Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Торговая база» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общей площадью 30563 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1<адрес>, з/у 57, в размере его рыночной стоимости в сумме № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерного общества «Торговая база» (далее – ЗАО «Торговая база») обратилось в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общей площадью 30563 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1<адрес>, з/у 57, кадастровая стоимость которого составляет № рублей по состоянию на 25 декабря 2015 года. Однако рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 декабря 2015 года составляет № рублей, что установлено отчетом об оценке от 02.02.2016 года №01-01/16, составленным оценщиком ООО «Дзержинская оценочная палата». Оценка проведена на 25 декабря 2015 года в связи с тем, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет именно 25.12.2015 года.

18 марта 2016 года Ассоциацией саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов - оценщиков» подготовлено экспертное заключение №160204-0157-52, которое подтвердило, что отчет об оценке от 02.02.2016 года №01-01/16 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа и стандартов НП СРО «НКСО» и правил оценочной деятельности.

26 апреля 2016 года административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. 11 мая 2016 года Комиссия отклонила данное заявление.

Руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость на 25 декабря 2015 года земельного участка (земли населенных пунктов), разрешенное использование: для производственной деятельности, общей площадью 30 563 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО1<адрес>, з/у 57, в размере рыночной стоимости в сумме №

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель ЗАО «Торговая база» ФИО8 требования административного искового заявления поддержал в полном объеме.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены судом надлежащим образом. Ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

В письменном отзыве ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Нижегородской области указало, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и Филиал определяют кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Просило суд рассмотреть дело без участия представителя. Сообщило, что земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет 25.12.2015 года. Актуальная кадастровая стоимость данного земельного участка определена на основании Акта оценки с учетом удельных показателей кадастровой стоимости, установленных постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Иных изменений качественных или количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка, в государственный кадастр недвижимости не вносилось. Представило в суд Акт определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (л.д.117-126).

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзыва на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 названного Закона). Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Законом порядке документов, если иное не установлено Законом (часть 5 статьи 4 названного Закона). Пунктом 11 части 2 статьи 7 данного Федерального закона установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 года №221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 данного Федерального закона в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом согласно части 4 статьи 16 Закона учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

Федеральным законом от 22.07.2010 года №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

ЗАО «Торговая база» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общей площадью 30563 кв.м., расположенный по адресу: ФИО1<адрес>, з/у 57. Данное обстоятельство подтверждается представленной административным истцом в суд копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д.10), выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, полученной по запросу суда (л.д.122).

Так как земельный участок является вновь учтенным, его актуальная кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета на основании Акта оценки от 25.12.2015 года с учетом удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», то применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, является 25.12.2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет №

В подтверждение соблюдения досудебного порядка рассмотрения спора административный истец ЗАО «Торговая база» представило в суд копию решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 11.05.2016 года №412/2016, которым заявление ЗАО «Торговая база» отклонено. При этом из решения комиссии следует, что обращение ЗАО «Торговая база» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением имело место 26.04.2016 года (л.д.97-98).

При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.

В качестве доказательств обоснованности заявленных требований ЗАО «Торговая база» представило в суд отчет от 02.02.2016 года №01-01/16 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО6 (л.д.14-84).

Также административным истцом в суд представлено положительное экспертное заключение от 18.03.2016 года №160204-0157-52 на отчет об оценке от 02.02.2016 года №01-01/16, составленное экспертами ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ФИО4 и ФИО5 (л.д.86-96).

Согласно отчету об оценке от 02.02.2016 года №01-01/16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общей площадью 30563 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1<адрес>, з/у 57, составляет № рублей по состоянию на 25 декабря 2015 года (л.д.15).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об оценке земельного участка от 02.02.2016 года №01-01/16, составленный оценщиком ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО2, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также стандартов Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком ФИО6 в составленном отчете обозначены допущения и ограничения, примененные при оценке, приведены использованные документы. Из задания на оценку следует, что целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки в целях оспаривания кадастровой стоимости земельного участка (л.д.17, 22-23).

Оценщиком дано описание объекта оценки, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение (л.д.24-28).

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка земельных участков, дан анализ рынка земли в Нижегородской области и в Павловском районе Нижегородской области со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Определен сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок – земельные участки под размещение зданий производственно-складского назначения (л.д.37).

Определены факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость (л.д.46-49).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выполнен оценщиком в соответствии с пунктом 20 ФСО №7 «Оценка недвижимости». Признано, что наилучшим использованием земельного участка является его фактическое использование – для производственной деятельности (производственно-складского) назначения (л.д.52).

Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов (л.д.53-55).

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений земельных участков в Нижегородской области, подобрано 18 предложений о продаже земельных участков, сведения о которых приведены в отчете. Оценщиком указаны общие правила отбора аналогов для расчетов и обоснование их выбора. Объем доступных данных указан в таблице 4.1. Указанная информация дает полное представление о качественных и количественных характеристиках объекта оценки, объектов аналогов и ценовой информации необходимой для расчетов рыночной стоимости объекта оценки (л.д.39-45).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. В Отчете приведены критерии, по которым осуществлялся подбор земельных участков-аналогов. В качестве объектов-аналогов использованы предложения о продаже земельных участков, расположенных в Нижегородской области. При этом на странице 43 Отчета приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, на странице 50 Отчета - расчеты. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7.

К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении Отчета; в Отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации (стр.16, 18, 19, 20, 21, 33, 34, в таблицы 4.1, 5.1). В Приложении к Отчету имеются принт-скрины интернет страниц с предложениями объектов аналогов, используемых в расчетах рыночной стоимости.

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Оценщик изложил в отчете использованные допущения и ограничения, обосновал выводы. В самом отчете и приложении к отчету содержится информация об источниках, используемых при проведении оценки, в том числе копии материалов и распечаток с сайтов, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов.

Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик ФИО6 имеет профессиональное образование в области оценки, квалификация: экономист, является оценщиком 1 категории, членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», регистрационный номер 01635, стаж работы в сфере оценочной деятельности 11 лет. Профессиональная ответственность оценщика застрахована (л.д.19-20, 68-71).

Из представленного суду положительного экспертного заключения от 18.03.2016 года №160204-0157-52 на отчет об оценке от 02.02.2016 года №01-01/16, составленного экспертами ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ФИО4 и ФИО5, следует, что отчет об оценке земельного участка от 02.02.2016 года №01-01/16, составленный оценщиком ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО6, соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Выбор оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода обоснован, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете и приведены в отчете в полном объеме, позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок. Допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация, указанная в отчете, имеет ссылки на источники и содержится в Приложении к отчету. В отчете не выявлено технических ошибок, приводящих к нарушению требований законодательства Российской Федерации. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, замечания к отчету отсутствуют, отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить требование административного истца.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком величины рыночной стоимости земельного участка, участвующими в деле лицами не представлено.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № необходимо считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, то есть 26 апреля 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Торговая база» по настоящему делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общей площадью 30563 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1<адрес>, з/у 57, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на 25 декабря 2015 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 26 апреля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 12 августа 2016 года.

Судья М.А. Кручинин