Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-508/2017 по административному исковому заявлению ООО «Караван» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Караван» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 06.06.2011 года в размере равном его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником данного нежилого здания, в отношении которого постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена его кадастровая стоимость по состоянию на 06.06.2011г. в размере 433 755 727,06 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта капитального строительства, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости в размере 121 564 761, 56 рублей, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным ООО «<данные изъяты>», подтвержденный положительным экспертным заключением НП СРО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., в связи с чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

Однако, заявление ООО «Караван» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.., поддержала заявленные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной на основании судебной экспертизы.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Караван» в части установления кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Вышеуказанный объект капитального строительства принадлежит на праве собственности ООО «Караван», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ.

На основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 06.06.2011г. и составляет 433 755 727,06 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ. /л.д.№/.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилого здания, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания и 28.10.2016 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Караван» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «НПО «<данные изъяты>». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 121 564 761,56 рубль без учета НДС.

Соответствие отчета требованиям законодательства подтверждено положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ. НП СРО «<данные изъяты>».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства представителем административного истца в целях установления действительной рыночной стоимости нежилого здания на момент определения кадастровой стоимости заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ., итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № составляет по состоянию на 06.06.2011 года 151 573 075 рублей без НДС /л.д.№/.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим необходимую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объекта исследования – нежилого здания с кадастровым номером №.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке нежилого здания эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного и доходного подходов, обоснование выбора используемых подходов к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что экспертом приведен анализ рынка коммерческой недвижимости (торгово-офисного назначения) в Самарской области.

Определение рыночной стоимости нежилого здания экспертом произведено методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, а также методом капитализации в рамках доходного подхода.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Проанализировав исходные данные по строительным расценкам, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, оценщик принял решение применить при расчете полной восстановительной стоимости - метод сравнительной единицы. Определена прибыль предпринимателя 19 %, рассчитана полная стоимость восстановления (замещения). Определен физический износ, устранимый физический износ, рассчитан неустранимый физический износ. Результаты исследования приведены в Таблице № на странице № заключения. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с использованием затратного подхода составила 143 563 667 рублей без учета НДС,

В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 5 объектов-аналогов, расположенных в Октябрьском районе г. Самары, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице № на странице № заключения.

Применялись корректировки на торг, на местоположение, на состояние отделки. Определен коэффициент капитализации, произведен расчет величины безрисковой ставки, потери от недозагрузки, операционные расходы. В итоге, рыночная стоимость объекта капитального строительства в рамках доходного подхода составила 159 582 482 рубля без учета НДС.

Согласовав полученные результаты, присвоив доходному и затратному подходу весовой коэффициент 0,5, эксперт пришел к выводу, о том, что итоговая рыночной стоимости нежилого здания составляет 151 573 075 рублей без учета НДС.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым доказательством по делу, а величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Представитель административного истца, уточнив заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости в размере определенном заключением судебной экспертизы и данные требования суд считает необходимым удовлетворить.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 28.10.2016 г., в суд - 20.04.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Караван» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 151 573 075 рублей.

Датой подачи ООО «Караван» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 28.10.2016 года, в суд –20.04.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31.07.2017 года.

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ