Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца - Зиновьевой О.П.,

представителя Правительства Ростовской области - ФИО2,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что он является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону, разрешенное использование – специализированный магазин. Кадастровая стоимость земельного участка (31 415 237,22 рубля) значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (13 081 000 рублей). Участок предоставлен для строительства специализированного магазина, выдано соответствующее разрешение на строительство от 27 марта 2019 года сроком до 27 сентября 2020 года, объект находится в завершающей стадии строительства. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка, учетом кадастровой стоимости в формуле выкупной цены земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного истца адвокат Зиновьева О.П., действующая по ордеру и доверенности, явилась, административный иск уточнила с учётом выводов заключения судебного эксперта. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного о судебном заседании административного истца по правилам статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2, действующий по доверенности, в суд явился, не возражал против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка.

Представители ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3018 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (ранее адресный ориентир - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование – специализированный магазин, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 24 марта 2016 года – 31 415 237,22 рублей.

Как видно из материалов дела, земельный участок был предоставлен административному истцу по договору аренды от 5 сентября 2016 года №36810 для строительства специализированного магазина, ему было выдано соответствующее разрешение на строительство от 27 марта 2019 года сроком до 27 сентября 2020 года Департаментом архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону (л.д.22-23 том 1).

В настоящее время объект фактически возведен, что подтверждено техническим планом здания от 27 января 2020 года. Распоряжениями Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону от 17 февраля 2020 года №№457-458 объектам адресации – земельному участку площадью 3018 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) и зданию с назначением «специализированный магазин» присвоен адрес – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование, площадь), исходя из даты определения кадастровой стоимости, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости, определенного в постановлении Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков".

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является составной частью расчёта выкупной стоимости земельного участка (при наличии на нём легально возведённого объекта капитального строительства), административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, указание в договоре аренды фиксированной арендной платы не препятствует арендатору оспаривать актуальную кадастровую стоимость участка.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика №0771/О от 12 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную выше дату определения кадастровой стоимости с использованием сравнительного подхода составляет 13 081 000 рублей.

Суд, учитывая наличие ходатайств административного истца и ответчика о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Роствоской области, ДИЗО г.Ростова-на-Дону относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО (заключение от 20 февраля 2020 года №774-Э/2020).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 24 марта 2016 года составляет 17 112 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку – таблица 15). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Ростове-на-Дону к дате определения кадастровой стоимости эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 5000 до 16 000 рублей (л.д.45 том 2).

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону в пределах указанного диапазона цен (таблица №16), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов, исходя из основных ценообразующих факторов (таблица №15).

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №17. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации. Применение конкретных корректировок лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено. Административный истец в ходе судебного разбирательства не настаивал на рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость, значительно отличающаяся от выводов оценщика в отчёте, определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено (принимая во внимание применение к участку среднего удельного показателя кадастровой стоимости), заявленные требования уточнены представителем административного истца с учётом заключения эксперта.

Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3018 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (ранее адресный ориентир - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование – специализированный магазин в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 марта 2016 года в сумме 17 112 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 17 декабря 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 35 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов