Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, просил установить кадастровую стоимость жилого дома общей площадью 179,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2 710 300 рублей по состоянию на 21 сентября 2020 года; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером № в размере 2 710 300 рублей.

В обоснование требований в заявлении указано, что ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости. Установленная в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № кадастровая стоимость (6 857 022,97 рублей), значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета №17/2021 от 26 января 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «Яр-Оценка» (2 710 300 рублей). Завышение кадастровой стоимости здания влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Судом исключено из числа заинтересованных лиц ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика. Также в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО3

Административный истец ФИО1, надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 участвовала, исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо мэрия г. Ярославля, ФИО3 о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

В силу статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено судом без участия лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Яр-Оценка» ФИО4, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежал жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22 марта 2021 года. 13 апреля 2021 указанный объект по договору купли-продажи продан ФИО3 Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 7 мая 2021 года.

В соответствии с актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» АОКС-76/2020/000379 от 30 сентября 2020 года кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости установлена в размере 6 857 022,97 рублей по состоянию на 21 сентября 2020 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 октября 2020 года.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет №17/2021 от 26 января 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Яр-Оценка», согласно которому по состоянию на 21 сентября 2020 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 2 710 300 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

При исследовании отчета ООО «Яр-Оценка» №17/2021 от 26 января 2021 года судом установлено, что оценщиком с учетом положений пунктов 22 и 23 ФСО №3, рыночная стоимость объекта оценки определялась в рамках затратного подхода, поскольку у оценщика отсутствовала возможность подбора необходимого количества объектов-аналогов для применения сравнительного подхода, и отсутствовали данные, позволяющие прогнозировать будущие доходы, для применения доходного подхода. В рамках затратного похода оценщик применил метод сравнительной единицы. Для определения затрат оценщик использовал справочники укрупненных показателей стоимости строительства, выпущенных ООО «КО - ИНВЕСТ» 2019 года. Критериями для отбора аналогов являлись класс констуктивной системы, назначение и площадь. Оценщиком проведены необходимые корректировки, обоснование размера которых приведено в отчете. В связи с тем, что стоимость объекта оценки определялась как сумма затрат на замещение и прибыли предпринимателя, за вычетом накопленного износа, без учета стоимости прав на земельный участок, на котором расположен объект исследования, оценщик счел возможным и правомерным использование показателя прибыли предпринимателя, опубликованного в портале СтатРиелт. Согласно данным Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации «СтатРиелт» величина прибыли предпринимателя определена на основе опроса участников рынка - собственников, инвесторов и их представителей; представляет собой отношение прибыли, полученной в результате продажи вновь построенного объекта, к вложенным в строительство этого объекта средствам (без учета затрат на приобретение земельного участка) - прибыль инвестора (девелопера, застройщика, предпринимателя). Прибыль инвестора не включает прибыль подрядной или генподрядной организации, выполнявшей строительство, отражает ожидаемую инвесторами экономическую эффективность капитальных вложений в строительство различных видов объектов недвижимости. На основании данного исследования, прибыль предпринимателя для таунхауса составила 7%.

Справочник оценщика под редакцией ФИО5 «Жилые дома» 2019, по которому размер прибыли предпринимателя составляет для таунхаусов 15,9%, рассматривался оценщиком в качестве источника о значении прибыли для предпринимателя, но был отклонен. В данном справочнике приводятся значения прибыли предпринимателя в зависимости от активности рынка. Исходя из отчета №17/2021 от 26 января 2021 года (страница 55), оценщиком определен рынок объекта оценки как неактивный. В справочнике под прибылью предпринимателя понимается разность доходов от продажи построенного объекта и затрат на обеспечение его строительства. Так как объект оценки не завершен строительством, а данных по сроку выполнения отдельных этапов строительства у оценщика нет, поэтому данный справочник не применялся в расчетах.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно того, что при определении рыночной стоимости объекта исследования оценщик исходил из 100% отсутствия полов, суд отклоняет.

Исходя из пояснений оценщика ФИО4, по результатам осмотра установлено и зафиксировано фотоматериалами, что полы отсутствуют, стяжки (черновой слой, который укладывается на поверхность нижнего слоя пола и в большинстве случаев служит основой для последующей укладки чистового покрытия) нет, имеются лишь плиты перекрытия, видны стыки плит, не заделан кирпич у порогов, армирующие сетки.

Показания свидетеля не содержат противоречий, согласуются с содержанием отчета и материалами дела, доказательства, которые могли бы поставить под сомнения показания свидетеля, не представлены. Показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объекта недвижимости, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности. В связи с этим оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется.

По изложенным основаниям, с учетом непредставления доказательств, опровергающих рыночную стоимость, определенную в отчете, у суда не имеется сомнений в обоснованности отчета ООО «Яр-Оценка» об оценке и достоверности определения рыночной стоимости.

Представленный административным истцом отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Поскольку документальных данных, содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № участвующими в деле лицами не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, определенном в соответствии с отчетом ООО «Яр-Оценка» №17/2021 от 26 января 2021 года 2 710 300 рублей по состоянию на 21 сентября 2020 года.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта капитального строительства подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 17 июня 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2 710 300 рублей по состоянию на 21 сентября 2020 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 июня 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина