Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шлапака Константина Васильевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Шлапак К.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2868 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра автозапчастей и хозтоваров с парковкой, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 161 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; возложении на ФБУ «Кадастровая палата» по Ярославской области обязанности по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере 6 161 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2868 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра автозапчастей и хозтоваров с парковкой, расположенный по адресу: <адрес>. Установленная в отношении земельного участка приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость составила 13 036 981,28 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке №14702/20 от 25 января 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «Ярэксперт». Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка, превышающая его рыночную стоимость, нарушает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости и плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец Шлапак К.В. в судебное заседание не явился и представителя не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценке, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска в части установления судом величины кадастровой стоимости Управление оставило на усмотрение суда. По поводу применения обязательных мер по проведению государственного кадастрового учета Управлением заявлены возражения, так как с учетом положений части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение суда принимается к исполнению Управлением.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на административное исковое заявление не представили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как установлено пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков вследствие установления их рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 245 юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Частью 1 статьи 248 КАС РФ установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с вышеприведенными положениями установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2868 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра автозапчастей и хозтоваров с парковкой, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14 июля 2021 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 13 036 981,28 рублей.

Таким образом, административный истец вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, в связи с тем, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как собственника недвижимого имущества и плательщика налоговых платежей, исчисление которых производится из кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет №14702/2020 от 25 января 2021 года оценки рыночной стоимости земельного участка, выполненный ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 6 161 000 рублей.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Давая оценку представленному отчету №14702/2020 от 25 января 2021 года с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ООО «Ярэксперт» Григорьевой Л.А., суд отмечает, что приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости земельных участков на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Критикуя представленный административным истцом отчет ФИО9, административный ответчик указал, что оценщик при расчете объектов-аналогов: <адрес>, кадастровый номер № (объект-аналог №); <адрес>, кадастровый № (объект-аналог №); <адрес>, кадастровый № (объект-аналог №); <адрес>, кадастровый № (объект-аналог №), которые предоставлены на праве аренды органом местного самоуправления, не проанализировал договоры аренды данных объектов, не учел невозможность арендаторов передавать права на указанные земельные участки третьим лицам; не принял во внимание, что договором аренды земельного участка по адресу: <адрес> установлен запрет на передачу прав на него третьим лицам, а единственно возможным способом передачи прав на данный земельный участок может служить реализация объекта капитального строительства, возведенного на указанном земельном участке; не произвел корректировку цены данных объектов-аналогов на «тип сделки» либо не выбрал максимальную корректировку из справочника под редакцией Лейфера Л.А. из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права; не скорректировал цену объекта-аналога № (<адрес>) с применением коэффициента, так как данный объект не находится на красной линии.

Указанные возражения административного ответчика судом отклоняются с учетом следующего.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 (далее – ФСО №7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом прямого сравнительного анализа продаж, выбрано 4 объекта-аналога. Оценщик проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на уступку, условия финансирования, на передаваемые права, дату продажи, на местоположение, на выход на красную линию, на качество подъездных дорог, на категорию земель, на разрешенное использование, на обременения, на площадь. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

При применении указанного подхода рыночная стоимость объекта оценки на 01 января 2019 года составила 6 161 000 рублей.

Вопросы относительно заключенных договоров аренды объектов-аналогов и в связи с этим отсутствия возможности у арендаторов передать права на указанные земельные участки третьим лицам, являются правовыми, не входят в компетенцию оценщика и не являются предметом его исследования.

Что касается земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер № (объект-аналог №).

Согласно подпункту «в» пункта 22 ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Выводы оценщика о том, что объекты-аналоги свободны от застройки, подтверждаются объявлениями о продаже права аренды на них, из содержания которых однозначно следует, что к передаче предлагаются земельные участки. В данном случае оценщик использует предложение о продаже права аренды, опубликованное 17 марта 2016 года. Объект капительного строительства, на который ссылается административный ответчик, поставлен на учет 27 октября 2017 года, то есть через 1,5 года после даты объявления, на что указано непосредственно в отчете ФИО10 Оснований полагать, что в составе цен данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают. К цене указанных объектов-аналогов оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права. Необходимость для применения корректировки на нетипичность сделки, а также для определения величины корректировки на вид передаваемого права в большем размере, оценщиком, исходя из анализа рынка, не установлена.

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности административному ответчику, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Объект-аналог № (<адрес>) оценен в отчете как «район крупных автомагистралей города» с выходом частично на красную линию.

Выводы оценщика о местоположении данного объекта-аналога и примененной корректировке полно и убедительно в отчете приведены и основаны на данных публичной кадастровой карты, сведений из общедоступных карт города, расположенных в сети Интернет.

Из отчета следует, что объект расположен на земельном участке, смежном с земельным участком, расположенным вдоль федеральной автомобильной трассы М-8, и хорошо «просматривается» с нее. Доступ к данному объекту от автомобильной трассы не затруднен. Таким образом, примененная оценщиком корректировка «на красную линию» является обоснованной и ничем не опровергнутой.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведения о его рыночной стоимости в ином размере отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков, является достоверной.

Суд также учитывает, что отчет выполнен оценщиком ФИО11, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее оценочная деятельность застрахована (страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика № от 19 июня 2020 года, период страхования с 6 июля 2020 года по 5 июля 2021 года).

Обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями закона, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Шлапака К.В. подлежит удовлетворению, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном отчетом 6 161 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения Шлапака К.В. с настоящим административным иском в суд – 7 июля 2021 года.

Требование административного истца о возложении на ФБУ «Кадастровая палата» по Ярославской области обязанности по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере 6 161 000 рублей, удовлетворению не подлежит, поскольку с учетом положений части 1 статьи 16 КАС РФ, вступившие в законную силу судебные акты (решения, судебные приказы, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2868 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра автозапчастей и хозтоваров с парковкой, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 161 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 7 июля 2021 года.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина

Решение в окончательной форме изготовлено 06 августа 2021 года