Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кузьменко Юрия Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Кузьменко Ю.И. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости.

В обоснование указано, что в соответствии с договором аренды, размер арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка, которая по состоянию на 01.01.2016г. установлены в размере 5 551 598 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке №251/2020 от 31.08.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** на ту же дату составляет 2 950 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Владимирской области от 22.10.2020 №391 заявление Кузьменко Ю.И. от 09.10.2020 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

20.01.2021 Кузьменко Ю.И. обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.

Административный истец Кузьменко Ю.И. в судебное заседание не явился, направленное в его адрес судебное извещение возвращено за истечением срока хранения, что свидетельствует о надлежащем извещении, при этом представитель административного истца Щербаков А.А. в судебном заседании подтвердил осведомленность своего доверителя, который направил его в суд для представления своих интересов. Щербакой А.А. заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке.

Представитель административного ответчика администрации Киржачского района, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в представленном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, указал, что снижение кадастровой стоимости повлечет уменьшение доходной части бюджета г.Киржач, полагает, что отчет носит вероятностный характер, оценщиком неверно выбран подход к оценке, при этом не учтены доходы от использования участка, что существенно снизило его расчетную стоимость.

Представитель административного ответчика ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Владимирской области ходатайствовал о проведении судебного заседания в свое отсутствие, в представленном отзыве указал, что его учреждение не наделено полномочиями по утверждению результатов кадастровой оценки. В данном случае кадастровая стоимость определена актом органа местного самоуправления от 15.11.2016 № 1257, в связи с чем возражал против своего процессуального статуса административного ответчика.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Владимирской области, извещенный надлежащим образом, просил провести судебное заседание в свое отсутствие, в представленном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации города Киржач ходатайствовал о проведении судебного заседания в свое отсутствие, в представленном отзыве возражал против удовлетворения требований, поскольку согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка в 1,8 раза меньше его кадастровой стоимости и удовлетворение требований снизит доходную часть бюджета города Киржач.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обратиться, в том числе, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Кузьменко Ю.И. арендует земельный участок из земель населенных пунктов, с назначением для конторы СПК «Киржачский», для объектов общественно-делового значения, площадью 1728+/-8,6 кв.м., расположенный по адресу: **** с кадастровым номером **** что подтверждается договором аренды, заключенным между администрацией МО город Киржач и Кузьменко Ю.И. и выпиской из ЕГРН (л.д.10-13,15-17). Срок договора с 26.05.2016 по 25.05.2065.

Согласно расчету арендной платы (приложение к договору) ее размер определяется исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, от размера кадастровой стоимости земельного участка в данном случае зависит размер арендной платы, в связи с чем административный истец вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.14) по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена в размере 5 551 598 рублей.

В материалы дела также представлена копия Постановления администрации Киржачского района Владимирской области от 15.11.2016 №1257, которым утверждены результаты кадастровой оценки, в том числе в отношении указанного земельного участка в указанном размере.

В обоснование доводов о превышении кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке №251/2020 от 31.08.2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 2 950 000 руб.

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовившая его оценщик А. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. А. состоит в ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеет специальное образование и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, действующий страховой полис о страховании ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.

Оценивая представленный отчет об оценке наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, отчет основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.Сам отчет соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбрано достаточное количество объектов-аналогов, исследованных в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного и затратного подходов.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. С учетом однородности выбранных объектов-аналогов корректировка произведена на торг, местоположение, наличие коммуникаций и площадь. Обоснование коэффициентов приводится в тексте отчета.

С учетом объяснений оценщика, данных в судебном заседании, суд находит необоснованным вывод Комиссии о несоответствии произведенных корректировок требованиям обоснованности, достаточности и достоверности.

Как пояснила суду свидетель А. в условиях пандемии в связи с коронавирусом заседание Комиссии проводилось в отсутствие правообладателя и оценщика, в связи с чем она была лишена возможности объяснить применение ею корректировок на наличие коммуникаций, а также указание в качестве характеристик объекта оценки и объектов-аналогов их место положение в пределах города, а также пригодность для строительства, конфигурацию и рельеф.

Объясняя свои выводы относительно обеспеченности участков электроснабжением, оценщик сослалась на установленный Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 порядок недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии, предусматривающий обеспечение равных условий предоставления указанных услуг их потребителям независимо от организационно-правовой формы и правовых отношений с лицом, оказывающим эти услуги.

Относительно газо- и водоснабжения свидетель указала на расположение объекта оценки и объектов-аналогов в районных центрах, обеспеченных централизованным газоснабжением и водоснабжением, что является общеизвестным фактом, не требующим подтверждения, при этом в качестве характеристик объектов предполагается возможность подключения указанных коммуникаций к объектам капитального строительства, а не на их наличие (отсутствие) на земельном участке. Указанное утверждение является ее экспертным мнением.

В отношении объекта-аналога №3 в объявлении имеется информация о подведении всех коммуникаций и наличии разрешений, на что сделана соответствующая корректировка.

Что касается характеристик участков, их пригодность для строительства следует из их описания в объявлениях, соответствующие скриншоты приложены к отчету.

Относительно размещения объектов в пределах города, вывод сделан на основе анализа имеющейся в распоряжении оценщика информации, в том числе из повторных объявлений по объекту-аналогу №1, по адресу объекта-аналога №3, указанному в объявлении, по описанию объекта №2, по сведениям об объекте оценки.

Поскольку целью оценки являлось установление рыночной стоимости участка в целях пересмотра кадастровой стоимости для всех объектов сравнения в качестве передаваемого права выбрана собственность.

В соответствии с пунктом 11 ФСО№3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В данном случае отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Также оценщик ясно и недвусмысленно ответила на вопросы суда относительно порядка проведения ею оценки, критериев отбора объектов-аналогов, произведенных корректировок.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, не представлено сведений о необходимости дополнительных корректировок цен объектов-аналогов, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цен, указанных в отчете оценщика А.., суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01.01.2016 г. должна быть установлена в соответствии с отчетом оценщика А.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае датой подачи заявления Кузьменко Ю.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 9 октября 2020 года, то есть дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Кузьменко Юрия Ивановича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, с назначением для конторы СПК «Киржачский», для объектов общественно-делового значения, площадью 1728+/-8,6 кв.м., расположенного по адресу: **** с кадастровым номером **** по состоянию на 01.01.2016г. в размере его рыночной стоимости 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления Кузьменко Юрия Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 9 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов

Мотивированное решение изготовлено 4 марта 2021 года.