Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 ФИО10 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - торгового комплекса №2, назначение: торговли и общественного питания, общей площадью 206,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года в размере № рублей; об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - торгового комплекса №3, назначение: торговли и общественного питания, общей площадью 149,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года в размере №

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 ФИО11 08.07.2016 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указала о том, что на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в аренду часть здания торгового комплекса №, кадастровый №, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>А, а именно подпомещение 3, площадью 13,5 кв.м. (далее - ОКС 1), что подтверждается договором аренды нежилого помещения от 15.01.2016 года.

На основании договора аренды нежилого помещения от 15.01.2016 года она также приобрела в аренду часть здания торгового комплекса №3, кадастровый №, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>А, а именно подпомещение 1, площадью 13,5 кв.м. (далее - ОКС 2), что подтверждается договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость ОКС 1 составляет №., а ОКС 2 - № руб. Данная кадастровая стоимость была утверждена в соответствие с постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и определена по состоянию на 05.06.2011 года.

С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен. Согласно п.3.1 договора аренды административный истец уплачивает арендодателю арендную плату в размере 1,82% (по ОКС 1) и 1,95% (по ОКС 2) от кадастровой стоимости всего здания на дату платежа. Согласно п.5.1 договора аренды арендатор вправе оспорить кадастровую стоимость здания в установленном законодательством порядке. Согласно п.5.2 договора аренды арендодатель в настоящем договоре дает свое согласие на оспаривание арендатором кадастровой стоимости здания в установленном законодательством порядке.

Согласно п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28, если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

28 марта 2016 года по инициативе административного истца был подготовлен отчет об оценке №085/2016, согласно которого рыночная стоимость спорных зданий ниже их кадастровой стоимости. 15 мая 2016 года данный отчет экспертным заключением №1378/2016/4 признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит в административном исковом заявлении удовлетворить заявленные требования.

При рассмотрении дела в суде представитель административного истца ФИО3 ФИО1ФИО12. заявленные требования поддержал в полном объеме. Пояснил суду о том, что оба нежилых здания расположены рядом друг от друга по адресу: <адрес>А, их площадь также значительно не отличается: 149,9 кв.м. и 206,1 кв.м., назначение зданий одинаковое, то есть здания являются сопоставимыми. Однако их кадастровая стоимость, установленная постановлением Правительства Нижегородской области, отличается. Удельный показатель кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № составляет № рублей за кв.м., а с кадастровым номером № рублей за кв.м., что отличается от среднего показателя по кварталу №, в котором расположены спорные здания, и который составляет № руб. за кв.м. Вместе с тем, удельные показатели кадастровой стоимости зданий оценщиком определены в размере № руб. за кв.м. и № руб. за кв.м., что отражает их сопоставимость по качественным и количественным характеристикам и также подтверждает правильность отчета об оценке.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены судом. Ходатайств об отложении рассмотрения дело не поступало.

Из филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области поступили письменный отзыв на административное исковое заявление и информация относительно спорных нежилых зданий, в которых указано, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» утверждает кадастровую стоимость только в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости при изменении их количественных или качественных характеристик. Также указано, что объект недвижимости с кадастровым номером № расположенный по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>А, поставлен на государственный кадастровый учет 01.10.2009 года со следующими характеристиками: вид объекта недвижимости – здание, назначение – нежилое здание, общая площадь – 206,1 кв.м. Объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>А, поставлен на государственный кадастровый учет 01.10.2009 года со следующими характеристиками: вид объекта недвижимости – здание, назначение – нежилое здание, общая площадь – 149,9 кв.м. Актуальная кадастровая стоимость зданий утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» по состоянию на 05.06.2011 года; изменений количественных или качественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости объектов капитального строительства, с 07.07.2012 года в государственный кадастр недвижимости не вносилось. Просит рассмотреть дело без участия представителя (л.д.142-143).

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления ФИО3 ФИО13, заслушав её представителя ФИО1 А.В., суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 названного Закона). Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Законом порядке документов, если иное не установлено Законом (часть 5 статьи 4 названного Закона). Пунктом 11 части 2 статьи 7 данного Федерального закона установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 года №221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 данного Федерального закона в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом согласно части 4 статьи 16 Закона учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

Федеральным законом от 22.07.2010 года №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административный истец ФИО3 ФИО14 является арендатором помещений в двух нежилых зданиях с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: г.Н.Новгород, <адрес>А. Данное обстоятельство подтверждается представленными копиями договоров аренды нежилого помещения от 15.01.2016 года, заключенных между собственником зданий ЗАО «Торгово-сервисный центр «Автозаводский» и ИП ФИО3 (л.д.16-18, 19-21).

Согласно пункту 3.1 договора аренды помещения в здании с кадастровым номером № арендная плата за арендуемое помещение составляет 1,82 процента от кадастровой стоимости здания по состоянию на дату платежа, в том числе НДС 18%.

Согласно пункту 3.1 договора аренды помещения в здании с кадастровым номером № арендная плата за арендуемое помещение составляет 1,95 процента от кадастровой стоимости здания по состоянию на дату платежа, в том числе НДС 18%.

Согласно пунктам 5.1 и 5.2 каждого договора аренды нежилого помещения арендатор вправе оспорить кадастровую стоимость здания в установленном законодательством порядке. Арендодатель в настоящем договоре дает свое согласие на оспаривание арендатором кадастровой стоимости здания в установленном законодательством порядке (л.д.16-18, 19-21).

Рассматривая вопрос о наличии у ФИО2 права на оспаривание кадастровой стоимости зданий, суд принимает во внимание указанные выше обстоятельства, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым, если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Как указано выше, такое согласие собственника имеется. Таким образом, суд полагает, что ФИО2 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – нежилых зданий, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица.

Из представленной в суд информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области следует, что объекты недвижимости были поставлены на кадастровый учет 01.10.2009 года, актуальная кадастровая стоимость зданий утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» по состоянию на 05.06.2011 года. В связи с этим суд полагает, что по настоящему административному делу применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость нежилого здания (магазина) может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет № рублей, нежилого здания с кадастровым номером № рублей (л.д.12, 13).

Административным истцом ФИО2 в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости зданий от 28 марта 2016 года №085/2016, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 206,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>А, составляет № рублей, а рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 149,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>А, составляет №

В качестве доказательства административным истцом также представлено положительное экспертное заключение от 15.05.2016 года №1378/2016/4 на отчет об оценке, составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО5 (л.д.107-127).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в Нижегородский областной суд отчет об оценке от 28 марта 2016 года №085/2016, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО6, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость нежилых зданий определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также стандартов и правил оценочной деятельности, установленных Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (Свод стандартов оценки – ССО РОО 2010) (л.д.35).

Из раздела Отчета «Задание на оценку» следует, что целью оценки является определение рыночной стоимости нежилых зданий в целях оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства для решения спора о кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

В отчете, в том числе содержится информация о заказчике оценки и об оценщике, приведены допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком (разделы 7, 8 Отчета).

В отчете приведены использованные источники информации. Отчет содержит раздел, содержащий перечень использованных нормативных документов и специальной литературы (л.д.71).

Оценщиком дано подробное описание объектов оценки, в том числе их качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение зданий, их площадь, характеристики конструктивных элементов, физическое состояние зданий, зарегистрированное право, а также описание и характеристики земельного участка, на котором расположены здания (л.д.29 оборот -35).

В отчете приведен анализ рынка объектов оценки, общая ситуация на рынке по продаже объектов недвижимости в Российской Федерации, Нижегородской области, анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Нижнем Новгороде.

Объекты оценки отнесены к сегменту рынка: «административно-торговые здания, расположенные в Автозаводском районе города Нижнего Новгорода» (л.д.43 оборот).

Наиболее эффективным использованием признано использование объекта оценки в качестве объекта торговли (л.д.50).

Определены основные ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки и существенно влияющие на их рыночную стоимость. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

Оценщиком было подобрано 5 предложения о продаже объектов из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки (л.д.47 оборот).

Оценка нежилых зданий проведена с применением трех подходов: затратный подход, доходный подход и сравнительный подход. При этом оценщик обосновал применение подходов к оценке.

Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны объекты недвижимости – аналоги, наиболее соответствующие объекту оценки по их целевому назначению, месту расположения. Выборка объектов-аналогов оценщиком произведена с учетом даты, на которую устанавливается рыночная стоимость объектов оценки. В Отчете указаны источники полученной информации в отношении объектов – аналогов.

При определении рыночной стоимости затратным подходом оценщик исходил из определения затрат, необходимых для воспроизводства объектов оценки с учетом износа и устареваний. В отчете дано описание процедуры реализации затратного подхода, порядок расчета стоимости. В рамках затратного подхода рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составила № рублей, здания с кадастровым номером № составила № рублей.

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик определил потенциальный валовый доход, определил возможные потери, установил величину чистого эксплуатационного дохода и определил стоимость объектов оценки. В рамках доходного подхода рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составила № рублей, здания с кадастровым номером № составила № рублей.

При определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком применены поправочные коэффициенты и дано обоснование их применения. Подробно описан процесс оценки. Подобрано 4 объекта-аналога, наиболее схожих по ценообразующим факторам с объектом оценки (л.д.67 оборот). В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составила № рублей, здания с кадастровым номером № составила № рублей.

Оценщиком было проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки.

Оценщик ФИО6 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», свидетельство от 12.01.2014 года, регистрационный №002787, имеет специальное образование и стаж работы в оценочной деятельности 15 лет. Проходила профессиональную подготовку по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости недвижимости», имеет свидетельства о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность». Ответственность оценщика застрахована Страховым открытым акционерным обществом «ВСК» (л.д.29, 104-105).

Из представленного суду положительного экспертного заключения от 15.05.2016 года №1378/2016/4, составленного экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО5, следует, что отчет об оценке нежилых зданий от 28 марта 2016 года №085/2016, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО6, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Выбор оценщиком методов оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов признан экспертом обоснованным. Расчет признан выполненным без ошибок; допущения, использованные оценщиком в отчете - обоснованными. В отчете экспертом не выявлено технических ошибок, приводящих к нарушению требований законодательства Российской Федерации. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными, замечания к отчету отсутствуют, отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком величины рыночной стоимости нежилых помещений, участвующими в деле лицами в порядке, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить требование административного истца ФИО3 ФИО15

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами № необходимо считать 08 июля 2016 года, т.е. дату обращения с административным исковым заявлением в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 ФИО16 по настоящему делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - торгового комплекса №2, назначение: торговли и общественного питания (нежилое здание), общей площадью 206,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>А, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года в размере №

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - торгового комплекса №3, назначение: торговли и общественного питания (нежилое здание), общей площадью 149,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>А, равной рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года в размере №

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № считать 08 июля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 11 августа 2016 года.

Судья М.А. Кручинин