Гражданский кодекс часть 1

с участием прокурора Судоргина Д.В., представителя административных истцов Селезневой Е.В., представителя КФХ «Роса» Есипова Е.А., представителя административного ответчика Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области Талалаевой Е.А., представителей заинтересованного лица администрации Рассказовского района Тамбовской области Анохина Д.В. и Савельевой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ Ситникова ФИО17, индивидуального предпринимателя главы КФХ Наседкина ФИО18, КФХ «Роса» о признании недействующим в части приложения к решению Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 22 декабря 2022 года № 535 «Об установлении процентов, применяемых в формуле для расчета размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Рассказовского района Тамбовской области, расположенных на территории Рассказовского района Тамбовской области»,

УСТАНОВИЛ:

Решением Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 22 декабря 2022 года № 535 установлены проценты, применяемые в формуле для расчета размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Рассказовского района Тамбовской области, расположенных на территории Рассказовского района Тамбовской области, согласно приложению к настоящему решению.

Административные истцы, являющиеся арендаторами земельных участков с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного использования», расположенных в Рассказовском районе Тамбовской области, обратились в суд с административным исковым заявлением о признании недействующим со дня принятия приложения к вышеуказанному решению в части установления для земельных участков с видом разрешенного использования «Сельскохозяйственное использование» процента, в частности,индивидуальный предприниматель глава КФХ Ситников В.В. – в размере 8,54 для Новгородовского сельсовета, а индивидуальный предприниматель глава КФХ Наседкин С.А. и КФХ «Роса» - в размере 8,45 для Рождественского сельсовета. В обоснование требований сослались на несоответствие оспариваемых положений основным принципам, определенным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее также - Постановление № 582).

В судебном заседании представитель всех административных истцов Селезнева Е.В., представитель административного истца глава КФХ «Роса» Есипов Е.А. поддержали предъявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Административные истцы индивидуальные предприниматели главы КФХ Ситников В.В. и Наседкин С.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области Талалаева Е.А., представители заинтересованного лица администрации Рассказовского района Тамбовской области Анохин Д.В. и Савельева Т.Ю.в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исковых требований по изложенным в письменных возражениях доводам о том, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, имеющему большую юридическую силу, и основания для признания их недействующими отсутствуют.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего административные исковые требования не подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения административные истцы являются пользователями земельных участков из земель земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования»: индивидуальный предприниматель глава КФХ Ситников В.В. – с кадастровыми номерами *** и *** расположенных на территории Новгородовского сельсовета Рассказовского района Тамбовской области; индивидуальный предприниматель глава КФХ Наседкин С.А. – с кадастровыми номерами ***, КФХ «Роса» - с кадастровым номером *** расположенных на территории Рождественского сельсовета Рассказовского района Тамбовской области.

По условиям договоров аренды размер арендной платы рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на процент, установленный правовым актом уполномоченного органа, учитывая вид разрешенного использования земельного участка.

Решением Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 22 декабря 2022 года № 535, опубликованным 23 декабря 2022 года на сайте сетевого издания "РИА "ТОП68" (http://top68.ru),установлены проценты, применяемые в формуле для расчета размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Рассказовского района Тамбовской области, расположенных на территории Рассказовского района Тамбовской области, согласно приложениюк которому для земель с видом разрешенного использования «Сельскохозяйственное использование», находящихся на территории Новгородовского сельсовета Рассказовского района Тамбовской области установлен процент от кадастровой стоимости земельных участков в размере 8,54, а на территории Рождественского сельсовета Рассказовского района Тамбовской области – в размере 8,45.

Являясь субъектами отношений, регулируемых оспариваемым в части нормативным правовым актом, административные истцы вправе обратиться с административным иском о признании его недействующим.

Проверяя соблюдение требований при принятии, введении в действие и вступлении в силу оспариваемых нормативных правовых положений, а также соответствие их нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, - устанавливается органом местного самоуправления (подпункты 2, 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 55 пункт 2 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», действующего на момент принятия оспариваемого нормативного правового акта).

На основании и во исполнение Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, данному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации (пункт 4 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Постановлением администрации Тамбовской области от 18 марта 2015 года № 271 утвержден порядок определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с пунктом 2.1 которого ежегодный размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, рассчитывается по формуле:

, где:

Ап - арендная плата земельного участка;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка;

Пр - процент, устанавливаемый правовыми актами органов местного самоуправления,уполномоченных на предоставление земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в частности, органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в размере:

0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

1 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из иных земель (пункт 2.2)

Арендная плата за земельный участок взимается в размере земельного налога, рассчитанного в отношении этого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, определенным п. 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2.4).

Размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов, предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, равен размеру арендной платы, рассчитанному для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 2.5).

При заключении Договора арендодатель предусматривает возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.7).

Арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор. В случае изменения кадастровой стоимости земельных участков индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится (пункт 2.8).

Условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды (пункт 2.9).

Аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Рассказовского района Тамбовской области, установлен решением Рассказовского районного Совета народных депутатов от 31 января 2023 года № 552.

Проверив форму, порядок принятия и введения в действие оспариваемого в части решения Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 22 декабря 2022 года № 535, суд приходит к выводу, что данный нормативный правовой акт принят Рассказовским районным Советом народных депутатов Тамбовской области в пределах его полномочий единогласно большинством голосов (в количестве 16 депутатов без учета указанного в списке присутствующих в заседании, но в действительности отсутствующего на заседании депутата Свидетель №1, что было подтверждено им в суде в качестве свидетеля и признано административным ответчиком) от установленной численности депутатов (26 депутатов) с соблюдением установленного регламента и формы принятия и порядка опубликования, подписано главой района и председателем районного Совета, вступил в силу 1 января 2023 года, что подтверждается представленными административным ответчиком доказательствами (ст.ст.25, 26, 48, 49 Устава Рассказовского района Тамбовской области, гл.5 и гл.6 Регламента Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области шестого созыва, утвержденного решением Рассазовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области шестого созыва от 25 октября 2018 года № 27 (далее - Регламент).

Оценивая доводы представителя административных истцов о наличии таких нарушений положений Регламента, предшествующих дню заседания Совета 22 декабря 2022 года, как неизвещение отдельных лиц о времени и месте этого заседания, и в частности депутата Зиновьева Н.Н., подтвердившего в качестве свидетеля данное обстоятельство в судебном заседании; направление текста проекта нормативного правового акта, подготовленного к рассмотрению на заседании Совета, депутатам Совета позднее, чем за 5 дней до рассмотрения данного проекта правового акта на заседании Совета; внесение проекта оспариваемого решения в повестку дня заседания при условии его внесения позднее, чем за 10 календарных дней до дня заседания, суд приходит к выводу, что данные нарушения не являются существенными нарушениями порядка принятия оспариваемого в части нормативного правового акта и не могут повлечь признание его недействующим, так как не могли повлиять на волеизъявление депутатов при обсуждении и принятии оспариваемого акта.

Довод представителя административных истцов о формальном подходе депутатов при принятии нормативного правового акта является его субъективным мнением и не может служить основанием для признания недействующим оспариваемого в части решения при соблюдении процедуры его принятия.

Из материалов дела следует, что рассмотрение проекта оспариваемого решения не являлось формальным, его принятие согласно пояснительной записке обусловлено соблюдением принципа экономической обоснованности размера арендной платы, а не только увеличением доходов бюджета Рассказовского района Тамбовской области, в связи с чем, подготовлено заключение автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр судебной экспертизы и научного анализа» (отчет об экономическом обосновании коэффициентов, учитываемых при расчетеарендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Рассказовского района Тамбовской области) № 22-08-096-Ц-ФЭ от 30 ноября 2022 года (далее – Отчет № 22-08-096-Ц-ФЭ от 30 ноября 2022 года, Отчет), получено заключение антикоррупционной экспертизы о том, что коррупционные факторы не выявлены, проект решения был опубликован в сети «Интернет» на официальном сайте администрации Рассказовского района Тамбовской области, дано заключение межрайонной прокуратуры об отсутствии замечаний, проходило обсуждение проекта на заседании постоянной комиссии по бюджету, муниципальной собственности, налогам и экономической политике, голосование за проект решения на заседании Совета было открытым и единогласным, замечаний и предложений по ведению заседания не поступило.

Доводы административных истцов о несоответствии оспариваемых положений нормативного правового акта основным принципам определения арендной платы, суд полагает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу таких принципов, содержащихся в Постановлении № 582, относятся:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 года № 424-О государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Соблюдая принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, и учитывая, что проценты, применяемые в формуле для расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Рассказовского района, были установлены решением Рассказовского районного Совета народных депутатов от 28 декабря 2010 года № 51, и в отношении земель сельскохозяйственного назначения действовали в редакции решения Рассказовского районного Советанародных депутатов от 25 февраля 2016 года № 352, принято оспариваемое в части решение, в основу которого положен Отчет № 22-08-096-Ц-ФЭ от 30 ноября 2022 года, составленный во исполнение условий договора № 1 от 19 сентября 2022 года, который содержит детальный расчет размера оспариваемых процентов, применяемых при определении годовой арендной платы за пользование земельными участками административных истцов.

В Отчете проведен анализ нормативной правовой базы, судебной практики по делам об оспаривании нормативных правовых актов, которыми были установлены коэффициенты от кадастровой стоимости для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и государственная собственность на которые не разграничена.

Основное внимание уделено Постановлению № 582, приказу Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 года № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582», которым, в частности, установлен принцип экономической обоснованности процентов от кадастровой стоимости, который выражается в том, что размер арендной платы должен быть установлен в размере, соответствующем доходности земельного участка.

Авторы Отчета, исходя из анализа судебной практики, пришли к выводу о том, что доходность земельных участков, которую необходимо учитывать при определении размера процентов от кадастровой стоимости, должна обеспечить максимальное поступление денежных средств в бюджет при разумном балансе интереса арендатора.

Специалистами был проведен анализ состава арендаторов земельных участков в соответствии с действующими договорами аренды, а также действующих арендных ставок арендной платы на территории Рассказовского района Тамбовской области; анализ практики других субъектов Российской Федерации; анализ рынка недвижимости, и в частности основных тенденций рынка земли сельскохозяйственного назначения с учетом агроклиматических условий Тамбовской области, и кадастровой стоимости земельных участков в разрезе муниципальных образований; сравнительный анализ проектируемых и действующих ставок; сравнительный анализ проектируемых ставок арендной платы и размера арендной платы на земельные участки, определенной по результатам аукционов в 2019-2022 годах.

Методика расчета включала в себя анализ имеющихся в научной литературе подходов экономического обоснования.

От применения индуктивного подхода, основанного на обобщении сложившейся практики (статистики) заключаемых договоров аренды авторы Отчета отказались, поскольку представленные данные показывают, что результаты торгов по арендной плате имеют фрагментарный характер, то есть в наличии результаты по отдельным группам видов разрешенного использования и отдельным сельсоветам.

Подход, который использовался авторами Отчета, строится на моделировании ставки доходности. Как правило, за основу берется безрисковая ставка, то есть ставка доходности по инструментам, которые гарантируют возврат капитала и некую норму доходности сверху. Также элементом расчета выступает премия за риск, поскольку инвестиции в земельный участок с целью создания некого дела, бизнеса по сравнению с безрисковой ставкой обладает повышенным риском. Таким образом, премия за риск имеет компенсационный механизм, то есть показывает, что инвестор готов вкладывать в это, но если он готов получить доходность выше, чем безрисковая.

С учетом изложенного норма доходности в современной финансовой теории рассчитывается как Д = Дf+ ?Д, где Дf = безрисковая ставка, ?Д = премия за риск инвестирования в данный объект.

Как следует из таблицы 34 (стр.73 Отчета), безрисковая ставка была рассчитана как среднее значение средней доходности по ОФЗ Минфина РФ и средней ставки по депозитам нефинансовых организаций в рублях по крупнейшим российским банкам с учетом доходности по вложениям на срок до 1 года и на срок свыше 1 года.

В целях определения премии за риск в Отчете специалистами был проведен анализ тех факторов, которые в первую очередь выделены в Постановлении № 582, – это категория земель, вид разрешенного использования, градостроительная ценность, предоставляемые субсидии, местоположение, государственное регулирование тарифов. Расчет премии за риск проводился по формуле 4, приведенной на странице 73 Отчета.

Анализ данных факторов показал, что такие факторы, как категория, вид разрешенного использования, градостроительная ценность дублируют друг друга, потому что они все определяют потенциал использования земельного участка. Использовать и оцифровывать их все с точки зрения статистики некорректно, потому что это приводит к двойному учету, соответственно, к искажению расчетов.

С учетом изложенного, авторами в расчетах был использован такой фактор, как вид разрешенного использования, потому что этот фактор более лаконично и при этом точно определяет потенциал земельных участков.

При анализе таких факторов, как меры государственной поддержки и государственное субсидирование, авторы Отчета пришли к выводу о том, что данные факторы имеют, как правило, целевой характер, то есть имеют экономическую связь не с земельными участками, а с отдельными предприятиями, и определяются отдельными нормативными актами. Авторами проанализированы нормативные правовые акты Рассказовского района, но по отдельным категориям арендаторов и видам таких не выявлено, компенсация субсидирования в арендной ставке (арендной плате) действующими нормативными актам Рассказовского района не предусмотрено.

Авторы Отчета пришли к выводу о том, что фактор государственного регулирования тарифов в значительной степени связан с видом разрешенного использования земельного участка, соответственно этот фактор был учтен при анализе видов разрешенного использования.

Анализ фактора местоположения был проведен авторами Отчета в разрезе сельсоветов, на основании данных, характеризующих уровень экономического развития, демографию, уровень развития социальной инфраструктуры и уровень развития транспортной логистики. Для такого анализа использовались предоставленные сведения по средним зарплатам по предприятиям, находящимся на территории каждого сельсовета, в ходе анализа авторы определяли среднюю зарплату по каждому сельсовету. Далее все сельсоветы были проранжированы и выбран сельсовет с максимальной заработной платой и по формуле 12 (стр.151 Отчета) был рассчитан коэффициент экономического развития для каждого сельсовета (таблица 43)

Для учета фактора демографии использовались сведения Тамбовстата для каждого сельсовета в разрезе сельсоветов Рассказовского района Тамбовской области и аналогичным способом рассчитан коэффициент демографии для каждого сельсовета (формула 13 на странице 153 Отчета).

Коэффициент удаленности от областного центра для каждого сельсовета был рассчитан также аналогичным способом.

Коэффициент местоположения (Км) для каждого сельсовета был рассчитан как средняя взвешенная коэффициента экономического развития, коэффициента демографии и коэффициента удаленности от областного центра (формула 11 на странице 147 Отчета).

Величина премии за риск, учитывающий экономический потенциал местоположения, рассчитана по формуле 17 (на странице 166 Отчета).

Расчет коэффициента разрешенного использования был проведен методом экспертных оценок, для было привлечено дополнительно 10 оценщиков/экспертов, которые по 10-бальной шкале давали свою экспертную оценку доходности и рисков каждого вида разрешенного использования в соответствии с общепринятым классификатором, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 202 года № П/0412.

На основе этих оценок рассчитывалась средняя балльная оценка доходности каждого вида разрешенного использования, с учетом стажа каждого оценщика/эксперта (страницы 89-131 Отчета).

Премия за риск, учитывающая вид разрешенного использования (КВРИ), рассчитана по формуле 9 (страница 131 Отчета).

На странице 167 Отчета представлена общая формула расчета арендной платы (формула 18), согласно которой процент арендной платы Д = Дf*(1 + КВРИ + Км).

Авторами Отчета проведен сравнительный анализ проектируемых ставок с уровнем рентабельности, рассчитанном на основании результатов аукционов на право аренды земельных участков в соотношении с кадастровой стоимостью этих участков и данных о рентабельности активов по видам ОКВЭД, имеющихся в публичном доступе, в результате которого получили данные, соответствующие использованной ими модели определения ставок арендной платы.

В судебном заседании авторы Отчета Сутягин В.Ю. и Чернышова О.Н. полностью подтвердили выводы подготовленного ими Отчета, и пояснили, что необходимость использования того или иного фактора при расчета коэффициента зависит от того, насколько данный фактор в действительности влияет на доходность земельного участка, при этом это должно носить не гипотетический и не умозрительный характер, предполагая, что какой-либо фактор может тем или иным образом повлиять на результат расчета, а подтвержденный характер, то есть экономическое влияние этого фактора на величину доходности участка должна быть объективно доказана на механизме цифр, что имеет место в отношении используемых ими в Отчете ценообразующих факторов. Необходимо исключить дублирование факторов, иначе это приведет к двойному счету, который, как правило, приводит к увеличению процентной ставки. Нельзя не учесть, что многие показатели непроверяемые и могут быть достаточно субъективны, например, если говорить о финансовых результатах деятельности двух соседних предприятий, имеющих разную доходность, невозможно определить, насколько они связаны с объективными факторами, с экономическими, политическими или субъективными при сопоставимых условиях. Факторы, на которые ссылается представитель административных истцов: климат, рельеф местности, наличие коммуникаций, функционально-планировочные структуры, финансовые результаты деятельности предприятий, тенденции развития промышленности, строительства, торгов, состояния жилищного фонда – это все индивидуальные характеристики отдельного земельного участка. В целом на оцениваемые земли сельскохозяйственного назначения эти факторы влияния не оказывают, учитывая микроклимат в Тамбовской области и отсутствие каких-либо отличий, что объясняет отсутствие необходимости их использования. За основу расчетов был взят принцип экономической целесообразности потенциального арендатора того или иного земельного участка вкладывать свои денежные средства в аренду земли по предложенной ему арендной ставке, который базируется на принципиальном умозаключении - ни один рациональный инвестор не будет вкладывать свои средства в аренду земельного участка, в том случае, если альтернативные безрисковые инвестирования денежных средств будут обеспечивать ему более высокий доход при полном отсутствии риска либо при минимальном уровне риска. Величина доходности земельного участка не может быть ниже доходности от альтернативного использования денежных средств. Руководствуясь указанным принципом, только один размер безрисковой ставки, рассчитанный за год, свидетельствует о том, что размер коэффициента доходности земельного участка не может быть ниже 6 %, сравнение его с предыдущими установленными в 2016 году размерами процентов и с приведенным представителем административных истцом примера в размере 0,6%, некорректно. Уровень доходности в размере 0,6% не подтверждается Росстатом и он противоречит экономической логике, нет смысла передавать земельный участок в аренду на условиях в разы хуже при том, что денежные средства можно вложить в банк и получать 5-6%.

Выполненный Отчет содержит необходимый анализ и оценку экономических и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, факторы, используемые в расчетах, определены с достаточной формальной определенностью, позволяют проверить логику авторов Отчета и проведенные ими расчеты, содержание всех элементов использованных в формулах раскрыто, принцип запрета необоснованных предпочтений (учета какого-либо особого положения арендатора) в составе элементов формулы выдержан.

Вопреки доводам представителя административных истцов о неясности формул расчета в нарушение принципа допустимости простоты расчета арендной платы, Отчет специалистов таких неясностей не содержит. Кроме того, авторы Отчета в судебном заседании исчерпывающим образом ответили на все вопросы суда и представителя административных истцов, подробным образом объяснив логику и методологию расчетов.

Авторы Отчета имеют высшее экономическое образование по специальности «Финансы и кредит», степень кандидата экономических наук, прошли профессиональную переподготовку, являются доцентами, членами саморегулируемой организации оценщиков, экспертами, имеют квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, обладают опытом работы в оценочной деятельности, сфере финансового консалтинга, опытом преподавания экономических дисциплин в Тамбовском государственном университете им.Г.Р.Державина, высокий уровень их компетенции сомнений у суда не вызывает.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что административным ответчиком при принятии оспариваемого решения были соблюдены принципы, предусмотренные Постановлением № 582, в том числе принцип экономической обоснованности, поскольку суду были представлены соответствующие расчеты, показывающие доходность земельных участков, а также документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документы, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Кроме этого, одновременно соблюдая экономически справедливый баланс интересов арендодателя и арендаторов земельных участков, административным ответчиком учитывались наименьшие единые значения проектируемых ставок процентов от кадастровой стоимости для заключения договоров до 1 года, согласно разделу IV Приложения А – результаты экспертного исследования Отчета.

Представителю административных истцов неоднократно предлагалось представить суду сведения о кандидатурах других независимых специалистов для привлечения к участию в деле, а также доказательства, опровергающие выводы в Отчете с учетом доводов, приведенных в обоснование предъявленных требований, однако таким правом не воспользовался.

Представленные административными истцами расчеты предполагаемой их прибыли и иных показателей за 2023 год объективно не свидетельствуют о том, что установленная с использованием оспариваемых коэффициентов арендная плата не позволяет землепользователем земель сельскохозяйственного назначения в изменившихся условиях получить сложившуюся по региону норму прибыли по виду их деятельности.

Проверив доводы административных истцов о соблюдении других основных принципов определения арендной паты, суд приходит к выводу об отсутствии противоречий оспариваемых частей нормативного правового акта, учитывая, что сам порядок определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков на территории Тамбовской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением администрации Тамбовской области от 18 марта 2015 года № 271, а за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Рассказовского района Тамбовской области - решением Рассказовского районного Совета народных депутатов от 31 января 2023 года № 552.

Установление оспариваемых размеров процентов в рассматриваемом случае предусмотрено не для случаев переоформления прав на земельные участки; не для случаев аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо предусмотренному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, к которому земельные участки административных истцов не относятся; законодательство не содержит указания на обязательное соответствие показателя рассматриваемого коэффициента коэффициенту, установленному в 2015-2016 годах для земель, находящихся в муниципальной собственности отдельных сельсоветов Рассказовского района, при том, что сам порядок расчета размера арендной платы является одинаковым и определяется по одной и той же формуле; административные истцы осуществляют сельскохозяйственную деятельность с целью извлечения личной материальной выгоды.

Само по себе изменение размера арендной платы не свидетельствует о несоответствии оспариваемых положений решения Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 22 декабря 2022 года № 535 иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Ввиду изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления о признании недействующим приложения к решению Рассказовского районного Совета народных депутатов Тамбовской области от 22 декабря 2022 года № 535 «Об установлении процентов, применяемых в формуле для расчета размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Рассказовского района Тамбовской области, расположенных на территории Рассказовского района Тамбовской области» в части установления для земельных участков с видом разрешенного использования «Сельскохозяйственное использование» процента в размере 8,54, расположенных на территории Новгородовского сельсовета, индивидуальному предпринимателю главе КФХ Ситникову ФИО19, и процента в размере 8,45, расположенных на территории Рождественского сельсовета, индивидуальному предпринимателю главе КФХ Наседкину ФИО20 и КФХ «Роса», - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2023 года.

Судья Ледовских И.В.