Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Спиридонова А.Е. при секретаре судебного заседания Ильиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Химпром» к Кабинету Министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ПАО «Химпром» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: ..., с кадастровым номером ..., площадью 630 кв. м., и с кадастровым номером ..., площадью 85 840 кв. м., равной их рыночной стоимости в размере 253 269 руб. и 22 575 920 руб. соответственно. Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанных земельных участков, находящихся в собственности Чувашской Республики. Размер арендной платы устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая Постановлением Кабинета Министров ЧР от 27.09.2013 N 396 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики" установлена соответственно в размере 349 316 руб. 10 коп. и 59 720 604 руб. 80 коп. Между тем, рыночная стоимость земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости. С целью установления рыночной стоимости земельных участков ПАО «Химпром» обратилось к независимому оценщику ООО «Ди энд Эл Оценка». Согласно отчету оценщика по состоянию на 01 января 2013 года рыночная стоимость указанных земельных участков, составила соответственно 253 269 руб. и 22 575 920 руб. В установленном порядке отчет прошел экспертизу в экспертном совете общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" в г. Москве и по нему получено положительное экспертное заключение от 25.03.2015 года № 740/2015. В последующем административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике, которая решением от 03 августа 2015 года № 126 отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости. Между тем, по мнению административного истца, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и законность акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не является.

Определением суда от 5 февраля 2016 года принят отказ ПАО «Химпром» от административного иска к Кабинету Министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике и прекращено производство по делу в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, который расположен по адресу: ..., с кадастровым номером ..., площадью 630 кв. м.

В остальной части представитель административного истца ПАО «Химпром» Егорова Н.С. исковые требования поддержала; представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии Паймина О.В., представитель заинтересованного лица Госкомимущества Чувашии Семенова Н.Ю. (представляющая также интересы Кабинета Министров Чувашской Республики) оставили удовлетворение исковых требований на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике просило рассмотреть дело без своего участия, в письменном отзыве на иск оставило удовлетворение исковых требований на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, на основании договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики от 21 ноября 2011 года, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики и ОАО «Химпром» (в настоящее время – ПАО «Химпром»), административный истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ..., площадью 85 840 кв. м., находящегося в собственности Чувашской Республики. В настоящее время, как видно из письма филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии от 28 января 2016 года, земельный участок имеет кадастровый номер ....

Размер арендной платы в соответствии с п. 4.2 договора от 21 ноября 2011 года и приложению №2 к договору устанавливается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года.

В соответствии с указанным Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 59 720 604 руб. 80 коп.

В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку ПАО «Химпром» является арендатором указанного выше земельного участка, и размер арендной платы зависит от его кадастровой стоимости, результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка ПАО «Химпром» обратилось к независимому оценщику ООО «Ди энд Эл Оценка». Согласно отчету оценщика от 5 февраля 2015 года по состоянию на 01 января 2013 года рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером ... составляет 22 575 920 руб. В установленном порядке отчет прошел экспертизу в экспертном совете общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" в г. Москве и по нему получено положительное экспертное заключение от 25.03.2015 года № 740/2015.

20 июля 2015 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике, которая решением от 03 августа 2015 года № 126 отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.

ПАО «Химпром» не оспаривает названное решение Комиссии, в связи с чем в силу ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение Комиссии не являются предметом рассмотрения по данному делу.

В ходе производства по делу по ходатайству представителя Госкомимущества Чувашии судом была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года.

Согласно экспертному заключению ООО «Аргент Бизнес» от 25 декабря 2015 года № 328, составленному оценщиком ФИО, по состоянию на 01 января 2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 41632400 руб.

Суд считает, что оснований не доверять вышеуказанному заключению ООО «Аргент Бизнес» не имеется, поскольку судебная экспертиза назначена определением суда, заключение дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Заключение мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональным экспертом, который в установленном порядке был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Выводы эксперта неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования. Рыночная стоимость земельных участков определена сравнительным методом (методом сравнения продаж).

Возражения ПАО «Химпром» относительно достоверности выводов, изложенных в заключении ООО «Аргент Бизнес», в частности, что эксперт необоснованно отказался от применения затратного подхода, не учел факт застройки земельного участка при использовании сравнительного подхода и особенности использования земельного участка под полигон для захоронения промышленных отходов, суд отклоняет по следующим причинам.

В экспертном заключении от 25 декабря 2015 года на стр. 13 экспертом обоснован отказ от применения затратного подхода, исходя из особенности земельного участка как природного объекта, который не может оцениваться по затратам на его воспроизводство или замещение.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Экспертом подробно мотивирован выбор объектов-аналогов для использования сравнительного метода оценки: земельные участки расположены в границах города Новочебоксарска, имеют сходное разрешенное использование и транспортную доступность.

Следует отметить, что затратный метод не был использован и в отчете оценщика ООО «Ди энд Эл Оценка» от 5 февраля 2015 года, на который ссылается административный истец. При этом в указанном отчете оценщиком были выбраны объекты-аналоги, находящиеся, преимущественно, в городе Чебоксары.

В этой связи при разрешении настоящего спора суд основывается заключением судебной экспертизы, выполненной ООО «Аргент Бизнес», и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном судебной экспертизой.

Статьей 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 названного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка подано ПАО «Химпром» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике 20 июля 2015 года, то установленная судом рыночная стоимость в данном случае подлежит применению с 01 января 2015 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Следовательно, настоящее решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является основанием для внесения ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Чувашской Республике – Чувашии сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в Государственный кадастр недвижимости в силу закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 179, 249 КАС РФ, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ..., площадью 85 840 кв. м., равной его рыночной стоимости в размере 41632400 руб.

Считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 20 июля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики А.Е.Спиридонов

Мотивированное решение составлено 10.02.2016