Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № за-96/2022 (№3а-463/2021) по административному исковому заявлению Жирнова А.А. к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Жирнов А.А. обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания, №, площадью 1346.1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта, установленной постановлением правительства Тульской области № 539 от 10.09.2020 по состоянию на 01.01.2019 в размере 16 744 499,24 руб. Просит установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ№.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Аржаков В.В. заявленные требования поддержал, не согласился с заключением экспертизы.

Представитель административного ответчика – ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности Рукавицина А.В. в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости объекта согласно отчету, представленному стороной административного истца.

Административный ответчик правительство Тульской области, заинтересованные лица – Управление Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о. г.Донской Тульской области (в лице представителей) в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 245, абз.2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона N237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что Жирнов А.А. является собственником нежилого здания, №, площадью 1346,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 31 326 383.64 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 21.01.2020 и подлежали бы применению для целей, установленных законодательством, с 01.01.2020.

Постановлением правительства Тульской области от 10.09.2020 №539 в вышеуказанное постановление были внесены изменения, в частности, кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 установлена в размере 16 744 499.24 руб. Постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 10.09.2020, в Сборнике правовых актов Тульской области и иной официальной информации http://npatula.ru, 10.09.2020, и в силу его пункта 2 вступило в законную силу с 01.01.2020.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанный объект является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из кадастровой стоимости объекта. Следовательно, административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО <данные изъяты>. В соответствии с отчетом об оценке №, выполненным оценщиком данной организации, рыночная стоимость нежилого здания № на ДД.ММ.ГГГГ составляла 8 904 315 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№, вышеуказанный отчет оценщика не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом не подтверждена и определена в размере 10 356 394 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с ДД.ММ.ГГГГ года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как отмечено экспертом и следует из отчета, оценщиком использована непроверяемая информация об объектах, полученная из телефонных переговоров с продавцом. Кроме того, для расчетов оценщик использовал аналоги, отличные от объекта оценки по функциональному назначению.

В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, так как выполнен с нарушениями ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, п.5 ФСО №3, и, напротив, полагает возможным взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов указанное выше экспертное заключение.

В ходе производства по делу представителем административного истца были высказаны замечания к отчету, заключающиеся, главным образом, в несогласии с тем, что эксперт применил корректировку для активного рынка при том, что, утверждая об активности рынка, не смог подобрать сопоставимые аналоги, расположенные в том же населенном пункте, а также не согласился с расчетом доли земельного участка в общей стоимости ЕОН, рассчитанной для плотно застроенных земельных участков.

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. (Справочники Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под руководством Л.А. Лейфера, вышедшие в 2014, 2016, 2017 и 2018 годах).

Анализируя сегмент рынка, к которому относится объект оценки, суд учитывает, что здание относится к объектам придорожного сервиса, расположено в районном центре.

В судебном заседании эксперт К.А. обосновал свои выводы относительно данной корректировки. Более того, эти выводы соответствуют и выводам оценщика (стр.58 отчета), применившего такую же корректировку на торг.

В судебном заседании эксперт К.А. также подробно обосновал свой выбор аналогов непосредственно для исследования.

Обращает на себя внимание то, что эксперт произвел оценку двумя подходами (методом сравнения продаж и доходным), мотивировал произведенные расчеты, а также применение корректировок в заключении и в судебном заседании. Оснований не согласиться с этими расчетами суд также не усматривает.

При расчетах сравнительным подходом были использованы аналоги, в том числе, расположенные в ближайших окрестностях г.Тулы, однако к ним были применены соответствующие корректировки на местоположение. При расчете же доходным подходом 3 из 4 аналогов, которые были использованы, расположены в районных центрах.

Что касается доли земельного участка в ЕОН, то, как следует из экспертного заключения, эксперт принял размер доли стоимости земли в стоимости комплекса надвижимости по данным сайта «Статриелт» для зданий торгово-офисных, автосервисов и других общественных зданий в хорошем состоянии, расположенных на плотно застроенных земельных участках, обеспеченных необходимыми инженерными коммуникациями, использовал среднее значение коэффициента 15%.

Как пояснил в судебном заседании эксперт К.А., при определении размера указанной доли им использовались справочные данные сайта «Статриелт», согласно которым доля стоимости земельного участка в ЕОН определяется для категорий участков: с плотной застройкой, особо ценных земель и земель производственной зоны. Так как оцениваемый объект является автосервисом и расположен в черте города, указанная классификация позволила отнести его к первой группе. При определении плотности застройки эксперт исходил из того, что объект расположен в городе (учитывается территория, область расположения, а не соотношение площади здания и конкретного участка, на котором он расположен).

Доводы эксперта в данной части суд находит убедительными.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта на 01.01.2019 составляла 10 356 394 руб. Эта стоимость ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов, а потому влияет на размер налоговых обязательств административного истца.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта может быть установлена в размере рыночной стоимости, и административный иск подлежит удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 06.10.2021.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в связи с исправлением системной методологической ошибки ГУ ТО «Областное БТИ» было принято решение от ДД.ММ.ГГГГ№ об исправлении ошибок, допущенных, в том числе, при определении кадастровой стоимости указанного выше здания. Учреждением был сформирован акт от 16.10.2020 №, согласно которому кадастровая стоимость здания № на ДД.ММ.ГГГГ составила 16 744 499.24 руб. Указанная стоимость внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость была определена дважды по состоянию на 01.01.2019 и по состоянию на 23.09.2020 в одном и том же размере и дважды внесена в ЕГРН.

Согласно сообщению учреждения, указанный акт от 16.10.2020 был сформирован в автоматическом режиме, без учета постановления правительства Тульской области от 10.09.2020 №539, следовательно, он не учитывается относительно даты определения кадастровой стоимости.

В силу положений подпунктов 7 и 8 статьи 20 Федерального закона №237-ФЗ в редакции на дату подачи указанного заявления, в случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, указанных в статье 21 настоящего Федерального закона, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

При этом, в случае исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, указанных в статье 21 настоящего Федерального закона, допускается изменение кадастровой стоимости, определенной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения.

В силу требований пункта 20 статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ в редакции на дату издания решения, сведения о кадастровой стоимости, полученные по итогам исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение трех рабочих дней со дня исправления таких ошибок подлежали передаче бюджетным учреждением в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, если такая кадастровая стоимость определена в результате проведения государственной кадастровой оценки, или в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости, если такая кадастровая стоимость определена в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона.

Поскольку первоначальная кадастровая стоимость была установлена нормативным правовым актом правительства Тульской области об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в порядке статьи 15 Федерального закона №237-ФЗ, постольку для исправления ошибки необходимо было внести изменения в указанный нормативный акт.

Случаи, при наступлении которых уполномоченное бюджетное учреждение вправе провести перерасчет кадастровой стоимости, строго определены указанным Федеральным законом №237-ФЗ и включают в себя следующие основания:

внесение в сведения Единого государственного реестра недвижимости изменений, которые влекут за собой изменение кадастровой стоимости объекта ( часть 1 статьи 16);

исправление бюджетным учреждением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (статья 21).

Данные основания являются самостоятельными, взаимоисключающими, при этом, анализ положений приведенных выше положений Закона №237-ФЗ позволяет прийти к выводу, что в результате перерасчета кадастровая стоимость должна измениться в размере в ту или иную сторону, и с учетом этого определяется период ее действия в налоговых и иных правоотношениях (статья 18 Федерального закона №237-ФЗ).

Материалы дела объективно свидетельствуют, что каких-либо изменений о нежилом здании по состоянию на 23.09.2020, в сведения ЕГРН, предусмотренные частями 4 и 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации, за исключением сведений, указанных в пунктах 2, 4 - 8, 20 - 22, 25 - 27 части 4 и в пунктах 1, 13 - 15, 19, 20, 22, 23 части 5 указанной статьи, на что указывает пункт 11 Приказа Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости», не вносилось.

То есть, в период с 01.01.2020 до 12.08.2022 кадастровая стоимость была установлена в размере 16 744 499.24 руб. и дважды внесена в ЕГРН без достаточных на то оснований.

Согласно позиции ФГБУ «ФКП Росреестра», выраженной в письменном отзыве от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость в указанном размере применяется двумя периодами.

Между тем, поскольку доказательств законного изменения кадастровой стоимости здания по состоянию на 23.09.2020 в порядке статьи 16 Федерального закона №237-ФЗ между турами очередной государственной кадастровой оценки в материалы дела не представлено и судом не установлено, за период с 01.01.2020 законных оснований для включения здания в перечень ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, формируемый в соответствии со статьей 16 Федерального закона №237-ФЗ в порядке пункта 11 Приказа Росреестра от 06.08.2020 № П/0283, не установлено, постольку оснований для определения окончания периода применения оспоренной кадастровой стоимости не имеется.

Доводы ГУ ТО «Областное БТИ» о снижении налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных налогов, и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, №, площадью 1346.1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 10 356 394 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 06.10.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: