Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 23,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 18.01.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 18.10.2017 года № 23, которым на основании заявления ФИО1 и ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 305,70 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 467 039,28 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что отчет об оценке от 01.09.2017 года № 126/ЗУ/2017 (составлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО4, являющимся членом Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не может является достоверным и не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка. Установленная Комиссией рыночная стоимость объекта более чем на 30 процентов – на 89,5 процента, ниже кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, но положительное экспертное заключение о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта положениям закона, отсутствует. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Так, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами не учел наличие ограничения (обременения) прав у аналога № 5, и не сделал соответствующие корректировки. Необоснованно не применена корректировка на «рыночные условия», поскольку даты сделок объектов-аналогов отличается от даты определения стоимости объекта оценки на несколько месяцев. Также оценщиком не учтено, что в 2011 году рынок объектов недвижимости был не развит, только началась приватизация земельных участков и их продажа на торгах. Земельные участки фактически продавались в нагрузку к объектам недвижимости, так как приобретать земельные участки отдельно покупатели не желали. Поэтому администрация города вынуждена была устанавливать выкупную цену земельных участков в льготном размере, существенно ниже их рыночной стоимости, поэтому величина цены сделки не отражает реальную цену объекта. Оценщик не применил корректировку «на назначение участка», исходя из того, что удельные показатели объекта оценки и объектов-аналогов идентичны. Однако объект оценки и объекты-аналоги относятся к разным подвидам использования. Так объект оценки предназначен для размещения баз и складов (подвид 9.9), объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 относятся к подвиду 9.1 – размещение производственных и административных зданий, сооружений промышленности, объект-аналог № 4 – к подвиду 9.5 –размещение предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, а объект-аналог № 5 – к подвиду 9.1. – для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности. Это свидетельствует о том, что объекты относятся к разным сегментам рынка. Оценщик отказался от применения корректировки на местоположение объектов, хотя они имеют разную транспортную и пешеходную доступность, разную удаленность от центра деловой активности и жизнеобеспечения, находятся в районах с разным развитием инфраструктуры. Оценивая застроенные земельные участки как незастроенные, оценщик нарушил требования пункта 20 ФСО №7, так как тип застройки существенно влияет на стоимость земельного участка. При определении рыночной стоимости оценщик исходил из ценового диапазона стоимости 1 кв.м. земли от 40 до 400 рублей, сведения о котором содержатся в аналитическом обзоре ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011гг.». Но данный источник отсутствует в свободном доступе, его копия к отчету не приобщена, что делает невозможным ознакомление с ним. Иными документами выводы оценщика о вероятном диапазоне цен не подтверждены. В отчете указано, что ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» имеет в штат трех оценщиков, право на осуществление оценочной деятельности которых не приостановлено, - ФИО4, ФИО5, ФИО6, а к отчету приложены документы об оценщиках ФИО4 и ФИО7.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

В письменных возражениях административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что ФИО1 и ФИО2 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представили все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией был проверен и признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость. Все, используемые оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости, как следует из сведений, размещенных в свободном доступе. Поэтому определенная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка не может квалифицироваться как ликвидная, поскольку никаких документов, свидетельствующих о том, что сделки по продаже земельных участков администрация г.Комсомольска-на-Амуре заключала на органах по ликвидной стоимости, комиссии не было представлено. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета о рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Заинтересованные лица ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия.

Представитель заинтересованных лиц ФИО8 просила отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальных сайтах органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре и Росреестра. Информация о том, что сделки с этими объектами совершались при чрезвычайных обстоятельствах, отсутствует.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетеля ФИО4, суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды № от 26.12.2013 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, арендаторы ФИО1 и ФИО2 владеют и пользуются на праве аренды земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение производственных зданий промышленности, материально-технического снабжения, с целью эксплуатации здания мастерских, площадью 4 305,70 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Хабаровскому краю. Срок действия договора установлен с 20.12.2013 года по 01.12.2018 года.

На земельном участке с кадастровым номером № размещены принадлежащие на праве долевой собственности ФИО1 и ФИО2 нежилые здания – производственные мастерские с административными помещениями, литер 3, площадью 347,2 кв.м. (кадастровый №, право собственности зарегистрировано в ЕГРП 25.10.2013 года); склад площадью 106,70 кв.м. (кадастровый №, право собственности в ЕГРП зарегистрировано 25.10.2013 года).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № от 26.12.2013 года установлена обязанность арендаторов ФИО1 и ФИО2 уплачивать ежеквартально арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 452 309,09 рублей по состоянию на 01.01.2012 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Так как ФИО1 и ФИО2 являются плательщиками арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то они вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ФИО1 и ФИО2 обратились 28.09.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № 126/ЗУ/2017 об определении рыночной стоимости, составленный 01.09.2017 года оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года составляет 467 039,28 рублей.

Заявление было рассмотрено на заседании Комиссии 18.10.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 23 от 18.10.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года в размере 467 039,28 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре является арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 18.10.2017 года № 23, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО9 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО10 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО11 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО12 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО13, а в случае её отсутствия – ФИО14.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - заместителя председателя ФИО10 (председательствовал на заседании), члена комиссии ФИО12; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 01.09.2017 года № 126/ЗУ/2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 01.09.2017 года № 126/ЗУ/2017 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 305,70 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – в целях эксплуатации здания мастерских, имеет значение 467 039,28 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 4 452 309,09 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.09.2017 года № 126/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО4, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.09.2017 года № 126/ЗУ/2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлено 5 объектов, сопоставимых с объектом оценки, характеристики объектов-аналогов представлены в отчете. Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок получена на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре, скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировку «на масштаб (на площадь)». Расчет и описание корректировки представлены в Отчете, и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что подлежала применению корректировка на «условия продажи», поскольку продажа объектов-аналогов в 2011 году производилась в условиях чрезвычайных обстоятельств по льготной (ликвидной) стоимости, что не отражало их фактическую рыночную стоимость. Такую позицию суд признает несостоятельной, ибо она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Сведений о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках не представлено.

Административный истец также не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что сделки с объектами-аналогами совершались при чрезвычайных ситуациях, и что цена сделки не отражала реальную цену продаваемого объекта на момент заключения договора.

Административный истец считает, что оценщик необоснованно не применил корректировку «на назначение участка», хотя объект оценки и объекты-аналоги относятся к разным подвидам использования, а значит к разным сегментам рынка, что влияет на определение рыночной стоимости. Так объект оценки предназначен для размещения баз и складов (подвид 9.9), объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 относятся к подвиду 9.1 (размещение производственных и административных зданий, сооружений промышленности), объект-аналог № 4 – к подвиду 9.5 (размещение предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), а объект-аналог № 5 – к подвиду 9.1. (для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности).

Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены.

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков вида разрешенного использования ВРИ-9: «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из фактического использования земельных участков, сведения о котором представлены на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре. В размещенной на интернет-сайте информации об объектах-аналогах указано, что земельные участки используются для размещения нежилых зданий, здания металлического склада. При таком положении оценщик обоснованно определил вид разрешенного использования как ВРИ-9, поскольку к такой группе вида разрешенного использования отнесены земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Доказательств обратного административный истец, в подтверждение своих доводов, не представил.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у одного из объектов-аналогов.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСР № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Сведения об объекте-аналоге № 5 – земельном участке, находящимся по адресу: <...>, размещенные на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре свидетельствуют о том, что правами третьих лиц – правом аренды, было обременено здание, находящееся на этом земельном участке, срок действия аренды истек 25.06.2011 года. Сведений о наличии обременений, имеющихся у земельного участка, на сайте отсутствуют, торги в отношении земельного участка проводились в августе 2011 года. Доказательств того, что объект-аналог № 5 на день проведения торгов имел обременения, административный истец не представил. При таком положении оценщик обоснованно не произвел корректировку «на права на землю», «на условия продажи (скидка на торг)».

По мнению административного истца, оценщик не учел типы застроек объектов-аналогов и объекта оценки, оценил их как незастроенные земельные участки, что существенно повлияло на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Суд, на основании установленных по делу обстоятельств, считает, что этот факт не имеет существенного значения для разрешения данного дела.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, состояние и тип застройки у объекта оценки и у объектов-аналогов не имеет значение для определения стоимости земельного участка, поскольку в данном случае рыночная стоимость определяется для внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта применяется для определения арендной платы за пользование земельным участком. А из условий договора аренды следует, что арендная плата взимается только за пользование земельным участком, и её размер не зависит от типа и вида строений, находящихся на нем.

В обоснование своих требований административный истец ссылается на необоснованный отказ оценщика от применения корректировки на местоположение объектов, хотя они имеют разную пешеходную и транспортную доступность, разную удаленность от центра деловой активности и жизнеобеспечения, находятся в районах с разным развитием инфраструктуры. Оценив установленные по делу обстоятельства, суд находит такую позицию административного истца несостоятельной.

Постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па утвержден расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности, установлены - значение коэффициента, учитывающего зональность расположения используемого здания, помещения, строения, и значение коэффициента, применяемого при передаче используемых площадей в субаренду. Согласно постановлению администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па при расчете платы за один квадратный метр недвижимости учитывается и коэффициент зональности расположения объекта. При этом территория г.Комсомольска-на-Амуре разделена на следующие зоны (Центральный округ)- Центральная зона (1.1), Средняя зона (1.2), Периферийная зона (1.3), Пригородная зона (1.4).

Поскольку все объекты-аналоги и объект оценки находятся в границах средней зоны, о чем свидетельствует и карта зонирования г.Комсомольская-на-Амуре (являющейся приложением к постановлению администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па), то оценщик обоснованно не применил корректировку на местоположение объекта.

По мнению суда, не заслуживает внимание и такой довод административного истца, что ценовой диапазон стоимости 1 кв.м. земли, принятый оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта, не подтвержден достоверными источниками, и проверить эти сведения не представляется возможным.

Пункт 11 ФСО №3 устанавливает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Содержание отчета (страница 63) свидетельствует о том, что для характеристики рынка земельных участков под производственно-складскую застройку в г.Комсомольске-на-Амуре, оценщиком использована информация, опубликованная в печатном издании - аналитический обзор ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах», который можно приобрести у исполнителя без ограничений. При таком положении у оценщика отсутствует обязанность приобщать копии сведений, полученных из этого источника, к отчету. Доказательств того, что используемый оценщиком аналитический обзор опубликован не в общедоступном печатном издании, административным истцом не представлено.

Заявляя о недостоверности отчета об оценки, административный истец ссылается на то, что к нему не приложены сведения об оценщиках, состоящих в штате юридического лица. Суд считает, что такой довод административного истца не заслуживает внимания, поскольку является следствием неверного толкования норм материального права.

Статьи 4, 15.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливают, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое имеет в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Из содержания статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в отчете об оценки должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков.

Подпункты «г», «д» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 определяют, что в отчете об оценке должны быть указаны:- сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор, в том числе о независимости такого юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; -информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Системное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод, что не требуется прилагать к отчету документы, подтверждающие полномочия всех оценщиков, находящихся в штате юридического лица, заключившего договор на оказание услуг по оценке объекта недвижимости. К отчету должны быть приложены документы, подтверждающие членство оценщика, составившего отчет, в саморегулируемой организации оценщиков, и что его ответственность застрахована.

Материалы отчета об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО4, содержат сведения о находящихся в штате юридического лица оценщиках, и содержат документы, подтверждающие членство оценщика ФИО4 в саморегулируемой организации оценщиков, и заключение договора страхования профессиональной деятельности.

Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Доводы административного истца о необходимости подтверждения отчета об оценке положительным экспертным заключением являются следствием неверного толкования норм материального права, поэтому не принимаются судом во внимание.

Федеральным законом от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года № 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).

Поскольку ФИО1 и ФИО2 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратились после 01.01.2017 года, то у них отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 23 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 20 февраля 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская