Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации г. Комсомольска-на-Амуре к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16.11.2018 № 11,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Комсомольска-на-Амуре обратилась в суд с административным исковым заявлением к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее - Комиссия), Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2018 года № 11, которым по заявлению ООО «Торэкс-Хабаровск» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 30 206 255 руб.

В обоснование заявленных требований администрация города Комсомольска-на-Амуре указала, что отчет об оценке, представленный в Комиссию, не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки (далее – ФСО), не соответствует принципу однозначности, предусмотренной п.5 ФСО № 3, подп. «е», «б», «д» п.22 ФСО № 7 по следующим основаниям: объекты-аналоги являются несопоставимыми с объектом оценки; оценщиком применено недостаточное количество корректировок; введена необоснованная корректировка на площадь, чем существенно занижена стоимость 1 кв.м. по каждому объекту-аналогу на 28,1 % - 48,4 %, и, соответственно, стоимость объекта оценки в 2 раза; при корректировке на дату продажи для объектов-аналогов № 6,7,8 расчет месяцев индексации без учета месяца выставления объекта – аналога не обоснован; корректировка на вид права отсутствует, вместе с тем, в отношении объекта оценки оформлено право аренды, тогда как объекты-аналоги находятся в собственности; не учтено, что объект-аналог № 3 продан с обременением и обеспечивает доступ к соседним земельным участкам, объект-аналог № 5 относится к землям ограниченного пользования, нежилые здания, расположенные на участке были обременены правом аренды; объекты-аналоги № 7,8 также являются землями ограниченного пользования; не проведена корректировка на наличие инженерных коммуникаций, не учтено, что объект-аналог № 8 не мог использоваться по назначению в связи с его состоянием; при проведении корректировки на местоположение оценщиком применено Постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год», не подлежащее применению, т.к. объект оценки не находится в муниципальной собственности, следовательно, подлежит применению Постановление Правительства Хабаровского края от 29.11.2010 № 337-пр «Об установлении на 2011 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре»; не учтено местоположение земельного участка, расположенного ближе к центру, обладающего преимуществом по транспортной доступности по сравнению с другими аналогами; оценщиком неверно определена зона градостроительной ценности для объекта-аналога № 5 – 5, тогда как объект-аналог находится в 7 зоне; копии документов в приложении № 2 к отчету заявителем не заверены; к отчету не приложена справка о балансовой стоимости объекта оценки.

Административный истец считает, что указанные нарушения, а также отсутствие обоснования отказа от использования доходного и затратного подхода, введение в заблуждение при использовании исходных данных расчета в отчете, его неоднозначное толкование не позволяет считать данный отчет допустимым и надлежащим доказательством в целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Определением судьи от 06.02.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «Торэкс-Хабаровск».

В судебное заседание представитель административного истца - администрации города Комсомольска-на-Амуре, представители административных ответчиков – Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю просил рассмотреть дело без участия представителя Управления.

Суд, в соответствии со ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель заинтересованного лица ООО «Торэкс-Хабаровск» Говорова Д.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на административное исковое заявление, в котором представитель заинтересованного лица указала, что разница между кадастровой стоимостью и установленной кадастровой стоимостью земельного участка в размере рыночной стоимости составила 93,6 %. Представленный отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Указанные административным истцом несоответствия отчета требованиям ФСО на результат оценки не влияют. Полагает, что, утверждая о несоответствии отчета законодательству, административный истец не определил величину влияния этого несоответствия на результат оценки(стоимость). Пункты 5 ФСО № 3 и п.22 ФСО № 7, на нарушения которых при составлении отчета ссылается административный истец, не содержат конкретных требований и, по своей сути, являются оценочными. Кроме того, административным истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Дополнительно указала, что оригинал отчета представлен в суд, что свидетельствует о несостоятельности доводов административного истца о предоставлении документов Комиссии, не заверенных надлежащим образом. Считает решение Комиссии законным и обоснованным.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО1 суду показал, что им выполнен отчет № 833/10-18 об оценке объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером №, адрес ориентира: <адрес>, в соответствии с предъявляемыми требованиями к отчету федеральными стандартами оценки. По всем элементам сравнения, по которым имеются различия между объектом оценки и объектами-аналогами, были сделаны корректировки во исполнение п.22 ФСО №7. Расчет корректировки на площадь(масштаб) оценщиком произведён в соответствии с аналитическим обзором «Вторичный земельный рынок Хабаровского края на 01.01.2012», дата публикации – январь 2012, разработчик – ООО Региональный союз оценщиков «Кредо». При расчете корректировки на дату продажи использованы данные темпа роста цен на нежилую недвижимость, представленных в Обзоре «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011», дата публикации – 2015 год, разработчик – ООО Региональный союз оценщиков «Кредо». Не согласен с замечанием об отсутствии корректировки на вид права, поскольку правом на объект оценки является право собственности, без учета обременения в виде аренды и ипотеки. То обстоятельство, что не учтено обременение прав при совершении сделок с аналогами, не может оказать влияния на рыночную стоимостью земельного участка, не может учитываться, поскольку не накладывает никаких ограничений на использование земельного участка по назначению. Внесение корректировки на наличие инженерных коммуникаций и иных улучшений, учитывая цель оценки (участок оценивается как незастроенный), не требуется. Транспортная доступность была учтена оценщиком в сделанной корректировке на местоположение. Сведения о расположении объекта – аналога № 5 в зоне градостроительной ценности 7 не влияют на расчет рыночной стоимости. Все документы, представленные заказчиком и приложенные к отчету, заверены в установленном порядке. Заказчиком данные о балансовой стоимости объекта оценки не представлены, так как заказчик является арендатором земельного участка.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю указал, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поданному в комиссию 01.11.2018 генеральным директором ООО «Торэкс-Хабаровск», был представлен комплект документов. Учитывая, что заявитель представил все необходимые документы в соответствии с требованиями законодательства, у комиссии отсутствовали основания для принятия решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка. По результатам рассмотрения заявления комиссия единогласно приняла решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012. На заседание комиссии оценщиком были представлены пояснения на замечания администрации в отношении отчёта об оценке по всем пунктам замечаний. Данные пояснения были приняты комиссией к рассмотрению.

Выслушав участника процесса, свидетеля - оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой).

Из материалов дела следует, что на основании договора № 10748/3/ТХ/466-17 аренды земельного участка от 11.07.2017, заключенного между администрацией г.Комсомольска-на-Амуре от имени муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», в лице заместителя председателя Комитета по управлению имуществом Ивановой О.П.(арендодатель), и ООО «Торэкс-Хабаровск» (арендатор), последний является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, общей площадью 272128 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, с целью использования объектов промышленности (участок № 6) – нежилых зданий ( п.1.1-1-6 договора).

На участке имеются 12 нежилых зданий и сооружений согласно п. 5 приложения № 2 (п.1.6 договора).

Арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (приложение № 3 к договору).

Срок действия договора определен с 13.06.2017 по 11.06.2066 (пункт 2.1).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 472 529 231,06 руб.

01.11.2018 ООО «Торэкс-Хабаровск» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе отчет № 833/10-18 об оценке, составленный 19.10.2018 оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 30 206 255 руб.

На заседании Комиссии от 16.11.2018 в результате рассмотрения заявления установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 472 529 231, 06 рублей по состоянию на 01.01.2012, от кадастровой стоимости на 93,6 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012, в размере 30 206 255 руб.

Суд считает оспариваемое решение законным и обоснованным, исходя из следующего.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. N 263 (далее также - Порядок), в соответствии с п.1 которого Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

Согласно п. 20 приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям ст. 11 Закона.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю и утвержден ее состав, в который входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Как следует из протокола № 21 заседания Комиссии, оспариваемое решение принято комиссией в составе председателя комиссии – заместителя руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, специалиста-эксперта отдела землеустройства, мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместителя председателя комиссии, заместителя директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю с участием оценщика ООО «ДВОК» ФИО1, представителя ООО «Торэкс-Хабаровск», оценщиков ООО «Оценка 27» Макушева К.А., Бару В.А., Семенова Е.А.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения и на данные обстоятельства административный истец не ссылается.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Порядку, процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком, Комиссией соблюдена.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункты 12 - 14 ФСО N 1).

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, с обоснованием отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. При этом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, по результатам осмотра объекта оценки.

Оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): цена продажи-предложения, площадь земельного участка, дата продажи (предложения), выставляющееся право на объект, условия продажи, местоположение, категория земли, назначение земельного участка, наличие построек, экологическая обстановка.

По приведенным критериям оценщик отобрал 8 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки (нумерация из общей выборки: аналоги № 1, 2, 3, 4, 5, 6,7,8. Информация об объектах-аналогах представлена в таблице № 16.1).

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы данные официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре, раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности» (http://www.kmscity.ru), данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (http://portal.rosreestr.ru).

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на дату продажи/предложения, на местоположение (для объектов-аналогов № 1,2,3,4,7,8), площадь. Расчет и описание корректировок приведены в отчете.

Корректировка на уторговывание не произведена с указанием, что все объекты-аналоги проданы на открытом рынке.

Корректировка на вид права не произведена с указанием, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по указанному параметру.

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по указанному параметру.

Корректировка на категорию земель не произведена с указанием, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по указанному параметру.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что объект оценки и объекты-аналоги входят в группу «Для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений, а именно: промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного обеспечения, снабжения, сбыта и заготовок».

Корректировка на наличие построек не произведена с указанием о наличии сведений о выделенной цене продаже-предложения земельного участка и его площади в составе недвижимого имущества.

Корректировка на экологическое состояние не произведена с указанием, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в районах с удовлетворительной экологической обстановкой.

После проведенных корректировок оценщиком определена надежность полученных результатов, а также согласование, на основании которой сделан вывод о возможности использования объектов-аналогов № 1,2,3,5,7 для определения стоимости объекта оценки (диапазон стоимостей определен от 66 руб.кв.м. до 186 руб./кв.м.).

Определены возможные границы интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (25 675 317 руб. – 34 737 193 руб.)

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 30 206 255 руб.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность выводов оценщика, административным истцом не представлено и в материалах дела не содержится.

Напротив, из представленного отчета следует, что суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным; выводы, изложенные в отчете, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Из отчета следует, что в распоряжении оценщика был предоставлен весь объем необходимой информации о всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки. В этой связи, оснований полагать, что, в нарушение требований подпункта «б», «д», «е»» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5, подпункта «ж» п.8 ФСО № 3 оценщиком была неверно определена формула корректировки на площадь, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Подобранные оценщиком аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. Все объекты аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, идентичных по ценообразующим характеристикам районах, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным оценщиком ценообразующим факторам.

Оснований ставить под сомнение отчет суд не усматривает, т.к. отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Доводы административного истца о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности опровергаются положениями отчета, показаниями оценщика, подготовившего отчет.

Доводы административного истца о недостаточном количестве корректировок, что, по мнению административного истца, влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки в отчете, не состоятельны.

Вопреки утверждениям административного истца, оценщиком по всем элементам сравнения, по которым имеются различия между объектом оценки и объектами-аналогами, были сделаны корректировки, описание которых приведено в отчете.

Доводы административного истца о необоснованной корректировке на площадь, использования оценщиком формулы, не подлежащей применению, что привело, по мнению административного истца, к снижению, в конечном итоге стоимости объекта оценки, не состоятельны.

Как следует из пояснений оценщика в судебном заседании и соответствует данным, изложенным в отчете, выполненном оценщиком, расчет корректировки на площадь (масштаб) оценщиком произведен на основании данных рынка, экспертных данных и принятых в Российской Федерации положений о плате за землю, что позволило оценщику произвести расчет корректировки на площадь(масштаб) в соответствии с подп. «д» п.22 ФСО № 7.

Указывая о несоответствии при выполнении корректировок на площадь земельного участка п.1 раздела IV Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р « Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», ссылаясь на неверный расчет количества месяцев индексации без учета месяца выставления объекта аналога, что, по мнению административного истца, свидетельствует о нарушении оценщиком п.5 ФСО № 3, административным истцом не учтено, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (статья 14 Закона об оценочной деятельности, пункт 24 ФСО N 1).

Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

Указанные требования оценщиком соблюдены.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

Аналоги с нетипичными условиями продажи оценщиком не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании мнения оценщика, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности), то есть, оценщиком выполнены требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, предусмотренные главой IV ФСО N 3.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО1 подтвердил выводы, изложенные в отчете.

В этой связи, доводы административного истца, не обладающего специальными знаниями в области оценочной деятельности, оценивающего отчет об оценке с точки зрения необходимости применения той или иной методики при определении рыночной стоимости земельного участка, являются необоснованными, как и суждения административного истца об отсутствии обоснований у оценщика отказа от использования доходного и затратного подходов при оценке земельного участка.

Ссылаясь на недостоверность отчета, административный истец указывает о необоснованном отказе оценщика от корректировки на вид права, наличие инженерных коммуникаций, использование, в этой связи, в нарушение п.10 ФСО № 1, подп. «б» п.22 ФСО № 7 объектов аналогов не сопоставимых объекту оценки.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие нивелировать различие по ценообразующим факторам. Отказ от применения других корректировок в отчете обоснован. Доказательства необходимости применения корректировок, не примененных оценщиком, суду не представлены.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, обременении земельных участков арендой расположенных на них объектах недвижимости. Обременения в виде аренды части здания, расположенного на земельном участке, необходимость обеспечения беспрепятственного доступа к инженерным сетям и коммуникациям, беспрепятственного проезда к смежным участкам, характерных почти для всех земельных участков, расположенных в черте городской застройки, вопреки утверждениям административного истца, не накладывают ограничений на использование земельного участка по назначению, не подлежит учету и не могут оказать влияния на рыночную стоимость земельного участка.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7 ФСО № 7, в отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких ограничений.

Суду не представлены доказательства наличия зарегистрированных ограничений (обременений) объектов-аналогов.

Учитывая цель оценки (участок, в соответствии с п.20 ФСО № 7, оценивается как незастроенный), отсутствие корректировки на наличие инженерных коммуникаций и иных улучшений, которое в данном случае не требуется, не свидетельствует о допущенных нарушениях при составлении оценщиком отчета.

Доводы о неверном отнесении объекта-аналога № 5 к 5 зоне градостроительной ценности вместо 7, правового значения не имеют, поскольку, согласно постановлению администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Комсомольск-на-Амуре» на 2011, коэффициент для зон 5,6,7 является одинаковым.

Следовательно, данные сведения не влияют на расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Вопреки утверждениям административного истца, транспортная доступность учтена оценщиком в сделанной корректировке на местоположение, так как для ее расчета объекты группировались, исходя из их локального расположения, в соответствии с зонами и подзонами градостроительной ценности на территории г.Комсомольска-на-Амуре, согласно решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы № 55 от 05.10.2011 « Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «Город Комсомольск-на-Амуре».

Суд не может согласиться и с доводом административного истца о том, что оценщиком нарушен пункт 12 ФСО №3, поскольку к отчету приложены не заверенные в установленном порядке ксерокопии документов. Такая позиция истца является следствием неверного толкования положений закона.

Пункт 12 ФСО №3 устанавливает, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, заверять копии документов требуется в том случае, если оценщику не могут быть представлены их подлинники. При этом к отчету приобщаются копии этих документов, и удостоверять их не требуется.

Содержание отчета свидетельствует о том, что к нему приобщены копии документов, предоставленных заказчиком исполнителю-оценщику. Указанные документы заверены в установленном порядке.

Данное обстоятельство подтверждено также оригиналом отчета, представленным в суд.

Довод административного истца о том, что, в нарушение подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3, к отчету не приложена справка о балансовой стоимости, суд не принимает во внимание по причине его несостоятельности.

Подпункт «ж» пункта 8 ФСО № 3 предусматривает, что вне зависимости от вида объекта оценки к отчету об оценке приобщается справка о балансовой стоимости данного объекта оценки (при наличии), если объект оценки принадлежит юридическому лицу.

ООО «Торэкс-Хабаровск» не является собственником оцениваемого земельного участка, поэтому не обязано представлять сведения о балансовой стоимости этого объекта.

Довод о необходимости применения при проведении корректировки на местоположение постановления Правительства Хабаровского края от 29.11.2010 № 337-пр «Об установлении на 2011 года значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» необоснован, поскольку установленные коэффициенты применяются для определения арендной платы за пользование земельными участками. Следовательно, принадлежность земельного участка не влияет на расчет.

В силу положений статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Надлежащих доказательств, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. В этой связи, оснований ставить под сомнение отчет оценщика у суда не имеется.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

В этой связи, оснований для удовлетворения требований администрации г.Комсомольска-на-Амуре о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16.11.2018 года № 11 не имеется.

Доводы возражений заинтересованного лица ООО «Торэкс-Хабаровск» о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора судом не принимаются, поскольку таких требований в отношении оспаривания решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости законом не установлено.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16.11.2018 № 11 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 7 марта 2019 года

Судья Хабаровского краевого суда И.А.Романова