Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости.

В обоснование указано, что в соответствии с договором аренды, размер арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка, которая по состоянию на 01.01.2016г. установлены в размере 5 551 598 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке №251/2020 от 31.08.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** на ту же дату составляет 2 950 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Владимирской области от 22.10.2020 №391 заявление ФИО2 от 09.10.2020 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

20.01.2021 ФИО2 обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, направленное в его адрес судебное извещение возвращено за истечением срока хранения, что свидетельствует о надлежащем извещении, при этом представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании подтвердил осведомленность своего доверителя, который направил его в суд для представления своих интересов. ФИО1 заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке.

Представитель административного ответчика администрации Киржачского района, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в представленном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, указал, что снижение кадастровой стоимости повлечет уменьшение доходной части бюджета г.Киржач, полагает, что отчет носит вероятностный характер, оценщиком неверно выбран подход к оценке, при этом не учтены доходы от использования участка, что существенно снизило его расчетную стоимость.

Представитель административного ответчика ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Владимирской области ходатайствовал о проведении судебного заседания в свое отсутствие, в представленном отзыве указал, что его учреждение не наделено полномочиями по утверждению результатов кадастровой оценки. В данном случае кадастровая стоимость определена актом органа местного самоуправления от 15.11.2016 № 1257, в связи с чем возражал против своего процессуального статуса административного ответчика.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Владимирской области, извещенный надлежащим образом, просил провести судебное заседание в свое отсутствие, в представленном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации города Киржач ходатайствовал о проведении судебного заседания в свое отсутствие, в представленном отзыве возражал против удовлетворения требований, поскольку согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка в 1,8 раза меньше его кадастровой стоимости и удовлетворение требований снизит доходную часть бюджета города Киржач.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обратиться, в том числе, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 арендует земельный участок из земель населенных пунктов, с назначением для конторы СПК «Киржачский», для объектов общественно-делового значения, площадью 1728+/-8,6 кв.м., расположенный по адресу: **** с кадастровым номером **** что подтверждается договором аренды, заключенным между администрацией МО город Киржач и ФИО2 и выпиской из ЕГРН (л.д.10-13,15-17). Срок договора с 26.05.2016 по 25.05.2065.

Согласно расчету арендной платы (приложение к договору) ее размер определяется исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, от размера кадастровой стоимости земельного участка в данном случае зависит размер арендной платы, в связи с чем административный истец вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.14) по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена в размере 5 551 598 рублей.

В материалы дела также представлена копия Постановления администрации Киржачского района Владимирской области от 15.11.2016 №1257, которым утверждены результаты кадастровой оценки, в том числе в отношении указанного земельного участка в указанном размере.

В обоснование доводов о превышении кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке №251/2020 от 31.08.2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 2 950 000 руб.

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовившая его оценщик А. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. А. состоит в ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеет специальное образование и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, действующий страховой полис о страховании ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.

Оценивая представленный отчет об оценке наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, отчет основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.Сам отчет соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбрано достаточное количество объектов-аналогов, исследованных в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного и затратного подходов.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. С учетом однородности выбранных объектов-аналогов корректировка произведена на торг, местоположение, наличие коммуникаций и площадь. Обоснование коэффициентов приводится в тексте отчета.

С учетом объяснений оценщика, данных в судебном заседании, суд находит необоснованным вывод Комиссии о несоответствии произведенных корректировок требованиям обоснованности, достаточности и достоверности.

Как пояснила суду свидетель А. в условиях пандемии в связи с коронавирусом заседание Комиссии проводилось в отсутствие правообладателя и оценщика, в связи с чем она была лишена возможности объяснить применение ею корректировок на наличие коммуникаций, а также указание в качестве характеристик объекта оценки и объектов-аналогов их место положение в пределах города, а также пригодность для строительства, конфигурацию и рельеф.

Объясняя свои выводы относительно обеспеченности участков электроснабжением, оценщик сослалась на установленный Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 порядок недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии, предусматривающий обеспечение равных условий предоставления указанных услуг их потребителям независимо от организационно-правовой формы и правовых отношений с лицом, оказывающим эти услуги.

Относительно газо- и водоснабжения свидетель указала на расположение объекта оценки и объектов-аналогов в районных центрах, обеспеченных централизованным газоснабжением и водоснабжением, что является общеизвестным фактом, не требующим подтверждения, при этом в качестве характеристик объектов предполагается возможность подключения указанных коммуникаций к объектам капитального строительства, а не на их наличие (отсутствие) на земельном участке. Указанное утверждение является ее экспертным мнением.

В отношении объекта-аналога №3 в объявлении имеется информация о подведении всех коммуникаций и наличии разрешений, на что сделана соответствующая корректировка.

Что касается характеристик участков, их пригодность для строительства следует из их описания в объявлениях, соответствующие скриншоты приложены к отчету.

Относительно размещения объектов в пределах города, вывод сделан на основе анализа имеющейся в распоряжении оценщика информации, в том числе из повторных объявлений по объекту-аналогу №1, по адресу объекта-аналога №3, указанному в объявлении, по описанию объекта №2, по сведениям об объекте оценки.

Поскольку целью оценки являлось установление рыночной стоимости участка в целях пересмотра кадастровой стоимости для всех объектов сравнения в качестве передаваемого права выбрана собственность.

В соответствии с пунктом 11 ФСО№3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В данном случае отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Также оценщик ясно и недвусмысленно ответила на вопросы суда относительно порядка проведения ею оценки, критериев отбора объектов-аналогов, произведенных корректировок.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, не представлено сведений о необходимости дополнительных корректировок цен объектов-аналогов, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цен, указанных в отчете оценщика А.., суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01.01.2016 г. должна быть установлена в соответствии с отчетом оценщика А.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 9 октября 2020 года, то есть дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, с назначением для конторы СПК «Киржачский», для объектов общественно-делового значения, площадью 1728+/-8,6 кв.м., расположенного по адресу: **** с кадастровым номером **** по состоянию на 01.01.2016г. в размере его рыночной стоимости 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 9 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов

Мотивированное решение изготовлено 4 марта 2021 года.