Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-515/2021 по административному исковому заявлению ООО «Лента» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Лента» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами: 50:50:0040311:19, 50:13:0080422:845, 50:08:0040123:373, 50:09:0060510:2855, 50:28:0010457:252, 50:32:0000000:38236.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий, равной их рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчетах об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключения ООО «Объективная оценка» № СЭ-92/2021 от <данные изъяты>г. просил признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовал о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты>ФИО2 по доверенности заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта ФИО3, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Лента» является собственником нежилых зданий: с кадастровым номером 50:50:0040311:19 общей площадью 12 031,4 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, мкр. Саввино, <данные изъяты>, стр. 90; с кадастровым номером 50:13:0080422:845 общей площадью 9 322,2 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>; с кадастровым номером 50:08:0040123:373 общей площадью 10 909,2 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, стр. 61; с кадастровым номером 50:09:0060510:2855 общей площадью 13 120,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Солнечногорск, <данные изъяты>, стр. 20/2; с кадастровым номером 509:28:0010457:252 общей площадью 9 799,80 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Домодедово, мкр. Центральный, <данные изъяты>, стр. 28; с кадастровым номером 50:32:0000000:38236 общей площадью 9 585 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и <данные изъяты> от <данные изъяты> N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в <данные изъяты>" в отношении спорных нежилых зданий административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 от <данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на <данные изъяты> утверждена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий с кадастровыми номерами: 50:50:0040311:19 в размере 821 229 131,76 руб., 50:13:0080422:845 в размере 588 422 761,87 руб.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты>. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на <данные изъяты> утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:08:0040123:373 в размере 699 667 955,68 руб.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты>. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на <данные изъяты> утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:09:0060510:2855 в размере 818 435 460,64 руб.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты>д от <данные изъяты>. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на <данные изъяты> утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:28:0010457:252 в размере 591 693 999,92 руб.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты>д от <данные изъяты>. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на <данные изъяты> утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:32:0000000:38236 в размере 621 077 131,91 руб.

Поскольку административный истец является собственником нежилых помещений и плательщиком налога, исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку нежилых зданий завышенной, нарушающей права, ООО «Лента» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложил отчеты оценщика № Л-150/2020, Л-128/2020, Л-196/2020, Л-175/2020, Л-116/2020, Л-168/2020 ООО «АВАДА», которыми рыночная стоимость принадлежащих истцу нежилых помещений определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от <данные изъяты> по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Объективная оценка».

Согласно заключению эксперта ООО «Объективная оценка» № СЭ-92/2021 от <данные изъяты>г. оценщиком при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых зданий были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами: 50:50:0040311:19 определена в размере 660 109 468 рублей, 50:13:0080422:845 в размере 512 040 676 рублей, 50:08:0040123:373 в размере 529 195 142 рубля, 50:09:0060510:2855 в размере 669 728 051 рубль, 50:28:0010457:252 в размере 539 752 730 рублей, 50:32:0000000:38236 в размере 380 444 244 рубля.

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилых зданий, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов.

Эксперт ФИО3 в судебном заседании поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что при расчете рыночной стоимости объектов исследования он не применял корректировку по отношению к подобранным объектам-аналогам на обеспеченность зданий земельными участками (площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв.м. общей площади здания). Неприменение данной корректировки обусловлено тем, что в конечном итоге определяется рыночная стоимость объектов исследования без учета стоимости земельных участков, стоимость земельных участков исключается из рыночной стоимости единого объекта недвижимости. В связи с этим при расчете рыночной стоимости объектов исследования совместно с долей стоимости земельных участков, на которых они расположены, стоимость доли земельных участков объектов исследования была учтена в размере, сопоставимом со средним значением доли стоимости земельных участков по объектам-аналогам, эксперт при исключении доли стоимости земельных участков объектов исследования исключил ее в размере, которая соответствует среднему значению обеспеченности зданий земельными участками объектов-аналогов. Федеральные стандарты оценки, Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от <данные изъяты> N 1Э5-ФЗ содержат общие рекомендации к проведению оценки без детализации описаний способов расчета корректировок по ценообразующим факторам.

При исключении из стоимости единых объектов недвижимости объектов исследования (далее- ЕОН) доли стоимости земельных участков, относящейся к ним, эксперт руководствовался следующей логикой: поскольку при расчете рыночной стоимости ЕОН объектов исследования использовались объекты-аналоги, которые обеспечены земельными участками в значительно меньшем объеме, чем фактическая площадь участка объектов исследования, то при условии того, что не вводится повышающая корректировка на низкую обеспеченность земельными участками аналогов, итоговая стоимость ЕОН объектов исследования получается с долей стоимости земельных участков, которая соответствует не фактической обеспеченности земельными участками объектов исследования, а аналогичных доле стоимости земельных участков объектов-аналогов. Следовательно, исключение из стоимости ЕОН объектов исследования доли стоимости земельных участков объектов-аналогов, соответствующих среднему значению коэффициента застройки является корректным и не противоречащем логике расчета эксперта.

Корректировка площади застройки исследуемых объектов экспертом не проводилась, была проведена корректировка на обеспеченность земельными участками объектов исследования исходя из показателей обеспеченности земельными участками объектов-аналогов, а не фактической площади застройки объектов исследования.

Объекты исследования представляют собой 6 отдельностоящих объектов капитального строительства, расположенных в разных городских округах <данные изъяты> и на различной удаленности от МКАД. При определении рыночной стоимости объектов исследования эксперт для каждого объекта исследования подбирал индивидуальный набор объектов-аналогов. Анализ полученных 6 исходных выборок по объектам-аналогам, из которых в дальнейшем формировались итоговые выборки аналогов для расчета рыночной стоимости Объектов исследования, показывает, что количество объектов-аналогов колеблется от 5 до 7. При этом, для части объектов исследования удалось подобрать аналоги более сопоставимые по характеристикам местоположения и иным ценообразующим факторам, что потребует внесения меньшего числа корректировок; для части объектов исследования ввиду отсутствия подобрались аналоги менее сопоставимые по характеристикам местоположения и иным ценообразующим факторам, что потребовало внесения большего числа корректировок. В отношении тех объектов исследования, где было подобрано большее число аналогов, эти аналоги наиболее сопоставимы по характеристикам местоположения и иным ценообразующим факторам с объектами исследования, эксперт для отбора итоговых объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости рассматривал в качестве одного из критерия критерий размера абсолютной валовой корректировки. В отношении тех объектов исследования, где было подобрано меньшее число аналогов, эти аналоги менее сопоставимы по характеристикам местоположения и иным ценообразующим факторам с объектами исследования, эксперт для отбора итоговых объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости не рассматривал в качестве одного из критерия критерий размера абсолютной валовой корректировки, в связи с тем, что аналогов мало и они имеют ряд отличий от объектов исследования, которые необходимо устранять путем проведения корректировок, что в свою очередь приводит к повышенному значению величины абсолютной валовой корректировки. Исходя из изложенного выше, эксперт не усмотрел необходимость использования объекта-аналога <данные изъяты> в расчете стоимости здания в <данные изъяты>.

При проведении исследования эксперт в первую очередь руководствовался при подборе аналогов таким критерием, как местоположение, а также удаленность от МКАД, площадь зданий объектов-аналогов. В отношении здания, расположенного в <данные изъяты> аналоги <данные изъяты>,5,7, наиболее сопоставимые по местоположению, использовались экспертом при оценке рыночной стоимости здания. Но, в связи с тем, что в случае использования только аналогов №<данные изъяты>,5,7 их будет всего 3, данные аналоги менее сопоставимы по площади по сравнению с другими аналогами, использованными экспертом аналогами, эксперт увеличил количество объектов-аналогов в выборке по другим направлениям, но более сопоставимых по площади, с внесением корректировок по различающимся факторам.

На стр. 220 приводится классификация типовых территориальных зон в пределах города. Объект-аналог <данные изъяты> расположен по адресу: <данные изъяты>, р-н. Чеховский, <данные изъяты>, ш. Симферопольское, <данные изъяты>, к западу от него и юго- востоку расположена промышленная застройка. Удаленность аналога <данные изъяты> до ближайшей границы <данные изъяты> составляет около 735 м (расстояние до границы города на восточном направлении составляет около 1,3 км). Таким образом, эксперт отнес данный аналог к типовой территориальной зоне «промзона/окраина». Объект-аналог <данные изъяты> расположен по адресу: <данные изъяты>, г.о. Чехов, <данные изъяты>, вл. 96. По результатам анализа окружающей застройки экспертом было установлено, что преобладающим типом застройки в окружении аналога <данные изъяты> является многоэтажная многоквартирная жилая застройка этажностью до 5-10 этажей советского периода постройки. Таким образом, эксперт отнес данный аналог к типовой территориальной зоне «спальные районы среднеэтажной жилой застройки».

При расчете стоимости сравнительным и доходным подходом производился различный набор объектов-аналогов. Так, при расчете стоимости здания в Борисово (населенный пункт расположен на въезде в <данные изъяты>) сравнительным подходом эксперту удалось найти объекты-аналоги в крупных городах южного направления <данные изъяты>), в связи с чем объект-аналог, расположенный в <данные изъяты> не использовался. В свою очередь при оценке рыночной арендной ставки за помещения торгового центра в Борисово экспертом не были обнаружены объекты-аналоги - крупные торговые центры, расположенные в крупных городах южного направления <данные изъяты> в отношении которых имеется информация о генерируемом денежном потоке от сдачи помещений в аренду. В связи с этим эксперт расширил зону поиска объектов-аналогов и включил в состав объектов-аналогов аналог, расположенный в <данные изъяты>.

Согласно п. 28 ФСО <данные изъяты> в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости. Согласно п. 25 ФСО <данные изъяты> в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии). При оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Борисово экспертом были использованы два подхода к оценке: сравнительный и доходный. Результат доходного подхода отличается от результата сравнительного подхода на -43%, что является достаточно существенным расхождением между подходами. При расчете рыночной стоимости здания в Борисово (населенный пункт расположен на въезде в <данные изъяты>) сравнительным подходом эксперту удалось найти объекты-аналоги в крупных городах южного направления <данные изъяты>). В свою очередь при оценке рыночной арендной ставки за помещения торгового центра в Борисово экспертом не были обнаружены объекты-аналоги - крупные торговые центры, расположенные в крупных городах южного направления <данные изъяты> в отношении которых имеется информация о генерируемом денежном потоке от сдачи помещений в аренду. В связи с этим эксперт расширил зону поиска объектов-аналогов и включил в состав объектов-аналогов аналоги, расположенные в <данные изъяты> (2 аналога, юго-восточное направление), <данные изъяты> (юго-восточное направление), р.<данные изъяты> (северное направление), <данные изъяты> (северо-западное направление). Ввиду существенного различия результатов между подходами, а так же учитывая существенную разницу в характеристиках местоположения между аналогами в сравнительном и доходном подходе, эксперт отказался от использования результатов доходного подхода при итоговом согласовании результатов оценки.

Все объекты исследования имеют торговое назначение. Данное назначение было подтверждено в ходе визуального осмотра объектов исследования - все объекты исследования используются для размещения торговых гипермаркетов «Лента». Исходя из назначения объектов исследования, их фактического использования, эксперт считает, что подбор объектов-аналогов торговых центров в данном случае является корректным.

При подборе объектов-аналогов не использовались в качестве аналогов высококлассные торговые центры. Все отобранные экспертом аналоги представляют собой типовые торговые центры со стандартной внутренней отделкой, класс качества и уровень которой сопоставимы с отделкой объектов исследования.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО3 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на вышеуказанные даты и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости; оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной экспертизы не усматривает.

Исходя из изложенного, исковые требования ООО «Лента» об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Объективная оценка».

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ООО «Лента» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:50:0040311:19, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Балашиха, <данные изъяты>, мкр. Саввино, <данные изъяты>, стр. 90, общей площадью 12 031,4 кв.м., равной рыночной стоимости, в размере 660 109 468 (шестьсот шестьдесят миллионов сто девять тысяч четыреста шестьдесят восемь) рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:13:0080422:845, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 9 322,2 кв.м., равной рыночной стоимости в размере 512 040 676 (пятьсот двенадцать миллионов сорок тысяч шестьсот семьдесят шесть) рублей. определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:08:0040123:373, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Истра, <данные изъяты>, стр. 61, общей площадью 10 909,2 кв.м., равной рыночной стоимости в размере 529 195 142 (пятьсот двадцать девять миллионов сто девяносто пять тысяч сто сорок два) рубля, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:09:0060510:2855, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Солнечногорск, д. Елино, стр. 20/2, общей площадью 13 120,1 кв.м., равной рыночной стоимости в размере 669 728 051 (шестьсот шестьдесят девять миллионов семьсот двадцать восемь тысяч пятьдесят один) рубль. определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:28:0010457:252, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Домодедово, мкр. Центральный, <данные изъяты>, стр. 28, общей площадью 9 799,80 кв.м., равной рыночной стоимости, в размере 539 752 730 (пятьсот тридцать девять миллионов семьсот пятьдесят две тысячи семьсот тридцать) рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:32:0000000:38236, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 9 585 кв.м., равной рыночной стоимости, в размере 380 444 244 (триста восемьдесят миллионов четыреста сорок четыре тысячи двести сорок четыре) рубля, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13.01.2021г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 27.08.2021г.