Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, в котором просит: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 10 ноября 2020 года №35 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости 73 967 000 рублей, установленной в отчете об оценке; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере 148 598 303.90 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 10 ноября 2020 года № 35 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ……, определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости 73 967 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» об оценке рыночной стоимости от 05 октября 2020 года №73/2020, по состоянию на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в ЕГРН в размере 148 598 303.9 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец считает решение комиссии от 10 ноября 2020 года № 35 незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который по мнению администрации, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки.

При определении стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки оценщиком на стр. 72 указано, что объекты-аналоги № 1, № 3 имеют вид разрешенного использования - коммерческое назначение. Однако согласно сведениям «Публичной кадастровой карты» рассматриваемые земельные участки имеют иной вид разрешенного использования - «здравоохранение», «под объектами культурно-развлекательного назначения».

Также согласно сведениям публичной кадастровой карты значительная часть объектов-аналогов № 1 (санитарно защитная зона), №3 (охранная зона линии электропередач) входит в зону с особыми условиями использования территории. Данный факт не был учтен оценщиком, однако данные ограничения могут влиять на застройку рассматриваемого земельного участка, а, следовательно, и на его стоимость при продаже.

На странице 72 - 73 отчета при определении цены на земельный участок сравнительным подходом применена корректировка на красную линию. Оценщиком применяется корректировка на локальное положение относительно красной линии в размере -15% лишь к объекту-аналогу № 1, так как он находится на внутриквартальной территории. Между тем, оценщиком не выявлено местоположение относительно красной линии объекта-аналога № 2. Более того, согласно карте города Ставрополя он расположен на внутриквартальной территории. Таким образом, рассматриваемая корректировка должна быть применена и к объекту-аналогу № 2.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик указывает, что физическое состояние оцениваемых зданий является хорошим. При этом, оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов (также оценщиком не исследовался технический паспорт объекта). Вместе с тем, оценщиком указывается, что все объекты-аналоги имеют также хорошее состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов-аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

Кроме того, административный истец считает, что оценщиком подобран объект-аналог, несопоставимый с объектом оценки по площади (объект оценки - 4 211,1 кв.м; объект аналог № 1 - 169, 0 кв.м).

Также при определении стоимости здания сравнительным подходом оценщик не учел, что объект № 3 продается вместе с арендаторами, что может значительным образом влиять на стоимость объекта, а также на спрос.

В нарушение ФСО № 1 р. 4 п. 24., на стр 84 отчета представлены весовые коэффициенты при согласовании проходов (затратный подход - 0.00; доходный подход - 0,40; сравнительный подход - 0,60), но нет расчетов и информации каким образом получились данные коэффициенты. Также считает, что отказ от затратного подхода при согласовании результатов расчета стоимости объекта капитального строительства привел к занижению итогового результата.

Из изложенного следует, что отчет об оценке от 05.10.2020 года № 73/2020 не соответствует вышеуказанным требованиям. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объекта капитального строительства не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, администрация считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 10.11.2020 года №35 отчет об оценке стоимости объекта капитального строительства является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Ш.Г.Н. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В., представитель А.П.А., А.К.А. – Л.Н.Г. просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» П.Е.А. просила принять законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт К.Н.В. подробно дала ответы на все поступившие вопросы, содержащиеся в возражениях, которые изложены в приобщенном судом письменном пояснении к экспертному заключению. По окончании допроса эксперта, дополнительных вопросов по заключению эксперта не возникло.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что в общей долевой собственности А.П.А. (54/100, ….., 19.09.2019), А.В.А. (8/100, ….., 27.08.2019), А.Е.А. (8/100, ….., 27.08.2019), А.К.А. (5/100, ….., 06.03.2019, 10/100, ….., 21.02.2017), М.Э.Ю. (5/100, ….., 06.03.2019, 10/100, ….., 21.02.2017) находится объект недвижимости с кадастровым номером ……, площадью 4 211.1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: автосалон и центр технического обслуживания, количество этажей, том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 1, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенный по адресу: …...

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ….. установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года №1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила 148 598 303.9 рублей.

В соответствии с отчетом ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 73/2020 от 05 октября 2020 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ….. по состоянию на 01 января 2019 года составила 73 967 000 рублей.

На заседании, проведенном 10 ноября 2020 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, рассмотрела поступившее в комиссию 22 октября 2020 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ……, поданное на основании установления по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости объекта в размере 73 967 000 рублей в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 73/2020 от 05 октября 2020 года.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 148 598 303.9 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на 50.22%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения комиссия решила удовлетворить заявление (решение № 35 от 10 ноября 2020 года).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 35 от 10 ноября 2020 года следует, что поступившее 22 октября 2020 года заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: М.Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: К.К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), И.И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков»), В.Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»), Г.Т.Ю., (вице-президент Регионального Союза работодателей Ставропольского края «Конгресс деловых кругов Ставрополья»), секретарь комиссии З.О.С. (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Оспариваемым решением комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 10 февраля 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 10 ноября 2020 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определением краевого суда от 19 апреля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи».

Согласно выводам заключения эксперта эксперту ООО Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» К.Н.Л. № 021/ЭО-с-2021 от 15 июня 2021 года при составлении отчета ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 73/2020 от 05 октября 2020 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Состав и существенность допущенных нарушений описана в Исследовательской части заключения. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно.

В отчете отсутствуют ошибки, допущенные оценщиком при выполнении математических действий, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости или ввести в заблуждение пользователей отчета.

Исходя из описанного в отчете объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, оценщиком произведен корректный отбор объектов-аналогов с учетом местоположения объекта, целевого использования и наличия ограничений по целевому использованию, физических характеристик объекта, объема передаваемых прав.

Проведенным исследованием установлено, что является недостоверной использованная оценщиком информация об объекте-аналоге №1, указанная в расчетах методом сравнительного подхода; является недостаточной информация о примененной оценщиком методологии расчета рыночной стоимости объекта оценки, как части единого объекта недвижимости, а также информация о земельном участке, входящем в состав единого объекта недвижимости, и оказывающем существенное влияние на стоимость объекта оценки. В остальной части отчета информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой.

Отчет об оценке рыночной стоимости от 05 октября 2020 года №73/2020, составленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности № 135-ФЗ от 29.07.1998 года в части соблюдения требований статьи 11 Закона, поскольку в следствие допущенных ошибок и нарушений, указанных в исследовательской части настоящего заключения, отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение.

Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Расчет степени влияния выявленных нарушений по отдельным пунктам на итоговый результат стоимости объекта оценки произведен в исследовательской части настоящего заключения с целью вынесения суждения о существенности допущенного нарушения. Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которая может быть получена после устранения выявленных нарушений, не может быть произведен достоверно ввиду отсутствия в отчете достаточной информации о количественных и качественных характеристиках земельного участка, а также о плотности его застройки.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

В результате проверки отчета об оценке на предмет достоверности использованной информации экспертом установлено следующее.

Выявлены недостоверные сведения об объекте-аналоге, использованные в расчете методом сравнительного анализа продаж в рамках применения сравнительного подхода (нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, п. 5 ФСО №3, поскольку отчет вводит в заблуждение).

Экспертом проведено сопоставление информации, приведенной в отчете об оценке, с фактической информацией, содержащейся в указанных источниках. В результате произведенного сопоставления установлено, что при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком использовался аналог №1, расположенный по адресу <...> площадью 269 кв.м. (стр. 80, стр.83, 89-90). При сопоставлении информации о данном аналоге, указанной в тексте и расчетах отчета, с информацией, содержащейся в Приложении №2 к отчету (стр.128), установлено, что фактическая площадь аналога, указанная в объявлении, используемом в качестве источника информации составляет 296 кв.м. Вероятно, имеет место техническая ошибка, допущенная оценщиком при переносе информации из источника в расчетные и сводные данные отчета. Для определения уровня существенности выявленной ошибки экспертом произведен пересчет рыночной стоимости объекта оценки на основании исходных данных, указанных в отчете с использованием методик, примененных оценщиком исходя из площади аналога №1, указанной в объявлении (стр. 128). При исследовании отчета установлено, что площадь аналога участвует в расчете корректировок для аналога №1: на различие в функционале (стр. 86-87), корректировки на этажность (стр. 87-88), корректировке на общую площадь (стр. 88-89). При расчете корректировки на этажность и на различие в функционале погрешность в результате неправильного указания площади объекта-аналога не возникает, поскольку в расчете участвуют не изменившиеся удельные величины. Корректировка на площадь в результате перерасчёта составила (-29,0%), по сравнению с величиной, полученной оценщиком исходя из неверно указанной площади (-29,87%).

Цена предложения согласно скрина страницы объявления 12 000 000 руб., площадь 296 кв.м. Сравнительная единица (удельный показатель) – 1 кв.м. Стоимость 1 кв.м. 40 540,54 руб. [12 000 000/296]. После последовательного применения корректировок согласно расчетам, отраженным в отчете, стоимость удельного показателя составляет 40 540,54*(1- 16,5%+25%-17,07%-5,05%-29%) =23 656,53 руб. Соответственно, стоимость удельного показателя объекта оценки, рассчитанная как среднеарифметическая величина удельных показателей стоимости объектов-аналогов, составляет 25 132 руб. [(2356,53+30145+21594)/3]. Рыночная стоимость объекта оценки составляет 4211,1*25204=105 832 702 руб., без учета стоимости земельного участка 79 207 639 руб. [105 832 702 -26 625 063].

Таким образом, в результате перерасчета, произведенного экспертом в рамках сравнительного подхода с использованием методик и величин, примененных ранее оценщиком, исходя из площади объекта-аналога №1 равной 296 кв.м., получена величина рыночной стоимости объекта оценки на 2 883 321 руб. меньше, чем указана в отчете. Используя присвоенные оценщиком весовые коэффициенты для результатов, полученных различными подходами, получаем 79 207 603*0,6+61 781 851*0,4=72 237 000 руб., что на 1 730 000руб. меньше величины рыночной стоимости, указанной в отчете.

Выявленная ошибка в площади используемого объекта-аналога является существенной, поскольку оказывает влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки, возникшая погрешность расчетов не нивелируется на уровне округления результатов

Проверка информации на предмет достаточности осуществлялась посредством проверки наличия в отчете об оценке всей информации, существенной с точки зрения стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке содержит копии документов, используемых оценщиком для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки (стр. 136-151).

Оценщиком проведено исследование местоположения объекта оценки с точки зрения основных ценообразующих факторов, в том числе окружение объекта оценки, его расположение относительно административных и топонимических районов города, основных транспортных магистралей (стр. 17-22 отчета).

Анализ информации, изложенной в указанных разделах отчета, позволяет сделать вывод, что отчет в части описания объекта оценки содержит исчерпывающий объем информации по основным ценообразующим факторам. Оценщиком проведен анализ характера и степени влияния ценообразующих факторов на стоимость объекта оценки при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Оценщиком учтены ценообразующие факторы при расчете стоимости объекта оценки в каждом подходе.

В отчете отсутствует указание на документы или источник информации, которым пользовался оценщик, содержащие сведения о земельном участке, входящем в состав единого объекта недвижимости.

Исходя из представленной в отчете информации, объект оценки расположен на земельном участке кадастровый номер 26:12:010301:184 площадью 6231, кв.м., площадь земельного участка под фактической застройкой – 2337,2 кв.м. Вопрос о наличии на указанном земельном участке иных объектов капитального строительства, помимо объекта оценки оценщиком не исследован.

Согласно информации о земельном участке, размещенной на сайте публичной кадастровой карты (ПКК)(https://pkk.rosreestr.ru/) разрешенное использование по документу указано для использования под объектами торговли и бытового обслуживания (литеры "А" - административное, "Б1" - автосалон и центр технического обслуживания, "Ж" - торговое, "З" - торговый павильон, "У" - туалет). Оцениваемый объект согласно техническому паспорту – литер Б1 (стр. 136 Отчета). Согласно информации, размещенной на сайте ПКК, по адресу <...> учтены 7 объектов ОКС с различными кадастровыми номерами. Информация, указанная на сайте ПКК приведена справочно, поскольку дата обновления сведений на сайте публичной кадастровой карты – 28.11.2020г., т.е. после даты оценки, что делает невозможным ее использование в полном объеме в рамках настоящей экспертизы. Иных источников информации, способных опровергнуть или подтвердить указанные сведения экспертом не обнаружено.

Однако, по мнению эксперта отсутствие исследования данного вопроса оценщиком в рамках проведенной оценки свидетельствует о нарушении оценщиком принципа достаточности – в отчете не в полном объеме отражена информация о земельном участке, на котором располагается объект оценки, отсутствуют ссылки на документы, содержащие сведения о земельном участке, отраженные в отчете и использованные оценщиком при проведении расчетов. Поскольку расчет рыночной стоимости объекта оценки – объекта капитального строительства, производился оценщиком исходя из стоимости единого объекта недвижимости, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки напрямую зависит от полноты и достоверности информации о земельном участке, входящем в состав объекта недвижимости.

Учитывая, что в отчёте на дату оценки отсутствует в достаточном объеме информация о земельном участке, входящем в состав ЕОН, а также отсутствуют ссылки на документы или источники информации, которые использовал оценщик в рамках проведенной оценки, у эксперта отсутствует возможность подтверждения достоверности информации о земельном участке кадастровый номер …. площадью 6231, кв.м., указанной в отчете.

На основании проведенного исследования отчета экспертом установлено, что оценщиком допущены нарушения принципов проведения оценки рыночной стоимости имущества (п.5 ФСО №3) (в части описания земельного участка, на котором располагается объект оценки): в отчете не в полном объеме изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена.

Проведенным исследованием установлено, что является недостоверной использованная оценщиком информация об объекте-аналоге №1, указанная в расчетах методом сравнительного подхода; является недостаточной информация о примененной Оценщиком методологии расчета рыночной стоимости объекта оценки как части единого объекта недвижимости, а также информация о земельном участке, входящем в состав единого объекта недвижимости, и оказывающем существенное влияние на стоимость объекта оценки.

В остальной части отчета информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой.

При проведении анализа отчета на предмет использованной методологии установлено, что в рамках исследуемого отчета оценщиком применены все три подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки: затратный, сравнительный доходный. В рамках указанных подходов оценщиком использованы метод сравнительной единицы (для затратного подход), метод сравнительного анализа продаж (для сравнительного подхода) и метод прямой капитализации (для доходного подхода). В рамках настоящего исследования экспертом проведен анализ избранной оценщиком методологии расчета на предмет возможности учета специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры. Оцениваемый объект является объектом капитального строительства (далее - ОКС). В настоящее время определение ОКС дано в абз. 10 ст. 1 Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ – это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок. Методология расчета рыночной стоимости ОКС предполагает разделение стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) на две составляющие: стоимость ОКС и стоимость земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства. Выделение стоимости ОКС из стоимости единого объекта недвижимости возможно произвести по нескольким методикам. Оценщиком применена методика расчета стоимости ОКС исходя из рыночных данных о стоимости единых объектов недвижимости и стоимости земельных участков, входящих в состав объектов недвижимости. Избранная оценщиком методология и методы расчета итоговой величины рыночной стоимости корректно учитывают специфику объекта оценки и рыночную конъюнктуру, основываются на актуальных на дату оценки данных, полученных в результате анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, проведенного по состоянию на дату оценки. Однако в отчете отсутствует описание как методологии оценки ОКС, так и методики примененной оценщиком в части выделения стоимости ОКС из стоимости ЕОН, что затрудняет проверяемость отчета и ведет к неоднозначности толкования отдельных частей отчета и, как следствие, вводит в заблуждение пользователей отчета. В рамках проверки методологии расчетов экспертом проведен анализ корректности расчета и использования корректировок, примененных оценщиком в рамках сравнительного и доходного подхода. При расчете рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода (стр. 86-87 отчета), а также в рамках доходного подхода при определении величины арендной ставки для расчета потенциального валового дохода (стр. 97-98 отчета), оценщиком применена корректировка на различие в функционале. Для расчета данной корректировки оценщиком использован «Справочник оценщика недвижимости-2018. Объекты капитального строительства. Корректирующие коэффициенты для коммерческой недвижимости. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки». Нижний Новгород, 2018г. Использование данного справочника в рамках применяемой методики расчетов не корректно по следующим основаниям. Оцениваемый объект является объектом капитального строительства (далее - ОКС). ОКС не выступают на открытом рынке объектами купли-продажи, поскольку не имеют принадлежности к конкретному земельному участку, поэтому рыночных данных по продажам ОКС, сходных с оцениваемыми, не существует. На рынке фактически представлены единые объекты недвижимости (здание и земельный участок) и свободные земельные участки. Поэтому в качестве объектов-аналогов в данном случае выступают единые объекты недвижимости, содержащие сходные ОКС, которые должны относится к одному и тому же сегменту, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Таким образом, процесс оценки ОКС в рамках метода сравнительных продаж основывается на использовании данных по единым объектам недвижимости и извлечении данных об аналогичных ОКС из ценовых показателей, относящихся к единому объекту недвижимости. Речь идет о методе так называемой «очистки». Существует 2 варианта метода «очистки»: «очистка на входе» и «очистка на выходе». «Метод очистки на входе» предполагает анализ рынка единых объектов недвижимости (далее - ЕОН), содержащих в своем составе сходные (сопоставимые) ОКС и свободных земельных участков, сопоставимых с участками, входящими в состав выбранных ЕОН. Посредством метода сравнительных продаж рассчитывается стоимость земельных участков, входящих в состав ЕОН. Далее полученная стоимость земельных участков вычитается из цен ЕОН и дальнейшие расчеты ведутся без учета стоимости земельных участков в составе единых объектов недвижимости. По смыслу полученные значения можно интерпретировать как цены продаж сходных объектов капитального строительства. При этом к полученным ценам ОКС применяются корректирующие коэффициенты, относящиеся только к ОКС, в том числе коэффициенты, содержащиеся в «Справочнике оценщика недвижимости-2018. Объекты капитального строительства. Корректирующие коэффициенты для коммерческой недвижимости. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки». Нижний Новгород, 2018г. Второй метод очистки – «очистка на выходе» предполагает, что «исключение» стоимости прав на земельный участок уже после корректировки единых объектов недвижимости по всем параметрам сравнения. В рамках исследуемого Отчета оценщиком применен второй метод очистки – «очистка на выходе»: в результате расчетов, произведенных методом сравнительного анализа продаж оценщиком получена стоимость единого объекта недвижимости, которая в последствии откорректирована на стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый объект капитального строительства. Таким образом, с учетом избранной и примененной оценщиком методики расчета стоимости объекта капитального строительства, использование указанного Справочника не корректно и ведет к искажению итогового результата. Данной позиции придерживаются и составители Справочника, обоснование позиции отражено на стр. 17-19 Справочника оценщика недвижимости – 2018. ОКС». В рамках примененной методики следовало использовать корректирующие коэффициенты, относящиеся к единым объектам недвижимости. В частности, методологически допустимо использование данных «Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки». Нижний Новгород, 2018г. (далее – Справочник оценщика-2018 ПС) ISBN 978-5-9909809-4-5. Согласно указанному справочнику (стр. 259 Справочника), величина корректировки на функционал (состав площадей) составляет 1,50. Помимо указанного нарушения методологического характера при расчете коэффициента на функционал оценщиком допущена ошибка в методике расчета самого коэффициента. Корректировка по данному параметру производится с использование коэффициента (k), характеризующего отношение удельной цены административно-офисных помещений к удельной цене производственно-складских помещений, т.е. математическое выражение указанного соотношения выглядит так Соф/Спс=k или Соф=Ссп*k, где Соф – удельная цена административно-офисных помещений, Ссп – удельная цена производственноскладских помещений, k – коэффициент, характеризующий указанное соотношение.Поскольку текущее использование объекта оценки и его наиболее эффективное использование определены оценщиком как торгово-офисное, то расчет указанного коэффициента корректировки для используемых аналогов должен строиться по принципу: 1-[(Sофоо+Sпсоо*k)/Sо]/[(Sофа+Sпса*k)/Sа] ? 1-[(Sофоо /k +Sпсоо)/Sо]/[(Sофа /k +Sпса*)/Sа] (левая и права часть тождественны), где Sофоо – площадь торгово-офисных помещений объекта оценки, кв.м. Sпсоо – площадь производственно-складских помещений объекта оценки, кв.м., Sо – площадь объекта оценки, кв.м. Sофа – площадь торгово-офисных помещений объекта аналога, кв.м. Sпса – площадь производственно-складских помещений объекта аналога, кв.м., Sа – площадь объекта аналога, кв.м. k- корректирующий коэффициент. Оценщиком же, при расчете корректировки для объектов аналогов нарушено соотношение коэффициента (Соф/Спс=k), в результате чего произведен не верный расчет корректировки. Так с использованием коэффициента 1,7, примененного в отчете (стр. 86-87 Отчета), и неверно примененной методики расчета оценщиком получен результат (- 17,07%), равный для всех объектов-аналогов, поскольку в составе объектов аналогов присутствуют только торгово-офисные площади. В случае правильного расчета (на примере расчета по объекту-аналогу №2) величина корректировки составит [(2464,90+1746,2*1,7)/4211,1] /[(2600+0*1,7)/2600]=1,2903 или (-29,03%). Перерасчет корректировки на функционал, произведенный экспертом на основании допущения об устранении нарушений указанных п.п. 1 и 2 настоящего раздела, показывает, что расчетная величина корректировки на функционал, примененной в исследуемом отчете составляет (-20,73%) ([(2464,90+1746,2*1,5)/4211,1] /[(2600+0*1,5)/2600]=1,2073/1=1,2073 или (-20,73%)). При определении стоимости должно обеспечиваться методологическое единство – модели расчета определяются параметрами объекта оценки. Расчет методами различных подходов должен строиться на единой методике расчета. Исходя из представленной в Отчете информации, объект оценки расположен на земельном участке кадастровый номер …. площадью 6231, кв.м., площадь земельного участка под фактической застройкой – 2337,2 кв.м. При проведении расчета рыночной стоимости ОКС методом сравнительного подхода полученная в результате примененных корректировок величина рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ОКС + земельный участок) уменьшена на рыночную стоимость земельного участка 26 625 063 руб., рассчитанную исходя из общей площади земельного участка (6231 кв.м.). При проведении расчета рыночной стоимости ОКС методом доходного подхода полученная путем капитализации дохода величина рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ОКС + земельный участок) уменьшена на рыночную стоимость земельного участка 9 986 856 руб., рассчитанную исходя из общей площади застройки (2337,2 кв.м.). В отчете отсутствует обоснование причин использования различных величин площади земельного участка при проведении так называемой «очистки» стоимости единого объекта недвижимости от стоимости земельного участка для расчета рыночной стоимости ОКС. В рамках расчета методом сравнительного подхода не проанализирован и не учтен в расчетах вопрос о сопоставимости используемых аналогов по площади земельного участка и/или плотности застройки. При выделении стоимости ОКС из стоимости ЕОН необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Не учет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения: если применяется сравнительный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует средней или средневзвешенной плотности застройки по аналогам (в зависимости от применяемой Оценщиком схемы согласования скорректированных стоимостей объектов-аналогов). если применяется доходный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует типичной плотности застройки на данном сегменте рынка. Проверка корректности расчётов произведена методом прямого арифметического пересчета. В результате проведенного арифметического пересчета расчетных величин с соблюдением логики расчетов, изложенной в отчете, выявлено расхождение результатов расчетов на величину, не превышающую 2 руб., что является следствием использования в расчетах округления расчетных величин по правилам математического округления. В таблице 34 отчета (стр. 105) допущена арифметическая ошибка: произведение стоимости 1 кв.м. земельного участка (4 273,0руб.) и площади земельного участка под застройкой (2337,2 кв.м.) составляет 9 968 856 руб., в таблице указана величина 10 229 924 руб. Указанная ошибка не является существенной. Изложенный в таблице расчет произведен для последующего его использования при корректировке стоимости объекта оценки, полученной методом прямой капитализации на стоимость земельного участка под застройкой (таблица 33). В указанной таблице в расчетах использована верная величина 9 986 856 руб. Выявленная ошибка является технической и влечет за собой существенных последствий для итоговой величины рыночной стоимости. Иных расхождений расчетных величин, указанных в отчете с расчетными величинами, полученными экспертом при проведении пересчета в рамках настоящего исследования, не выявлено. Таким образом, проверкой отчета на корректность расчетов не выявлено ошибок, допущенных оценщиком при выполнении математических действий. Согласно п.п. б п. 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. В качестве ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки, оценщиком, в том числе учтены: -местоположение объекта относительно территориальных зон в пределах города: в рамках исследуемого отчета использована классификация территориальных зон города, указанная в «Справочнике оценщика-2018. ЗУ Часть I», «Справочнике оценщика- 2018. ОТ Часть I». Указанная классификация типовых территориальных зон в пределах города отражена на стр. 44, 69, 85, 97 Отчета. Согласно данным Отчета местоположение объекта оценки характеризуется как «район крупной автомагистрали», «красная» линия».

- вид использования и (или) зонирование: согласно п. 20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Фактическое использование земельного участка, согласно данным, указанным в отчете – под торгово-офисными объектами.

- физические характеристики объекта: критерием оценки физического (технического) состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. Физический износ объекта оценки определен оценщиком исходя из нормативного срока службы долгоживущих и короткоживущих конструктивных элементов в рамках применения метода затратного подхода (стр. 74-78) с применением ВСН 53-86 (Р) «Правила оценки физического износа зданий» (Госстрой). Рассчитанный Оценщиком физический износ объекта оценки составляет 35,1%. В то же время физическое (техническое) состояние объекта оценки определено оценщиком на основании данных визуального осмотра объекта оценки и охарактеризовано как «хорошее» (стр. 90, стр. 102) и определено оценщиком исходя из характеристик технического состояния применительно к принципу ценообразования на рынке недвижимости: объект оценки рассматривается как относительно новое здание, допустимое к эксплуатации и не требующее проведения работ капитального характера (стр. 232-236 «Справочника оценщика недвижимости-2018. ОТ Часть I». По мнению эксперта, квалификация физического состояния объекта оценки, сформулированная в рамках затратного подхода и в рамках сравнительного подхода сопоставимы.

- объем передаваемых прав: исходя из предполагаемого использования результатов оценки (стр. 4 Отчета), согласно п. 3 ФСО №4 стоимость объекта недвижимости определяется, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Согласно п. 10 ФСО №4 оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Таким образом, исследуемые объекты-аналоги будут проверены на сопоставимость с объектом оценки по следующим ценообразующим факторам: местоположение, вид использования (зонирование), физическое (техническое) состояние, объем передаваемых прав. По объектам-аналогам, использованным Оценщиком в рамках определения стоимости земельного участка под объектом оценки методом сравнительного анализа продаж. Параметр «физическое (техническое) состояние» не является ценообразующим фактором для земельного участка. Для проведения анализа данные сведены в таблицу.

Согласно данным публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/) (здесь и далее -ПКК) и данных Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/) какие-либо ограничения и/или обременения относительно использования объектов-аналогов отсутствуют. По ценообразующим факторам: местоположение и объем передаваемых прав оценщиком проведена корректировка стоимости на различие в указанных параметрах. Обоснование применения и величины корректировки в Отчете отражено (стр. 69, 67). По виду использования (зонирование) корректировка обоснованно не применена.

Анализ сопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки по виду разрешенного использования произведен исходя из соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования, отраженным в «Справочнике оценщика- 2018. ЗУ Часть I». Использованная оценщиком группировка земельных участков по классам сформирована на основании опыта оценочного сообщества и анализа рыночных процессов с точки зрения процессов ценообразования на рынке земель. Согласно указанной классификации, земельные участки по принадлежности к категориям и видам разрешенного использования сгруппированы в 6 классов: Класс 1 - Земельные участки под индустриальную застройку, Класс 2 - земельные участки под офисно-торговую застройку, Класс 3 - земельные участки сельскохозяйственного назначения, Класс 4 - земельные участки под жилую застройку, Класс 5 - земельные участки под объекты рекреации, Класс 6 земельные участки под придорожный сервис. Оцениваемый объект относится к третьему классу. Согласно указанной группировки к 3 классу отнесены так же земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, для размещения гостиниц, административных и офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Использованные в отчете объекты-аналоги так же относятся к 3 классу, ввиду чего можно сделать вывод о сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по данному ценообразующему фактору и отсутствии необходимости применения каких-либо корректировок.

В то же время, необходимо отметить, что информация об объектах кадастрового учета, размещаемая на сайте ПКК (https://pkk.rosreestr.ru/) является пополняемой и обновляемой, содержащиеся на дату проведения настоящей экспертизы сведения являются информацией, полученной после даты оценки и используются в рамках настоящей экспертизы справочно, в части, не противоречащей основным сведениям об объектах аналогах, полученных оценщиком по состоянию на дату оценки.

По объектам-аналогам, использованным оценщиком в рамках определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж: параметр «вид права» и параметр «вид использования» не является ценообразующим фактором для объекта недвижимости. Для проведения анализа данные сведены в таблицу.

По ценообразующим факторам: местоположение и физическое состояние оценщиком проведена корректировка стоимости на различие в указанных параметрах. Обоснование применения и величины корректировки в Отчете отражено (стр. 85, 87).

Мнение Эксперта относительно физической характеристики объектов-аналогов по фактору масштаба: аналог №1 существенно отличается по площади от объекта оценки. Действующее законодательство об оценочной деятельности не содержит прямых указаний на то, какая разница в ценообразующих параметрах является допустимой при подборе объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительными методами.

Согласно п. 10 ФСО №1: объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В п.п. б) п. 22 ФСО №7 указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Так же законодательство не содержит указания на то, какая величина корректировки является допустимой в случае необходимости применения корректировки по ценообразующему фактору. Исследовав весь объем данных, доступных оценщику для анализа, оценщик производит отбор объектов-аналогов, максимально сопоставимых по ценообразующим характеристикам с объектом оценки, обосновывая в отчете отказ от прочих проанализированных объектов.

В случае ограниченности или неразвитости рынка, неактивности рынка, а также в случае оценки объектов, существенно отличающихся от рынка по какому-либо ценообразующему фактору (в данном случае фактор масштаба), оценщик применяет объекты-аналоги из максимально подходящих по всем ценоообразующим параметрам. Столь существенная разница не желательна, но условно допустима в случае проведения оценки масштабных объектов и ограниченности (неактивности, неразвитости) рынка.

Согласно анализу рынка офисно-торговых помещений, проведенного оценщиком, последним сделан обоснованный вывод о том, что рынок, к которому относится объект оценки является неактивным (стр. 54). Выявленный оценщиком ценовой диапазон по объектам, сопоставимым с объектом оценки, характеризуется как широкий, что свидетельствует об отсутствии на рынке предложений по объектам, максимально сопоставимым с объектом оценки.

Согласно рекомендации «Справочнике оценщика-2018. ОТ Часть I» в случае, когда площадь объекта оценки стремится за пределы границ расширенного интервала, корректирующий коэффициент по фактору масштаба надлежит рассчитывать по формуле, приведенной в «Справочнике оценщика - 2018. ОТ Часть I» (стр. 183 «Справочник оценщика - 2018. ОТ Часть I»). Данные рекомендации соблюдены оценщиком, поэтому аналог №1, по мнению эксперта, возможно рассматривать как условно-допустимый с учетом изложенной выше оговорки. Таким образом, исследованием установлено, что исходя из описанного объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, оценщиком произведен корректный отбор объектов-аналогов с учетом местоположения объекта, целевого использования и наличия ограничений по целевому использованию, физических характеристик объекта, объема передаваемых прав.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» об оценке рыночной стоимости от 05 октября 2020 года №73/2020 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010301:208 является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 10 ноября 2020 года № 35 в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в Едином государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010301:208 в размере 148 598 303.90 рублей.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010301:208 в размере 73 967 000 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от 10 ноября 2020 года № 35.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости, заявленного в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2020 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 45 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Как разъяснено в абзаце шестом пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об оспаривании решения Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счёт казны Российской Федерации.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28 мая 2019 года № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» определено, что органы Федерального казначейства наделены полномочиями по организации исполнения исполнительных документов, предусматривающих взыскание денежных средств с казённых учреждений, имеющих лицевые счета в органах Федерального казначейства, и с главных распорядителей бюджетных средств, в чьём ведении находятся указанные юридические лица, при недостаточности лимитов бюджетных обязательств, доведённых казённым учреждениям для исполнения их денежных обязательств (пункт 7 статьи 161 БК РФ), - за счёт средств соответствующего бюджета (статьи 242.3 - 242.6 БК РФ). Имущественные требования подлежат удовлетворению с выступающих самостоятельно в суде в качестве ответчиков казённых учреждений, осуществляющих свою деятельность за счёт средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации и обеспечивающих исполнение денежных обязательств (пункты 2, 8, 9 статьи 161 Кодекса), а также с главных распорядителей бюджетных средств, в чьём ведении находятся эти учреждения, поэтому в резолютивной части судебных актов не содержится указания о взыскании денежных сумм за счёт казны публично-правового образования.

Порядок исполнения судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации установлен бюджетным законодательством и не может быть произвольно определён судом при изложении резолютивной части судебного акта (пункт 13);

если заявленный иск к казенному учреждению (органу государственной власти, государственному или муниципальному органу) по его денежным обязательствам удовлетворен, то судебные расходы тоже подлежат взысканию непосредственно с указанного ответчика и исполнение судебного акта осуществляется за счет средств соответствующего бюджета, а не за счет казны публично-правового образования.

в случае удовлетворения требований физических и юридических лиц об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, обязанность по возмещению судебных расходов возлагается судом непосредственно на орган власти, организацию, чьи решение, действия (бездействие) оспаривались. При этом подтверждённое судебным актом требование о возмещении судебных расходов также исполняется за счёт средств соответствующего бюджета, а не за счёт казны публично-правового образования (пункт 23).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии - удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 10 ноября 2020 года № 35 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере равном рыночной стоимости 73 967 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» об оценке рыночной стоимости от 05 октября 2020 года №73/2020.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере его рыночной стоимости 73 967 000 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….., площадью 4 211.1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: автосалон и центр технического обслуживания, количество этажей, том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 1, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенный по адресу: …., в размере 148 598 303.90 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером …. применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 01 января 2020 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 рублей, путем перечисления на банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи»

355029 <...>, оф. 207Б

Тел. <***>, 8 906 496 18 33

ОГРН <***>

ИНН <***>

КПП 263501001

Р/с <***>

К/с 30101810907020000615

БИК банка 040702615

Ставропольское отделение № 5230 ПАО Сбербанк г. Ставрополь

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 июля 2021 года.

Председательствующий судья М.М. Товчигречко