в расчетной таблице № 6.1.7 на стр. 102 Отчета объект аналог № 2 (земельный участок) расположен по адресу ****, оценщиком проведена корректировка на местоположение «+15,3». В расчетной таблице «6.1.10 Расчет стоимости земельного участка под объектом оценки» на стр. 107, 108 Отчета оценщик не применяет данную величину корректировки, тем самым вводит в заблуждение (нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3).

На основании определения Пермского краевого суда от 16 сентября 2022 года назначено проведение экспертизы в ООО «Авангард» Б., срок проведения экспертизы установлен до 5 октября 2022 года.

Экспертом Б. представлено экспертное заключение от 5 октября 2022 года № 22/0923-5, согласно которому отчет об оценке от 21 февраля 2022 года №200-М/2021 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- в графе «права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки» отсутствует описание права (стр. 5 Отчета).

- анализ рынка объекта оценки (стр. 28-57 Отчета) проведен не на дату, предшествующую дате оценки (25 октября 2021 года), а по состоянию на 4 квартал 2021 года, что является нарушением п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п. 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»;

- Оценщик (стр. 83-84 Отчета) применяет корректировку на площадь по данным издания «Справочник оценщика недвижимости-2016», утверждая, что это наиболее актуальный источник. Данная информация не соответствует действительности. Корректировочный коэффициенты имеются в табл. 183 издания Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2020 г. «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов с численностью менее 500 тысяч человек», ред. Лейфер Л.А., его применение в расчете является более корректным;

- оценщик применяет скидку на торг (стр. 83 Отчета) при расчете единого объекта недвижимости, а также корректировки на состояние здания, уровень отделки, тип объекта по данным издания «Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», утверждая, что это наиболее актуальный источник. Данная информация не соответствует действительности. Скидки на торг и корректирующие коэф-ты приведены в табл. 138,110,117,85 издания Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2020 г. «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов с численностью менее 500 тысяч человек», ред. Лейфер Л.А., его применение в расчете является более корректным;

- оценщик применяет экспертную корректировку на наличие арендатора (стр. 87 Отчета). Какие-либо источники информации, подтверждающие правильность выбранного Оценщиком значения при расчете корректировки на наличие арендатора не указаны (нарушены требования п. 5, 11, 13 ФСО № 3);

- При расчете рыночной стоимости земельного участка (стр. 99-104 Отчета) оценщик применяет скидку на торг, а также корректировку на площадь, по данным издания «Справочник оценщика недвижимости-2017. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэф-ты. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», утверждая, что это наиболее актуальный источник. Данная информация не соответствует действительности. Скидки на торг и корректирующие коэф-ты приведены в табл. 69,22 издания "Справочник оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта, Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации. Для городов миллионников" (ред. Лейфер Л.А., "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Нижний Новгород, 2020 г.), его применение в расчете является более корректным;

- при расчете рыночной стоимости земельного участка (стр. 101,102 Отчета) оценщик применяет корректировку на местоположение, по данным Аналитической информации 000 «Аналитический центр «КД-консалтинг» по состоянию на 1 января 2017 года, утверждая, что это наиболее актуальный источник. Данная информация не соответствует действительности. Имеются более актуальные на дату оценки данные, в частности Исследование «Рейтинг городских округов и муниципальных районов Пермского края по уровню социально-экономического развития и уровню развития рынка недвижимости по состоянию на 31 декабря 2020 года», выполненное Аналитическим отделом ООО «Инвест-аудит»;

- при расчете рыночной стоимости земельного участка (стр. 101,102 Отчета) оценщик считает необходимым применить корректировку на местоположение к аналогу №2 в размере +15,3%, рассчитанную по данным Аналитической информации 000 «Аналитический центр «КД-консалтинг» по состоянию на 1 января 2017 года (нарушены требования п. 22 ФСО № 7);

- оценщиком при расчете стоимости земельного участка сравнительным подходом недостаточно проанализированы ценообразующие характеристики объектов-аналогов. Оценщиком недостаточно проанализирован состав прав по участку-аналогу № 1 (фактически участок предлагается к продаже на праве краткосрочной аренды (до 5 лет), корректировка проведена без учета данного фактора) ( стр. 107,108,126,127 Отчета).

Корректировка стоимости права собственности к стоимости права краткосрочной по данным издания «Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации.» (ред. Лейфер Л.А., «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», Нижний Новгород, 2020 г.) для аналога №1 составляет: (1/0,77-1)х100 % = +29,9 % (оценщик корректировку к аналогу №1 не применяет).

- оценщиком не подтверждена дата предложения объекта аналогов № 1, 2 стр. 121,122,123,126,130 Отчета при расчете единого объекта недвижимости и аналогов №1,3 при расчете земельного участка. В скриншотах объявлений о продаже отсутствует корректная дата публикации и дата обновления (год публикации отсутствует, либо полностью дата отсутствует) (нарушены требования п. 5, 11 ФСО № 3);

- При расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости и расчете рыночной стоимости земельных участков (стр. 82-89,99-106 Отчета) оценщик не проанализировал ценообразующий фактор - локальное местоположение объектов сравнения. Оцениваемый единый объект недвижимости и земельный участок расположены на первой линии относительно центральной улицы микрорайона.

При расчете единого объекта недвижимости: Аналог №2 расположен в глубине квартала. К аналогу №2 требуется корректировка. Аналог №1 также расположен на первой линии, но в отличие от оцениваемого объекта данный аналог расположен на первой линии относительно улицы с менее интенсивным уровнем транспортных и пешеходных потоков. К объекту аналогу № 1 также требуется корректировка. Корректировка может быть рассчитана на основании данных издания «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Для городов с численностью менее 500 тысяч человек», ред. Лейфер Л. А., ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», Нижний Новгород, 2020 г. Корректировка на локальное местоположение не проведена, отсутствие корректировки не обосновано. Исправление замечания может значительно повлиять на итоговый результат стоимости объекта оценки (размер корректировки к ценам аналогов +19 % и +9,9%) (нарушены требования п. 22 ФСО № 7).

При расчете земельного участка: Аналоги №1,3 расположены в глубине квартала. К аналогам №1,3 требуется корректировка. Корректировка может быть рассчитана на основании данных «Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть I. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение» (ред. Лейфер Л.А., "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Нижний Новгород, 2020 г.):

Корректировка на локальное местоположение не проведена, отсутствие корректировки не обосновано. Исправление замечания может значительно повлиять на итоговый результат стоимости объекта оценки (размер корректировки к ценам аналогов +25%) (нарушены требования п. 22 ФСО № 7).

Наличие многочисленных технических и методологических ошибок в расчете и описании расчета свидетельствует о том, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Нарушены требования ст. 11 федерального закона №ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком подходов и методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объектов оценки соответствующим подходам и методам.

В экспертируемом отчете № 200-М/2021 от 21 февраля 2022 года был применен сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах данного подхода. По мнению эксперта, отказ от применения затратного подхода и доходного подхода является обоснованным.

Эксперт считает, что оценщик выбрал корректные и уместные методы оценки. Однако, требования законодательства РФ в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки не соблюдены. Имеются замечания по методологии и корректности проведенных расчетов, устранение которых может повлиять на конечный результат.

Суд, проанализировав все представленные экспертные доказательства, приходит к выводу о необходимости принятия за основу результат оценки, указанный в заключении эксперта ООО «Авангард» Болдыревой Е.В. от 5 октября 2022 года № 22/0923-5, поскольку оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Требованиям законодательства к лицу, которому может быть поручено производство судебной экспертизы, эксперт Болдырева Е.В. соответствует. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены такие же замечания, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000418 года, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, установлены идентичные нарушения требований ФСО, которые указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000418.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 16 сентября 2022 года экспертом Б. определен размер рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ** в размере 15981000 рублей по состоянию на 25 октября 2021 года.

В данном случае заключение эксперта от 5 октября 2022 года № 22/0923-5 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 октября 2021 года в размере 15981000 рублей.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 1 марта 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление Петросян Армине Артюшевны удовлетворить в части.

В удовлетворении требования Петросян Армине Артюшевны о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000418– отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 15981000 рублей по состоянию на 25 октября 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 марта 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 октября 2022 года.

Судья: /подпись/.