Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Промизделия» (далее – ООО «Промизделия») к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Промизделия» 10 августа 2020 года обратилось в Тамбовский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав в обоснование своих требований, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 3494,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговый центр, расположенного по адресу: ***.

В отношении названного объекта недвижимости была установлена государственная кадастровая стоимость, с размером которой административный истец не согласен, полагает ее размер завышенным, нарушающим его права как плательщика налога на имущество юридических лиц.

В административном исковом заявлении ООО «Промизделия» просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом.Ходатайств об отложении рассмотрения дела участвующие в деле лица не заявляли.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своем письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный оценщиком размер рыночной стоимости нежилого здания, указал о том, что не осуществлял государственную кадастровую оценку, в связи с чем считает себя ненадлежащимответчиком по делу и возражает против предъявленных к нему требований по процессуальным основаниям.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гражданин или юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

В соответствии с п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО «Промизделия» является собственником здания с кадастровым номером *** площадью 3494,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговый центр, расположенного по адресу: ***.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В силу пункта 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости устанавливаются законом субъекта Российской Федерации только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.

Согласно п.7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:

1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень);

2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;

3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно абзаца 2 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества на территории Тамбовской области установлены Законом Тамбовской области 2 ноября 2017 г. № 141-З «О внесении изменений в Закон Тамбовской области «О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области»
(принят Тамбовской областной Думой 27 октября 2017 г.).

Объект недвижимости административного истца был включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год, утвержденный приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 27 декабря 2019 г. № 798, под номером 695.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, иными материалами дела, сторонами не оспариваются.

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как налогоплательщика.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 г. № 611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области» утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания в размере 123 756 494,43 руб.

Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, административный истец 11 ноября 2019 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в связи с установлением кадастровой стоимости равной рыночной. Решением Комиссии № 183 от 26 ноября 2019 года заявление административного истца было отклонено в связи с наличием недостатков отчетов об оценке.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет об оценке объекта оценки ООО «Оценка+» оценщика ФИО1 № 2019-04-05-О/1 от 4 июля 2019 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 01 января 2016 года составляет 60 465 610 руб.

Определением суда от 29 октября 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости административного истцапо состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно заключения эксперта № 1762/50 от 03 декабря 2020 г., выполненного судебным экспертом ФИО2, сотрудником АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 01 января 2016 года составляет 68 201 286 руб.

Представитель административного истца согласился с выводами судебного эксперта, в письменном заявлении просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом.

Исследовав заключение судебного эксперта, суд находит его соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Судебный эксперт ФИО2 имеет высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона № 135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат № 015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж работы экспертной работы с 2011 года, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

Суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца равной рыночной в размере, определенном в представленном административным истцом отчете об оценке, поскольку названный отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Так, оценщик, рассчитав рыночную стоимость единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемое здание административного истца, сравнительным и доходным подходом, вычитает из полученных результатов стоимость земельного участка под зданием, при этом не принимает во внимание, что все объекты-аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходом, являются нежилыми помещениями, а не едиными объектами недвижимости, включающими в себя здание с земельным участком. Таким образом, оценщиком при составлении названного отчета был нарушен пп. «б» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611.

Кроме того, оценщик после расчета рыночной стоимость объекта недвижимости сравнительным и доходным подходом до согласования результатов оценки произвел вычитание суммы НДС из результатов расчета. При этом оценщик не учел следующее.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 298, результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО № 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО № 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39, статьи 146 НК РФ следует, что объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость является реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4-11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Согласно пункта 25 Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введенного в действие приказом Минфина России от 28 декабря 2015 г. № 217н, цена основного (или наиболее выгодного) рынка, использованная для оценки справедливой стоимости данного актива или обязательства, не должна корректироваться на затраты по сделке... Затраты по сделке не являются характеристикой актива или обязательства; они, скорее, являются специфичными для сделки и будут отличаться в зависимости от того, каким образом организация вступает в сделку в отношении актива или обязательства.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и как-то влияет на ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, вычитание суммы налога на добавленную стоимость из результатов расчета рыночной стоимости противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Соответствующие разъяснения содержатся в письме от 12 октября 2017 года № Д22и-1031 Минэкономразвития России, осуществляющего нормативное правовое регулирование в области оценочной деятельности, согласно которым режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта. В связи с этим представляется, что величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС.

Такой же позиции придерживается и международное сообщество оценщиков, в частности, в пункте 210.1 Международных стандартов оценки, разработанных Комитетом по стандартам Международного Совета по Стандартам оценки в 2017 году, указано, что в большинстве баз оценки будет отражаться расчетно-оценочная цена обмена актива без учета затрат продавца на осуществление продажи или затрат покупателя на покупку и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате каждой из сторон в результате непосредственного совершения сделки.

Таким образом, уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости на сумму налога на добавленную стоимость не основано на положениях действующего законодательства.

В соответствии с п.24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Поскольку в судебном заседании было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объектов оценки не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований и необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном судебным экспертом ФИО2

При таких обстоятельствах административные исковые требования подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость объекта недвижимости административного истца должна быть установлена равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке объекта недвижимости административного истца, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениям п. 5.1.3 и п.5.1.25 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457), согласно которым Росреестр РФ и подведомственные ему учреждения осуществляют государственный кадастровый учет недвижимого имуществ и формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации названное лицо является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу наряду с ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской областии Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, утвердившим своим постановлением кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца.

На основании изложенного,

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Промизделия», поданное в Тамбовский областной суд 10 августа 2020 г. после обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области 11 ноября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, площадью 3494,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: торговый центр, расположенного по адресу: ФИО3 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года в размере 68 201 286 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.Е.Гурулева

Решение суда в окончательной форме составлено 18 декабря 2020 года.

Судья: Т.Е.Гурулева