Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-518/2021 по административному исковому заявлению АО «Астон» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

АО «Астон» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель- <данные изъяты>,

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности Задворнова Т.В. в судебное заседание явилась, настаивала на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, экспертное заключение <данные изъяты> от <данные изъяты>. просила признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовала о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области Парамзин А.В. по доверенности оставляет решение на усмотрение суда, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает.

Представитель заинтересованного лица администрация г.о. Балашиха Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение участников процесса, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что АО «Астон» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель- <данные изъяты>.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 248 от 2.10.2019г. по состоянию на 01.10.2019г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рубля.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку административный истец является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают ее права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей его права, АО «Астон» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложил отчет оценщика <данные изъяты>, которым рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 1.10.2019г. определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 24.02.2021г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>. оценщиком <данные изъяты> при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1.10.2019г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельного участка основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей.

В письменных пояснениях эксперт <данные изъяты>. поддержал содержащиеся в заключении выводы, а представленные административным истцом замечания к экспертному заключению счел необоснованными, указывая на то, что на странице 35 в таблице “расчет рыночной стоимости земельного участка” в строке “вид разрешенного использования” в отношении объекта исследования и объектов-аналогов указаны следующие виды разрешенного использования – объект исследования -“склады”, объекты-аналоги: «для размещения зданий материально-технического снабжения (складская база металлоизделий)», «размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (складской комплекс)», «для размещения промышленных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов», т.е. объекты-аналоги полностью сопоставимы с объектом исследования по этому фактору стоимости, так как обладают сопоставимой функциональностью и полезностью для потенциальных покупателей. К тому же по данным п. 20 ФСО №7, земельный участок для целей определения кадастровой стоимости необходимо оценивать исходя из существующей застройки: «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта». Отсюда следует, что категория земли в данном случае не оказывает существенного влияния на использование участков, а, следовательно, не требует внесения какой-либо корректировки. Таким образом, эксперт обосновано не вводит корректировку на категорию земли.

В тексте объявления аналога №1 указано, что ж/д ветка проходит в 40 м от границ участка и ни слова о том, что есть возможность заведения ж/д ветки непосредственно на участок. К тому же, по данным Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки, ценообразующим фактором для земельных участков является именно нахождение ж/д ветки на территории участка, а не где-то поблизости. Как сказано на стр. 42 Заключения: объекты аналоги сопоставимы по данному параметру с объектом исследования, т.е. на территории объектов отсутствует ж/д ветка, в чем можно убедиться по тексту объявлений.

На стр. 38 Заключения приведена дословная цитата из используемого исследования <данные изъяты> «Приведенный метод расчета поправки на местоположение относительно удаленности и направления от МКАД допускается к применению и к незастроенным земельным участкам под коммерческую застройку в соответствии анализируемым типом недвижимости: земельные участки под объекты административного (офисного) назначения, земельные участки под объекты торгового назначения, земельные участки под объекты производственно-складского назначения. Данное допущение основывается на том, что спрос/предложение на рынке незастроенных земельных участков тесно связан со спросом/предложением на рынке уже застроенных земельных участков в соответствии видом разрешенного использования незастроенного земельного участка. Выявленные зависимости рынка застроенных земельных участков, справедливы и для рынка незастроенных земельных участков, в рамках одного сегмента (офисный, торговый, производственно-складской).» Что касается направления, то г.о. Балашиха территориально расположен в Восточном/Северо-восточном направлении. Так, например, Щелковское шоссе, (в направлении по которому также располагается г.о. Балашиха) относят и к восточному направлению и к северо-восточному, в зависимости от удаления от МКАД (см. табл. 1 исследования ООО «ПФК»). В этой связи экспертом анализировались данные исследования ПФК, характеризующие влияние фактора удаления от МКАД для обоих указанных направлений – восточного и северо-восточного. Анализируя коэффициенты торможения цен относительно удаленности от МКАД, представленные в таблице, можно обратить внимание, что значение коэффициента торможения для направления «Восток» в размере -0,638 является абсолютным экстремумом, т.е. в целом нетипичным для Московской области. Данный факт может быть обусловлен, например, недостаточным размером выборки объектов по данному направлению или иными факторами. Аналогичная картина со значением коэффициента торможения для аренды – значение для направления «Восток» также представлено эктремумом, существенно отличным от медианного значения по всем направлениям. Учитывая вышеиложенное, при анализе фактора удаления от МКАД в рамках сравнительного подхода Эксперт счел возможным применить корректировку на удаление по данным для северо-восточного направления (то есть по одному из смежных направлений, по которому г.о. Балашиха расположен), поскольку коэффициент торможения для данного направления (-0,452) более коррелирует с медианой по всем направлениям, при этом данное значение описывает более плавный тренд роста стоимости недвижимости по мере приближения к МКАД, и как следствие к меньшим повышающим корректировкам для аналогов, используемых в расчетах (относительно экстремально высокого значения коэффициента торможения для Восточного направления). Аналогичный анализ был проведен в отношении влияния фактора удаления от МКАД для арендных ставок, по результатам которого в расчет был выполнен по данным для северо-восточного направления (то есть по одному из смежных направлений, по которому г.о. Балашиха расположен). Таким образом, примененная экспертом корректировка, с одной стороны, основана на рыночных данных, с другой стороны – является результатом детального анализа влияния фактора удаленности от МКАД, по результатам которого из расчетов были обоснованно исключены нетипичные значения, которые приводили к необоснованному завышению стоимости объекта исследования. Расчеты эксперта в данном случае абсолютно корректны и обоснованны.

По данным Публичной кадастровой карты, ВРИ используемого аналога: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих объектов, т.е. аналогичное ВРИ исследуемого объекта. То, что на участке возможно строительство торгового комплекса является ни чем иным, как субъективным мнением представителя истца и следовательно, ни каких дополнительных корректировок по данному параметру вводить не следует.Что касается корректировки на первую линию, то необходимые поправки внесены на стр. 40 Заключения. Дополнительно необходимо отметить, что сопоставление сравниваемых объектов относительно расположения от Горьковского шоссе имело бы смысл, если бы исследуемый участок имел назначение – размещение объектов торговли и объектов придорожного сервиса, в то же время исследуемый участок предполагает пр.-скл. застройку, для данного сегмента на первый план выходит именно транспортная доступность и возможность «подвоза» рабочей силы и по данному фактору сравниваемые объекты полностью сопоставимы. Исследуемый участок расположен в 160 м от остановки общественного транспорта.

Корректировка на тип населенного пункта в отношении объекта оценки и объектов аналогов применена по нижнему значению расширенного диапазона, что приводит к уменьшению размера корректировки (по сравнению со средним значением диапазона). На стр. 39 приведен источник информации, по которому рассчитана корректировка, и представлены все необходимые пояснения, а именно: по данным Справочника оценщика недвижимости к графе «Райцентры с развитой промышленностью» относятся так же и «поселки городского типа с развитой промышленностью», к которым можно отнести и г. Старую Купавну. Поскольку он не является райцентром, но находится в районе с развитой промышленностью и сам располагает достаточным промышленным потенциалом, значение для расчета корректировки было принято на нижнем уровне, что отражает именно его статус относительно райцентра.На стр. 32 Заключения экспертом были проанализированы критерии статистической значимости результата в отношении скорректированных удельных значений стоимости аналогов, которые удовлетворяют критериям однородности, что указывает на корректность проведенных расчетов в части учета ценообразующих факторов.Так же полученное значение удельной стоимости (2016 руб/кв.м.) в рамках сравнительного подхода подтверждает диапазон рыночной стоимости, приведенной на стр. 30 Заключения (1800-2400 руб./кв.м.).

По данным Справочника оценщика недвижимости-2018, земельные участки, приведенного на стр. 41 Заключения, корректировки, введенные экспертом, верны и обоснованы. Объект-аналог №2 и объект исследования расположены в одном диапазоне стоимости, а, следовательно, введение корректировки не требуется. Таким образом, корректировка на площадь для объекта-аналога №2 введена на уровне 0% обоснованно.

Ошибок в применении доходного подхода также не допущено. Таким образом, экспертом произведено полное и всестороннее исследование, расчет стоимости объекта экспертизы выполнен в полном соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, полученное итоговое значение стоимости соответствует рыночным данным.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного земельного участка является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 01.10.2019г. и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 248 от 01.10.2019г. по состоянию на 01.10.2019г., надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений Московской области, не осуществлявшему государственную оценку и не утверждавшему оспариваемый результат кадастровой стоимости земельного участка, как к ненадлежащему ответчику, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковое заявление АО «Астон» к ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель- <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.10.2019г.

В удовлетворении исковых требований АО «Астон» к Министерству имущественных отношений Московской области отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 06.07.2021г.