Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной.

В обоснование требований указано, что на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 6 ноября 2014 года собственниками спорного объекта недвижимости являются владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Достижение», доверительное управление которым «Д.У.» осуществляет Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие».

Постановлением Правительства Новосибирской области от 26 сентября 2012 года №448-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость объекта капитального строительства – здания общественного назначения с торговыми помещениями, выставочным залом, трансформаторной подстанцией, назначение: нежилое здание, Литер А. Этажность: 2-5. Подземная этажность: 0, общей площадью 11899,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Новосибирск, <адрес>, составляет 612043999,78 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере рыночной - 432951000 рублей, согласно отчета ООО «А.-О.» № от 28 сентября 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил заявленные требования: просит суд установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере рыночной - – 366907627 рублей (без учета НДС), согласно отчета ООО «А.-О.» № от 28 сентября 2015 года рублей.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, был извещен судом надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, представил письменный отзыв, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, мэрии города Новосибирска, а также Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, показания свидетеля и эксперта, приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 6 ноября 2014 года, собственниками спорного объекта недвижимости: здания общественного назначения с торговыми помещениями, выставочным залом, трансформаторной подстанцией, назначение: нежилое здание, Литер А. Этажность:2-5. Подземная этажность: 0, общая площадь 11899,5 кв.м., Инвентарный номер: №, Кадастровый номер №, адрес (местоположение): г. Новосибирск, <адрес>, являются владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Достижение», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетом депо владельцев инвестиционных паев (<данные изъяты>).

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 мая 2016 года (<данные изъяты>), датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки, по состоянию на которую сформирован перечень, является 22 ноября 2011 года, кадастровая стоимость определена в размере 612043999, 78 рублей.

Спорный объект недвижимости, принадлежащий владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности, передан в доверительное управление управляющей компании Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение». В соответствии со статьей 378 Налогового кодекса Российской Федерации, имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению у управляющей компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности собственников объекта недвижимости.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из содержания Решения Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 17 ноября 2015 года №, Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» по договору об оказании юридически услуг ООО «С.-Л.», обратилось в комиссию 29 октября 2015 года с заявлением № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости: здания с кадастровым номером №, местоположение (адрес): г. Новосибирск, <адрес> (<данные изъяты>).

Согласно данному уведомлению Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 17 ноября 2015 года №, заявление Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» по договору об оказании юридически услуг ООО «Спортмастер-Логистик» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости: здания с кадастровым номером №, местоположение (адрес): г. Новосибирск, <адрес>, было отклонено ввиду несоответствия представленного Отчета ООО «А.-О.» № от 28 сентября 2015 года «Об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства общей площадью 11899,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, <адрес>, кадастровый номер: №» требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (<данные изъяты>).

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений закона предусматривается возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 26 сентября 2012 года № 448-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области», сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого объекта капитального строительства.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства по заказу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» проведена его оценка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно Отчету № от 28 сентября 2015 года «Об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства общей площадью 11899,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, <адрес>, кадастровый номер: №», выполненному оценщиком ООО «А.-О.» Е.И.В., по состоянию на 22 ноября 2011 года рыночная стоимость объекта оценки – здания общей площадью 11899,5 кв.м., с кадастровым номером № с учетом налога на добавленную стоимость (далее НДС) составила 432951000 рублей, без учета НДС – 366907627 рублей (<данные изъяты>).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» в обоснование заявленных требований в отношении объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером № представлено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «М.С.О.» № от 22 октября 2015 года на Отчет № от 28 сентября 2015 года «Об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства общей площадью 11899,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, <адрес>, кадастровый номер: №», подготовленного оценщиком ООО «А.-О.» Е.И.В.(<данные изъяты>).

Поскольку в ходе судебного разбирательства были выявлены недостоверные сведения относительно примененных оценщиком объектов-аналогов, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 28 сентября 2015 ода№, от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, определением суда от 18 июля 2016года назначена судебная экспертиза по определению, рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено экспертам ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы от 19 августа 2016 года №, в отчете об оценке № от 28 сентября 2015 года не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости вышеназванного объекта оценки. Допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины стоимости спорного объекта недвижимости, а также допущены методологические ошибки, влияющие на результат. Информация, использованная оценщиком ООО «А.-О.» при определении стоимости объекта капитального строительства не является достаточной и проверяемой (<данные изъяты>).

Судебной экспертизой определена рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 22 ноября 2011 года в размере 554476980,05 рублей без учета НДС.

Вместе с тем, исследовательская часть экспертного заключения от 19 августа 2016 года содержала математические ошибки при расчете стоимости рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства затратным подходом (<данные изъяты>).

Кроме того, после проведения судебной экспертизы представителем истца было предоставлено суду решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 мая 2014 года по делу №, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, в размере рыночной с 1 января 2012 года - 64532000 рублей.

Поскольку заключение судебной экспертизы в части разрешения вопроса о рыночной стоимости объекта капитального строительства не содержало достаточно полного и ясного ответа, а также в связи с установлением новых вышеназванных обстоятельств, которые не были известны ни суду и экспертам при назначении и проведении судебной экспертизы, судом в соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определением суда от 15 сентября 2016 года по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза по тем же вопросам, производство которой поручено тому же экспертному учреждению.

В заключение дополнительной судебной экспертизы от 3 ноября 2016 года эксперты пришли к аналогичным выводам относительно представленного административным истцом отчета № от 28 сентября 2015 года, а рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 22 ноября 2011 года определена в размере 594496864,42 рублей без НДС.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертами нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. Кроме того, эти доводы основаны на предположениях и выводы повторной судебной экспертизы не опровергают.

Анализ экспертного заключения от 3 ноября 2016 года свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Приведенные в заключение повторной судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочия.

В заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами проанализирован рынок недвижимости в городе Новосибирске, идентичных району расположения объекта оценки; экспертами произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 22 ноября 2011 года.

Суд также находит, что экспертное заключение от 3 ноября 2016 года полностью соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Допрошенный в суде эксперт Е.Т.С. выводы повторной судебной экспертизы от 3 ноября 2016 года подтвердила, дала мотивированные ответы на все поставленные перед ней вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая собранные по делу доказательства в и совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение экспертов от 3 ноября 2016 года является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что заключение повторной судебной экспертизы является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, административным истцом не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете № от 28 сентября 2015 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, опровергаются заключением повторной судебной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении повторной судебной экспертизы, сторонами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки объекта капитального строительства – здания, переданного в оплату инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Достижение», доверительное управление которым осуществляет Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» его рыночной стоимости.

В связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания в размере рыночной стоимости, установленной на основании заключения повторной судебной экспертизы от 3 ноября 2016 года (<данные изъяты>) по состоянию на 22 ноября 2011 года в размере 594496864,42 рублей без НДС подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – здания общественного назначения с торговыми помещениями, выставочным залом, трансформаторной подстанцией, назначение: нежилое здание, Литер А. Этажность:2-5. Подземная этажность: 0, общей площадью 11899,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Новосибирск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 594496864,42 рублей без НДС, определенной по состоянию на 22 ноября 2011 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 29 октября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Решение суда вступило в законную силу 10.01.2017 г.