Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инженерно-строительная фирма «ЗАПАДУРАЛСТРОЙ» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 21 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001439, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Инженерно-строительная фирма «ЗАПАДУРАЛСТРОЙ» (далее ООО «ИСФ «ЗАПАДУРАЛСТРОЙ») обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании решения ГБУ «Центр техническо инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 21 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001439 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** равном его рыночной стоимости по состоянию на 13 апреля 2022 года в размере 13 363 800 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 21 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001439 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец ООО «ИСФ «ЗАПАДУРАЛСТРОЙ» о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Представитель административного истца Щеткин В.В. направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, настаивал на доводах административного искового заявления.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Конюшевич И.Е. направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, возражает об удовлетворении заявленных требований, согласна с выводами судебной экспертизы, о назначении повторной экспертизы не просит.

Заинтересованные лица администрация г. Перми, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю, Департамент земельных отношений администрации г. Перми в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель заинтересованных лиц администрации г. Перми, Департамента земельных отношений администрации г. Перми Юшкова Л.Б., просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что ООО«ИСФ «ЗАПАДУРАЛСТРОЙ» на праве собственности принадлежит здания с кадастровым номером **, назначение: нежилое, наименование: административно-бытовой корпус, площадью 481,9 кв.м, расположенного по адресу: ****, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 7).

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** установлена на основании акта от 25 октября 2018 года №СЭД-31-02-2-21323 по состоянию на 1 января 2018 года и составляет– 20 466 177,34 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 6).

Административным истцом 27 июня 2022 года в ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке здания с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости от 8 июня 2022 года № 13042022024Г по состоянию на дату оценки 13 апреля 2022 года, составленный оценщиком ООО Оценочная компания Легион-Эксперт» Г.

21 июля 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/001439 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

- оценщик при расчете сравнительным подходом в качестве объектов- аналогов использует №№ 1, 2, 3 (стр. 65-66 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки, объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: физическое состояние здания - отсутствует информация (года постройки недостаточно, надо рассчитывать с учетом нормативного срока службы, с учетом капитального ремонта здания) относительно объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, объекта оценки (с использованием данных технического паспорта) подтверждающая физическое состояние здания (% износа объектов аналогов №№ 1, 2, 3 и объекта оценки) влияющая на рыночную стоимость объекта оценки, дата публикации (объект аналог № 2) - не подтверждена (отсутствует год), объекты аналоги №№ 1, 2, 3 - не идентифицированы, кадастровые номера не установлены, следовательно, оценщик не может верно сделать корректировки к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 для расчета рыночной стоимости объекта оценки по ценообразующим факторам (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО №3, пункт 10 ФСО №1, подпункт «б» и «д» пункта 22 ФСО №7);

- оценщик при расчете доходным подходом в качестве объектов-аналогов использует №№ 1, 2, 3, 4 (стр. 50-51 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки, объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: локальное местоположение (объект аналог № 1) - требуется корректировка, физическое состояние здания - отсутствует информация (года постройки недостаточно, надо рассчитывать с учетом нормативного срока службы, с учетом капитального ремонта здания) относительно объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4 и объекта оценки (с использованием данных технического паспорта) подтверждающая физическое состояние здания (% износа объектов аналогов №№ 1, 2, 3, 4 и объекта оценки) влияющая на рыночную стоимость объекта оценки (статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО №3, пункт 10 ФСО №1, подпункт «б» пункта 22 ФСО №7).

На основании определения Пермского краевого суда от 2 сентября 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Болдыревой Е.В. представлено экспертное заключение от 22/0915-2 от 30 сентября 2022 года, согласно которому отчет об оценке от 8 июня 2022 года № 13042022024Г не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщиком (стр. 26-37 Отчета) не исследован рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В отчете отсутствует анализ рынка офисной недвижимости г. Перми (нарушены требования пункта 10 ФСО № 7);

- оценщиком при расчете корректировки (стр. 55-57 Отчета) на физическое состояние объекта не приведен расчет процента износа объекта оценки и объектов аналогов с учетом нормативного срока службы. Также не идентифицированы кадастровые номера объектов аналогов № 2,3, нет точных данных о годах постройки (нарушены требования пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», пунркта 11, 13 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке». Исправление замечания может значительно повлиять на итоговый результат рыночной стоимости;

- оценщиком (стр. 53 Отчета) на карте неверно указано местоположение объекта оценки и аналогов в ценовых зонах г. Перми (нарушены требования пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3, статьи 11ФЗ-135);

- оценщиком (стр. 70,71 Отчета) при расчете корректировки на физическое состояние объекта не приведен расчет процента износа объекта оценки и объектов аналогов с учетом нормативного срока службы, значение корректировки не обосновано (нарушены требования пункт 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», пункта 11, 13 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»);

- оценщиком не идентифицирован кадастровый номер объекта аналога № 1, в связи с чем некорректно указаны характеристики аналога. Аналог фактически представляет собой нежилое помещение с кадастровым номером ** (часть здания), в отчете оценщиком указано, что это отдельно стоящее здание. Применение корректировки на отличие может значительно повлиять на итоговый результат. Нарушены требования п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

Наличие в отчете неточностей и методологических ошибок, исправление которых может значительно повлиять на итоговый результат стоимости объекта оценки, свидетельствует о том, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (нарушены требования статьи 11 ФЗ-135).

Суд, проанализировав все представленные экспертные доказательства, приходит к выводу о необходимости принятия за основу результат оценки, указанный в заключении эксперта ООО «Авангард» Болдыревой Е.В. от 30 сентября 2022 года № 22/0915-2, поскольку оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания относительно одного из тех, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 26 мая 2022 года № ОРС-59/2022/001109.

В связи с тем, что идентичные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 2 сентября 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере 13 897 292 рублей для объекта капитального строительства с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 30 сентября 2022 года № 22/0915-2 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Болдыревой Е.В. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 13 897 292 рубля по состоянию на 13 апреля 2022 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 27 июня 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инженерно-строительная фирма «ЗАПАДУРАЛСТРОЙ» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 21 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001439 – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 апреля 2022 года в размере 13 897 292 рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 июня 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2022 года.

Судья: /подпись/.