Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Тандем Плюс» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области по доверенности от 22.11.2017 г. Тетерев А.С. возражал против иска, основанного на отчете об оценке ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 411Р-08.2017 от 29.08.2017 г. о рыночной стоимости земельных участков. Ссылался на то, что данный отчет является недостоверным и недопустимым доказательством, поскольку не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе п. 11д ФСО №7, п.п. 5, 11 ФСО № 3. Полагал, что решение суда должно быть вынесено на основании судебной оценочной экспертизы от 12.01.2018 г. и не возражал против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков равной рыночной стоимости согласно заключению эксперта ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ Зарецких А.В. от 12.01.2018г. № 12076/9-4 в размере 19955796,80 руб. и 9285600 руб. соответственно.

Представитель административного истца ООО «Тандем Плюс» по доверенности от 14.08.2017 г. Тужилкина К.В. иск поддержала, выразила несогласие с результатами проведенной экспертизы от 12.01.2018 г. Полагала, что эксперт является сотрудником бюджетного учреждения, соответственно заинтересован в исходе дела. Кроме того, для объектов-аналогов № 2 и № 4 экспертом применены повышающие корректировки на коммуникации при условии, что такие коммуникации есть у оцениваемого участка, что влияет на размер рыночной стоимости. Отобранные экспертом аналоги нарушают принцип проверяемости, нет информации о том, когда именно были выставлены на продажу земельные участки. Считала необходимым назначить повторную экспертизу, экспертное учреждение не указала.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области и заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации Липецкой области в суд не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям:

Пунктами 1, 5 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ч. 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (ч. 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3).

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ и ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

На момент обращения с иском для юридических лиц соблюдение досудебного порядка – обращение в комиссию, являлось обязательным.

Материалами дела установлено, что ООО «Тандем Плюс» является собственником на основании договора купли-продажи от:

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с КН№ по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 22378657,20 руб. руб., а земельного участка с КН№ – 10619350 руб.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.01.2012 г. № П/0019/12 в Липецкой области, при Управлении Росреестра по Липецкой области от 17.10.2017 г. №№ 24, 25 заявления ООО «Тандем Плюс» от 29.09.2017 г. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН№ и с КН№ равной их рыночной стоимости согласно отчету об оценке ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 411Р-08.2017 от 29.08.2017 г.отклонены в связи с несоответствием данного отчета законодательству об оценочной деятельности и ФСО.

ООО «Тандем Плюс» обратилось с административным иском в суд по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Замечания Комиссии по отчету не устранены.

В силу абз. 1 ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На момент рассмотрения спора действует Федеральный закон от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости"

Статьей 8 указанного Закона установлено, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1).

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 ст. 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке (ч. 3).

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости относятся к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества (п. 1 ч. 5).

В соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Статьей 24.20 (ред. от 03.07.2016г., с изм. от 05.07.2016г.) названного Федерального закона предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу п. 2 ст. 375 и ст. 378.2 НК РФ, ст. 11, 12, 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

По смыслу ст. 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в п. 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Административным истцом представлен суду отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 411Р-08.2017 от 29.08.2017 г. в размере и 2515000 руб. об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН№ в размере 13178 400 руб. и участка с КН№ в размере 2515000 руб. по состоянию на 15.01.2016 г. на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области возражал против определения рыночной стоимости спорного земельного участка на основании отчета об оценке ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 411Р-08.2017 от 29.08.2017 г., полагая его ненадлежащим и недостоверным доказательством, выполненным с нарушением действующих норм закона и ФСО. По мнению ответчика в отчете дан неполный анализ рынка, применены неверные значения корректировок на инженерные коммуникации и по месту расположения объектов оценки, необоснованно применение справочника по Сибирскому федеральному округу, хотя объекты оценки расположены в Центральном федеральном округе, а также применение статьи из сети Интернет неизвестного автора.

Суд соглашается с доводами ответчика о недостоверности отчета об оценке, представленного истцом, поскольку нарушены основополагающие факторы достоверности и проверяемости. При оценке объекта в Липецкой регионе недопустимо применение справочника по Сибирскому федеральному округу, ошибки в применении корректировок по справочнику Лейфера подтверждены содержанием (таблицами) данного справочника, которые приведены самим же оценщиком в отчете, также подбор объектов-аналогов не отвечает принципу объективности исходя из местоположения объектов.

Таким образом, суд приходит к выводу о несоответствии отчета об оценке ООО «СЭО» от 29.08.2017 г. п. 11д ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, п.п. 11, 5 ФСО № 3, и он не может быть принят в качестве достоверного доказательства по делу.

В соответствии с ходатайством представителя ответчика УИЗО Липецкой области с целью проверки доводов сторон судом назначалась судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости указанных земельных участков. Проведение экспертизы поручено Липецкому филиалу ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ.

По заключению эксперта Липецкого филиала ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ №12076/9-4 от 12.01.2018 г. рыночная стоимость земельного участка с КН№ по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 19955796,80 руб., земельного участка с КН№ – 9285600 руб.

Экспертом Зарецких А.В. проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков, в нем присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, приведены расчеты и пояснения к ним, что обеспечивает проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Экспертом составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: передаваемым правам, условиям продажи (чистота сделки), условиям финансирования, факту сделки (скидка на торг), времени продажи/предложения, использованию или назначению объекта, местоположению объекта, площади объекта, коммуникаций.

При оценке эксперт обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Как следует из материалов дела, экспертом определение рыночной стоимости названного земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

При определении рыночной стоимости земельного участка на указанную дату эксперт при производстве экспертизы использовал информацию о продаже земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития РФЫ от 01.09.2014 г. № 5401, а именно: категории земель населенных пунктов, земли промышленности, класс - земельные участки под индустриальную застройку (коммерческое назначение).

Административным истцом не представлено доказательств невозможности проверить объекты-аналоги, использованные экспертом при проведении судебной экспертизы.

Экспертом проанализированы 19 предложений о продажах за период с декабря 12-14 г. по декабрь 2015 г., в таблице приведены конкретные даты предложений, сведения о коммуникациях, площади, стоимости, контактные телефоны, сайты, печатные издания.

Для анализа экспертом выбраны 4 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объектам оценки, в таблице указаны время продажи, учтены категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельных участков, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, цена, источник информации, контактные телефоны продавцов (посредников), обосновано применение корректировок, полученные результаты согласованы для итоговой оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта Зарецких А.В. соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертизы не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит фотоматериал, сведения о примененных экспертом при исследовании методик, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Возражения административного истца в отношении экспертного заключения не нашли своего подтверждения.

На основании ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ссылка на то, что эксперт является сотрудником федерального бюджетного учреждения, поэтому заинтересован в исходе дела, т.к. налог на землю также зачисляется в бюджет, объективными и допустимыми доказательствами не подтверждена.

Кроме того, при обсуждении вопроса о назначении экспертизы и выборе экспертного учреждения кандидатура Липецкого филиала ФЫБУ ВРЦСЭ МЮ РФ являлась предметом обсуждения, представитель административного истца отвода экспертному учреждению, конкретному эксперту не заявил.

Что касается довода о нарушении судебным экспертом принципа проверяемости, то он также доказательствами не подтвержден.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что каких-либо мер к проверке экспертного заключения не принимала, доказательств невозможности проверить информацию, использованную экспертом, доказательствами не подтвердила.

Сведения о коммуникациях по объектам-аналогам отражены в объявлениях, скриншоты приобщены к экспертному заключению. Два объявления по объектам-аналогам №№ 1, 3 содержат информацию о наличии коммуникаций. В отношении объектов-аналогов №№ 2, 4 – нет, поэтому эксперт обоснованно с учетом того, что земельные участки находятся в черте города, указал на наличие коммуникаций по границе и применил соответствующую корректировку.

Доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, истец не представил.

Таким образом, возражения истца в отношении экспертного заключения носят голословный характер, направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62,82,84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016 г. земельного участка с КН№ в размере 19955796,80 руб. и земельного участка с КН№ в размере 9285600 руб.

С учетом изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость по состоянию на 15.01.2016 г. земельного участка с КН№. равной рыночной стоимости в размере19955796,80 руб. и земельного участка с КН№ в размере 9285600 руб., что в соответствии со ст. ст. 65 - 66 ЗК РФ, положениями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости).

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 5780 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для автосервиса с АЗС, принадлежащего на праве собственности ООО «Тандем Плюс», расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15 января 2016 года равной рыночной стоимости в размере 19955 796 руб. 80 коп.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для комплекса автосервиса с АЗС, принадлежащего на праве собственности ООО «Тандем Плюс», расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15 января 2016 года равной рыночной стоимости в размере 9285 600 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 29 сентября 2017 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 05.02.2018 г.