Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 26,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 12.01.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 18.10.2017 года № 26, которым на основании заявления Ершова В.А. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 11 394 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.05.2017 года в размере 4 592 921 рубля. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта более чем на 30 процентов – 78,6 процента, ниже кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, но экспертное заключение на отчет об оценке отсутствует. Представленный же Ершовым В.А. отчет об оценке от 18.09.2017 года №496-ОН/2017 (составлен сотрудником ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» оценщиком Борониной О.С., являющимся членом НП СРО «Ассоциация Российских магистров оценки»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Объекты-аналоги выбраны оценщиком некорректно, их местоположение и площадь отличаются от оцениваемого объекта, что существенно влияет на определение рыночной стоимости. Определяя объект оценки и объекты-аналоги как незастроенные, оценщик оставил без внимания тот факт, что на земельных участках находятся объекты недвижимости, а тип и состояние застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта. Оценщиком не учтено, что некоторые объекты-аналоги имеют обременения правами третьих лиц, что существенно снижает их рыночную стоимостью. Применяя корректировку «на дату продажи» оценщик неверно установил даты продажи объектов-аналогов. Проводя корректировку «на вид разрешенного использования» оценщик не принял во внимание наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, подъездных путей на земельном участке, а этот показатель существенно влияет на стоимость земельного участка. Правильность итоговых расчетов рыночной стоимости объекта оценки, выполненных оценщиком, проверить не представляется возможным из-за отсутствия в отчете используемых формул, что свидетельствует о явном нарушении стандартов оценки и о недостоверности отчета.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, заинтересованное лицо Ершов В.А., уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, а их неявка и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание без их участия.

В письменных возражениях административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выражает несогласие с требованиями административного истца, просит в их удовлетворении отказать. Указывает, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Ершов В.А. представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость. Все, используемые оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости, как следует из сведений, размещенных в свободном доступе. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета о рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Представитель заинтересованного лица Ершова В.А. - Беляцкий С.А., в судебном заседании просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальных сайтах органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре и Росреестра.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетеля Борониной О.С. суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды № от 09.06.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, арендатор Ершов В.А. владеет и пользуется на праве аренды земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение складов, обслуживание автотранспорта, производственная деятельность, площадью 11394 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Хабаровскому краю 29.06.2017 года (номер регистрации №). Срок действия договора установлен с 18.05.2017 года по 17.05.2028 года.

На земельном участке с кадастровым номером № располагаются - нежилые здания – производственные мастерские (кадастровый №), склад арочного типа (неотапливаемый) (кадастровый №), стоянка теплая на 12 машин (кадастровый №), сооружение подъездного пути (кадастровый №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № от 09.06.2017 года установлена обязанность арендатора Ершова В.А. уплачивать ежеквартально арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 21 436 785,54 рублей по состоянию на 18.05.2017 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.05.2017 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Так как Ершов В.А. является плательщиками арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

Ершов В.А. обратился 04.10.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № 496-ОН/2017 об определении рыночной стоимости, составленный 18.09.2017 года оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» Борониной О.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011601:404 по состоянию на 18.05.2017 года составляет 4 592 921 рубль.

Заявление было рассмотрено на заседании Комиссии 18.10.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 26 от 18.10.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 18.05.2017 года в размере 4 592 921 рубль.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре является арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 18.10.2017 года № 26, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – Бондар Г.Д. – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия – Исакова И.В..

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - заместителем председателя комиссии Бондаром Г.Д. (председательствовал на заседании), членом комиссии Щеткиным Д.О.; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 18.09.2017 года № 496-ОН/2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 18.09.2017 года № 496-ОН/2017 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 18.05.2017 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № площадью 11 394,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – склады, обслуживание автотранспорта, производственная деятельность, имеет значение 4 592 921 рубль.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 18.05.2017 года определена в размере 21 436 785,54 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 18.09.2017 года № 496-ОН/2017, составленного сотрудником ООО «Дальневосточный центр оценки недвижимости» оценщиком О.С.Борониной, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 18.09.2017 года №496-ОН/2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснования отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлено 6 объектов, сопоставимых с объектом оценки по категории земель и градостроительной зоне, виду разрешенного использования, местоположению, площади. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете в таблице № 7(страницы 50–51). Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок или предложений получена на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре и на сайте Росреестра (портал госуслуг), скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Проводя сравнение объектов-аналогов, и рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил корректировки: «на условия продажи», «на дату продаж», «на масштаб (на площадь)», «на вид разрешенного использования», «на местоположение». Расчет и описание корректировки представлены в Отчете (страницы 54-64), и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что выбор объектов-аналогов произведен некорректно, так как они имеют отличные от объекта оценки местоположение и площадь, что влияет на установление цены при заключении сделки по их отчуждению. Суд, оценив содержание отчета об оценки, считает, что эти доводы не заслуживают внимания, ибо являются следствием невнимательного прочтения отчета об оценке.

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами (с указанием всех характеристик земельных участков), размещена на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и учетных данных Росреестра.

Пункт 22 ФСО №7 предусматривает, что в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Производя расчет рыночной стоимости объекта оценки оценщик применил корректировки: -«на местоположение», учитывая, что объект оценки и объекты-аналоги находятся в разных градостроительных зонах, а от расположения земельного участка его стоимость может изменяться; -«на площадь», поскольку отобрать объекты-аналоги с площадью, равной объекту оценки, за исследуемый период не представилось возможным.

Доказательств того, что указанные корректировки оценщиком фактически не применены, или что выполненные им расчеты являются неверными, административный истец, как того требуют положения части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, не представил.

По мнению административного истца, оценщик не учел типы застроек объектов-аналогов и объекта оценки, оценил их как незастроенные земельные участки, что существенно повлияло на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. При таком положение оценщик обоснованно определил земельные участки как незастроенные.

Не заслуживает внимания и не нашедший своего подтверждения в ходе судебного разбирательства довод административного истца о том, что при выборе способа оценки - сравнительного анализа, оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у объектов-аналогов.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСР № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра (сайт госуслуг), не содержит сведений о наличии у отобранных оценщиком объектов-аналогов каких-либо обременений. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что эти объекты имели ограничения (обременения) на дату заключения сделки (публикации предложений) или регистрации перехода права собственности. То обстоятельство, что строения (здания), находящиеся на земельных участках, выбранных оценщиком как объекты-аналоги, были обременены правами третьих лиц - арендаторами зданий, не свидетельствует о наличии обременений у объектов недвижимости – земельных участков, продаваемых по договорам купли-продажи.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец также ссылается на то, что производя корректировку «на вид разрешенного использования», оценщик не учет наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, подъездных путей на земельном участке. Суд, оценив содержание отчета об оценки, считает, что эти доводы не заслуживают внимания, ибо являются следствием невнимательного прочтения отчета об оценке и неверного толкования положений нормативных правовых актов.

В отчете об оценке указано, что корректировка «на вид разрешенного использования» производится оценщиком с применением постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 26.12.2016 года № 3354-па.

Постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 26.12.2016 N 3354-па установлены значения коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре, на 2017 год. Значения коэффициента установлены по виду разрешенного использования и зонированию территории. Также установлены з\понижающие коэффициенты для земельных участков, предоставленных для строительства, независимо от вида разрешенного использования. Значение установленных коэффициентов не зависит от такого показателя, как наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, подъездных путей на земельном участке. Поэтому оценщик обоснованно, при проведение корректировки «на вид разрешенного использования» не учитывал эти показатели.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что сведения о датах совершения сделок в отношение объектов-аналогов определены оценщиков неверно. Суд не может согласиться с такой позицией, поскольку она является следствием неверного толкования положений закона.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).

Частями 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, сделка с объектом недвижимости считается заключенной и исполненной сторонами в день государственной регистрации перехода права собственности.

Сведения, изложенные в таблице 7 «Характеристика сопоставимых объектов-аналогов для объекта оценки» (страница 50-51 отчета об оценке), о датах совершения сделок с земельными участками, полностью соответствует сведениям о регистрации сделок и государственно регистрации перехода права собственности, содержащимся на официальном сайте Росреестра.

Административный истец считает, что отчет об оценке № 496-ОН/2017 от 18.09.2017 года не отвечает предъявляемым к нему федеральными стандартами оценки требованиям, так как в нем отсутствуют формулы, с применением которых производился расчет рыночной стоимости. Такая позиция, по мнению суда, не заслуживает внимания, так как свидетельствует о неверном понимании положений федеральных стандартов оценки.

Раздел III Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, содержит перечень требований к содержанию отчета об оценке. Так отчет об оценке должен содержать, в том числе: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, устанавливает (пункт 30), что после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Таким образом, федеральные стандарты оценки не обязывают оценщика указывать в отчете об оценке формулы, используемые им при проведении расчета рыночной стоимости и при проведении процедуры согласования. Порядок проведения расчета, применяемые при этом методы и корректировки, их величины, процедура согласования подробно описаны в отчете (страницы 54-69).

Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Доводы административного истца о необходимости подтверждения отчета об оценке положительным экспертным заключением являются следствием неверного толкования норм материального права, поэтому не принимаются судом во внимание.

Федеральным законом от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года № 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).

Поскольку Ершов В.А. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратился после 01.01.2017 года, то у него отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 26 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 26 февраля 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская