Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца по доверенности Комаровой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Черкасова В.А. к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Черкасов В.А. 17 октября 2019 года обратился в Тамбовский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав в обоснование своих требований, что является собственником офисного здания с торговыми помещениями с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***

В отношении названного объекта недвижимости была установлена кадастровая стоимость по состоянию на 01 ноября 2018 года, с размером которой административный истец не согласен, в административном исковом заявлении просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком

Представитель административного истца в судебном заседании административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, с учетом уточнений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своих письменных отзывах административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный оценщиком размер рыночной стоимости объекта недвижимости, возражают против удовлетворения административных исковых требований по процессуальным основаниям, полагая себя ненадлежащими административными ответчиками.

Административный ответчик Комитет по управлению имуществом Тамбовской области в письменном отзыве возражает против удовлетворения административного иска, ссылаясь на существенное отклонение рыночной стоимости от кадастровой, что должно вызывать сомнения.

Выслушав представителя, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гражданин или юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

В соответствии с п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что Черкасов В.А. является собственником офисного здания с торговыми помещениями с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, ***, ***

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В рассматриваемом случае таковым, а соответственно и надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, которым кадастровая стоимость объекта недвижимости административного истца определена по состоянию на 01 ноября 2018 года в размере 184 680 818,14 руб.

Так как Комитет по управлению имуществом Тамбовской области не утверждал оспариваемую кадастровую стоимость нежилого здания, административные исковые требования к названному лицу предъявлено необоснованно.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, иными материалами дела, сторонами не оспариваются.

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как налогоплательщика.

Согласно части 1 ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет об оценке объекта оценки № 2019-09-04-О от 19 сентября 2019 г., составленный оценщиком Сутягиным В.Ю. – сотрудником ООО «Оценка+», членом НП СРО СВОД, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 01 ноября 2018 года составляет 66 257 342 руб.

Определением суда от 19 ноября 2019 года по делу была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно заключению эксперта № 03333/4-4-19 от 03 февраля 2020 г., выполненного судебным экспертом Шишковым А.В., сотрудником ФБУ «Тамбовская ЛСЭ» МЮ РФ, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 01 ноября 2018 года составляет 76 079 000 руб.

Исследовав заключение судебного эксперта Шишкова А.В., суд находит его соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Судебный эксперт Шишков А.В. имеет соответствующее образование, значительный опыт работы, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

В соответствии с п.24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца равной рыночной в размере, определенном в представленном административным истцом отчете об оценке, так как названный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания названного отчета следует, что оценщик после расчета рыночной стоимость объекта недвижимости сравнительным и доходным подходом до согласования результатов оценки произвел вычитание суммы НДС из результатов расчета. При этом оценщик не учел следующее.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 298, результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО № 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО № 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39, статьи 146 НК РФ следует, что объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость является реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4-11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Согласно пункта 25 Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введенного в действие приказом Минфина России от 28 декабря 2015 г. № 217н, цена основного (или наиболее выгодного) рынка, использованная для оценки справедливой стоимости данного актива или обязательства, не должна корректироваться на затраты по сделке... Затраты по сделке не являются характеристикой актива или обязательства; они, скорее, являются специфичными для сделки и будут отличаться в зависимости от того, каким образом организация вступает в сделку в отношении актива или обязательства.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и как-то влияет на ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, вычитание суммы налога на добавленную стоимость из результатов расчета рыночной стоимости противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

. Соответствующие разъяснения содержатся в письме от 12 октября 2017 года N Д22и-1031 Минэкономразвития России, осуществляющего нормативное правовое регулирование в области оценочной деятельности, согласно которым режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта. В связи с этим представляется, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС.

Такой же позиции придерживается и международное сообщество оценщиков, в частности, в пункте 210.1 Международных стандартов оценки, разработанных Комитетом по стандартам Международного Совета по Стандартам оценки в 2017 году, указано, что в большинстве баз оценки будет отражаться расчетно-оценочная цена обмена актива без учета затрат продавца на осуществление продажи или затрат покупателя на покупку и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате каждой из сторон в результате непосредственного совершения сделки.

Таким образом, уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости на сумму налога на добавленную стоимость не основано на положениях действующего законодательства.

Кроме того, рассчитав рыночную стоимость единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемое здание административного истца, сравнительным и доходным подходом, оценщик вычитает из полученных результатов стоимость земельного участка под зданием, при этом не принимает во внимание, что некоторые объекты-аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходом, являются нежилыми помещениями, а не едиными объектами недвижимости, включающими в себя здание с земельным участком. Таким образом, оценщиком при составлении названного отчета был нарушен пп. «б» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611.

Поскольку в судебном заседании было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объектов оценки не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части административных исковых требований, предъявленных к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области и необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном судебным экспертом Шишковым А.В.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Черкасова В.А., поданное в Тамбовский областной суд 17 октября 2019г., удовлетворить в части административных исковых требований, предъявленных к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области.

Установить кадастровую стоимость офисного здания с торговыми помещениями с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 ноября 2018 года в размере 76 079 000 руб.

В удовлетворении административных исковых требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Е.Гурулева

Решение суда в окончательной форме составлено 05 марта 2020 года.

Судья Т.Е.Гурулева