Гражданский кодекс часть 1

административное дело по административному иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ильюшко А. И. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Росреестра по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости пяти земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – глава КФХ) Ильюшко А.И. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости пяти земельных участков, расположенных в <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной их рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке, составленном ООО «<...>» <...> по состоянию на <...>, с кадастровыми номерами: № <...>, площадью <...> кв.м, – <...> руб.; 79:06:2501001:186, площадью <...> кв.м, – <...> руб.; № <...>, площадью <...> кв.м, – <...> руб.; № <...>, площадью <...> кв.м, – <...> руб.; № <...>, площадью <...> кв.м, – <...> руб.

Требования мотивированы тем, что, на основании договора аренды от <...>№ <...> является арендатором названных пяти земельных участков, в связи с этим имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости в размере их действительной рыночной стоимости, так как кадастровая стоимость, утверждённая постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп по состоянию на <...>, завышена.

Просил восстановить срок для обращения в суд с указанным административным иском, поскольку в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) очередные результаты определения кадастровой стоимости не внесены.

Определениями суда от <...> и <...> к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация Смидовичского муниципального района ЕАО.

В судебном заседании представитель административного истца Бахирев В.И., действующий на основании доверенности от <...>, требования уточнил, просил восстановить срок для обращения в суд и установить кадастровую стоимость поименованных земельных участков по состоянию на <...> в размере рыночной стоимости, определённом в экспертном заключении ООО «<...>» (эксперт С.Н.В.) от <...>№ <...>:

№ <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.

Административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом. Административный истец глава КФХ Ильюшко А.И., правительство ЕАО, администрация Смидовичского района о причинах неявки суд не известили, Управление Росреестра по ЕАО, ФГБУ «ФКП Росреестра» просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, в связи с этим административное дело на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

В письменном отзыве на административный иск представитель административного ответчика правительства ЕАО О.А.Г., действующая на основании доверенности от <...>№ <...>, просила отказать в удовлетворении требований. Указала, что правительство ЕАО, утверждая оспариваемую кадастровую стоимость, основывалось на требованиях закона.

В письменном отзыве на административный иск законный представитель административного ответчика руководитель Управления Росреестра по ЕАО З.С.Е. указала, что Управление Росреестра по ЕАО не препятствует административному истцу в реализации законных прав на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их действительной рыночной стоимости.

В письменном отзыве на административный иск законный представитель заинтересованного лица директор ФГБУ «ФКП Росреестра» К.С.А. указал, что сведения о кадастровой стоимости поименованных пяти земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании постановления правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп. Количественные и (или) качественные характеристики поименованных объектов недвижимости не изменялись, при определении их кадастровой стоимости технических ошибок не выявлено.

Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 245 КАС РФ, частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Еврейской автономной области по состоянию на <...>, в том числе арендуемых административным истцом:

№ <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.

Сведения об указанной оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости внесены в ГКН <...>, следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок обращения в суд истёк <...>. Административный истец обратился в суд с настоящим административным иском <...>, с пропуском данного срока.

Руководствуясь разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывая, что по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении главе КФХ Ильюшко А.И. срока для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости поименованных пяти земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на <...>.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из договора аренды от <...>№ <...> следует, что пять земельных участков с кадастровыми номерами № <...> переданы КУМИ администрации Смидовичского муниципального района ЕАО в аренду главе КФХ Ильюшко А.И. сроком по <...>. Арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, поскольку административный истец является арендатором названных пяти земельных участков, арендная плата за пользование которыми рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, следовательно, её результатами затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ему право на обращение в суд административным иском.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абзацем 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёт об оценке от <...>№ <...>, изготовленный ООО «№ <...>» (оценщик Р.Н.Б., свидетельство о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный № <...> от <...>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от <...>№ <...>), согласно которым рыночная стоимость поименованных объектов недвижимости по состоянию на <...> составляет: № <...>, площадью <...> кв.м, – <...> руб.;

№ <...>, площадью <...> кв.м, – <...> руб.;

№ <...>, площадью <...> кв.м, – <...> руб.

Согласно заключению эксперта ООО «<...>» (эксперт С.Н.В.) от <...>№ <...> в названном отчёте об оценке от <...>№ <...> анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости проведён не в полном объёме, использованная оценщиком информация является достоверной и проверяемой, но не достаточной, допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Имеющиеся нарушения вводят в заблуждение пользователей отчёта, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Оснований не согласится с мнением эксперта, о том, что рыночная стоимость упомянутых объектов недвижимости, установленная данным отчётом об оценке, является недостоверной, у суда не имеется. В судебном заседании представитель административного истца Бахирев В.И. возражений относительно указанного обстоятельства не высказал.

Так, в соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (часть 1).

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте (часть 3).

В соответствии требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

На стр. 19 и 20 отчёта в перечне применяемых стандартов оценщик указывает мнение ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости», тогда как в соответствии с заданием на оценку оценщиком недопустимо применение ФСО № 4.

В рамках доходного подхода выводы оценщика о выборе сельхозкультуры на участке, о рассчитанной ставке капитализации имеют нарушения, что вводит в заблуждение пользователей отчёта, допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

При расчете коэффициента капитализации оценщиком допущены нарушения. Так, На стр. 75 в таблице 9.12 отчёта для отдельных рисков имеются неоднозначные выводы и несоответствия:

-региональный риск оценивается в 8 баллов (что соответствует по описанию на стр. 74 «высокий риск»), однако в обосновании оценщик прописал, что уровень риска выше среднего (по описанию на стр. 74 до 8 баллов).

-риск на неэффективный менеджмент оценивается в 8 баллов (что соответствует по описанию на стр. 74 как «высокий риск»), однако в обосновании оценщик прописал, что уровень риска выше среднего (по описанию на стр. 74 до 8 баллов);

Кроме того, по данному виду риска оценщик прописал, что для производства сои нет государственной поддержки в виде субсидий и пониженных ставок, что не соответствует действительности. В соответствии с нормативно-правовыми актами (областные целевые программы), действующими на территории ЕАО, имеются сведения о государственной поддержке сельхозпроизводителям (субсидии и льготное кредитование).

В отчёте отсутствует анализ влияния данных факторов на рынок оцениваемого объекта, а также выводы по данному анализу. Отсутствие данных показателей не нашло отражения при определении уровня риска для расчёта величины ставки капитализации.

Оценивая данный отчёт об оценке от <...>№ <...> по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что он не отвечает требованиям относимости и допустимости, поскольку выводы оценщика не ясны, исследованные обстоятельства содержат противоречия, вводят в заблуждение, информация, приведенная в отчёте, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена, что в свою очередь вызывает сомнение в достоверности установленной в нём рыночной стоимости упомянутых земельных участков.

На основании определения суда от <...> по настоящему делу ООО «<...>» (эксперт С.Н.В., свидетельство от <...>№ <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный № <...> от <...>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от <...>№ <...>, член Экспертного совета саморегулирующей организации оценщиков Российского общества оценщиков) проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению указанного эксперта от <...>№ <...> рыночная стоимость пяти земельных участков по состоянию на <...> установлена в размере: № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.

В экспертном заключении проведён анализ рынка и других внешних факторов, влияющих на их стоимость, дано описание объектов оценки, о местоположении земельных участков, их количественных и качественных характеристиках, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты, проведён анализ наиболее эффективного использования, в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки.

Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами, сделанными экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием доходного подхода (метод капитализации земельной ренты).

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивирован, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта об установлении рыночной стоимости упомянутых земельных участков, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется.

В связи с этим заключение от <...>№ <...> является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость поименованных земельных участков по состоянию на <...> в размере: № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.; № <...> – <...> руб.

Представитель административного истца Бахирев В.И. согласился с выводами эксперта и уточнил заявленные административным истцом требования.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец глава КФХ Ильюшко А.И. обратился в суд с административным иском <...>, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость пяти поименованных земельных участков подлежит применению на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ГКН в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО О.А.Г. о том, что, утверждая оспариваемую кадастровую стоимость постановлением от 29.11.2012 № 680-пп, правительство ЕАО основывалось на требованиях закона, поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат, несостоятелен, основан на неверном толковании приведённых выше норм права, предусматривающих возможность установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Восстановить главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ильюшко А. И. срок для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости пяти земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на <...>.

Административное исковое заявление главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ильюшко А. И. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости пяти земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость пяти земельных участков, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для выращивания зерновых и зернобобовых культур, по состоянию на <...> равной их рыночной стоимости с кадастровыми номерами:

-№ <...>, площадью <...> кв.м, местоположение: <...>, в размере <...> руб.;

-№ <...>, площадью <...> кв.м, местоположение: <...>, в размере <...> руб.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения Ильюшко А.И. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать <...>.

Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости пяти земельных участков с кадастровыми номерами № <...>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья суда ЕАО Н.И. Токмачева

решение в окончательной форме изготовлено 04.02.2020