Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 24,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 18.01.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 18.10.2017 года № 24, которым на основании заявления ООО «Март» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 924,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.02.2013 года в размере 299 717,88 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 88 % ниже его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, а представленный ООО «Март» отчет об оценке от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017 (составлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Так оценщиком не применена корректировка на «условия продажи», хотя в качестве объектов-аналогов использованы объекты, проданные по заниженной цене: аналог № 1 - посредством публичного предложения по цене, сниженной в два раза от первоначальной, аналог № 2- реализован на открытом рынке в условиях конкуренции. Не применяя корректировку на рыночные условия, оценщик указывает на то, что срок экспозиции объекта может составлять шесть месяцев. Однако по данным Аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» анализ рынка производится по итогам каждого квартала (оценивается динамика цен, оценивается информация об изменении средних цен на недвижимость). Некорректно произведен подбор объектов-аналогов, они отличаются по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, которые влияют на их рыночную стоимость. При определении рыночной стоимости оценщик исходил из ценового диапазона стоимости 1 кв.м. в 1 квартале 2013 года от 97 до 400 рублей, но эти данные ничем не подтверждены и проверить их достоверность не представляется невозможным. Предмет оценки - земельный участок, оценщик оценивал как незастроенный, что не соответствует действительности. На этом объекте размещены капитальные строения, а тип застройки существенно влияет на стоимость объекта. Некорректно произведен расчет корректировки на местоположение объекта оценки, которое определялось на основании постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Но применение этого постановления недопустимо, поскольку не регулирует вопросы в отношении земельных участков, и на дату проведения оценки объекта – на 01.01.2013 года, утратило силу. В отчете указано, что ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» имеет в штате трех оценщиков, право которых на осуществление оценочной деятельности не приостановлено, - ФИО2, ФИО3, ФИО4, но к отчету приложены документы об иных лицах - оценщиках ФИО2 и ФИО5. Это свидетельствует о том, что договор на оценку заключен лицом, не имеющим право оказывать такие услуги.

В письменных возражения административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что ООО «Март» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Соответствие отчета требованиям этого федерального закона и федеральным стандартам оценки также подтверждено положительным экспертным заключением. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Представитель заинтересованного лица ООО «Март», давая объяснения в судебном заседании, просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки. Администрация г.Комсомольска-на-Амуре фактически согласилась с установленной в отчете рыночной стоимостью земельного участка, заключив с ООО «Март» 01.12.2017 года договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, цена сделки составила 299 717,88 рублей.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетеля ФИО2, суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договоров аренды №7239/3 от 13.03.2013 года, № 9867/3 от 18.09.2015 года и № 10692/3 от 16.05.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «Март» владел и пользовался земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения магазина, площадью 924 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Договоры зарегистрированы в Управление Росреестра по Хабаровскому краю 19.04.2013 года, 11.05.2016 года и 21.08.2015 года (номера регистрации №). Сроком действия договора истекал 08.05.2066 года.

Между продавцом администрацией города Комсомольска-на-Амуре и покупателем ООО «Март» 01.12.2017 года заключен договор купли-продажи № 168, предметом которого является объект недвижимости - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 924 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>. Цена договора определена в 299 717,88 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 25.12.2017 года (номер регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № 10692/3 от 16.05.2017 года установлена обязанность арендатора ООО «Март» вносит арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 493 709,68 рублей по состоянию на 15.03.2013 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06.03.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Так как ООО «Март» являлся плательщиком арендной платы и является плательщиком земельного налога, и базовая ставка этих платежей определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «Март» обратилось 28.09.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № 114/ЗУ-2017 об определении рыночной стоимости, составленный 11.09.2017 года оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.02.2013 года составляет 299 717,88 рублей, и положительное экспертное заключение № ЭП-300617-3/5 от 27.09.2017 года, данное экспертом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Заявление ООО «Март» рассмотрено на заседании Комиссии 18.10.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 24 от 18.10.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 15.02.2013 года в размере 299 717,88 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Так как администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, а в настоящее время является получателем земельного налога, то вправе оспорить решение Комиссии от 18.10.2017 года № 24, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО6 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО7 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО8 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО9 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО10, а в случае её отсутствия – ФИО11.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - заместителя председателя ФИО7 (председательствовал на заседании), члена комиссии ФИО9; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ-2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с положительным экспертным заключением № ЭП-300617-3/5 от 27.09.2017 года, данным экспертом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»ФИО12. замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 15.02.2013 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № площадью 924 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – размещение магазина, имеет значение 299 717,88 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 15.02.2013 года определена в размере 2 493 709,68 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО2, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлено 3 объекта, сопоставимых с объектом оценки. Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок размещена на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (стр.90). Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировки: «на местоположение», «на расположение относительно красных линий (мест с высоким пешеходным и/или автомобильным трафиком)», «на масштаб (на площадь)». Расчет и описание корректировки представлены в Отчете (стр.95-106).

В тексте отчета об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017 приведено обоснование выбора и применяемого оценщиком метода и подхода, обоснован отказ от других подходов и методов, приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщиком некорректно произведен подбор объектов-аналогов. Выбранные оценщиком объекты отличаются от объекта оценки по основным характеристикам. Также административный истец считает, что оценщику надлежало применить корректировку «на условия продажи», так как объект-аналог № 1 был реализован по цене, сниженной в два раза от заявленной первоначально. Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает такую позицию административного истца несостоятельной.

В пунктах 2, 6, 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Рыночной стоимостью объекта оценки признается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Подпункты «б», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, определяют, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017 свидетельствует о том, что производя подбор объектов-аналогов оценщик руководствовался вышеприведенными положениями и определил объекты-аналоги, исходя из критериев, перечень которых содержится в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги отличались по месту положения, площади, то оценщик применил соответствующие корректировки.

Объект-аналог № 1 (земельный участок, находящийся в <...>), как следует из информации, содержащейся на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре, был продан на торгах. Сведений о том, что объект реализовывался по ликвидной цене, или продавец предоставил покупателю иные льготы, приведенная информация не содержит, и таких доказательств административный истец суду не представил. При таком положении оценщик правомерно выбрал указанный земельный участок в качестве объекта-аналога, поскольку он совпадает по основным характеристикам с объектом оценки, и был реализован по рыночной цене, установленной при проведении торгов.

По мнению суда не имеет существенного значения для разрешения данного дела и то обстоятельство (на которое ссылается административный истец), что на предмет оценки оценщик определил как незастроенный объект, в то время как на земельном участке размещено здание, что, по мнению административного истца, существенно влияет на его рыночную стоимость.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, состояние и тип застройки не имеет значение для определения стоимости земельного участка, поскольку в данном случае рыночная стоимость определяется для внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости.

В обоснование своих требований административный истец ссылается на неверное выполнение оценщиком корректировки на местоположение объекта оценки с применением постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па, так как оно распространяло свое действие на здания и сооружения, каков земельный участок не является, и утратило юридическую силу на дату проведения оценки объекта –на 01.01.2013 года. Также он считает, что такую корректировку надлежало производить с учетом коэффициентов, установленных постановлением Правительства Хабаровского края от 30.11.2009 года №411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" и решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55, которыми регулируются вопросы определения размера арендной платы за земельные участки и определения границ зон и подзон градостроительной ценности территории г.Комсомольска-на-Амуре.

Оценив установленные по делу обстоятельства, суд находит такую позицию административного истца несостоятельной.

В отчете оценки указано, что корректировка на местоположение произведена методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон, приведенных в постановлении администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" (в редакции постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 27.03.2012 года № 871-па), поскольку оцениваемый земельный участок и объект-аналог №3 расположены в средней зоне г.Комсомольска-на-Амуре, а объекты-аналоги №1 и №2 – в переферийной зоне г.Комсомольска-на-Амуре.

Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 "Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" определены границы зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" и их схема, с целью определения выкупной цены земельных участков и исчисления размера арендных платежей за землю.

Постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па утвержден расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности, установлены: -значение коэффициента, учитывающего зональность расположения используемого здания, помещения, строения; -зоны территории г.Комсомольска-на-Амуре (границы которых совпадают с зонами, утвержденными решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 "). Срок действия данного постановления, как указано в пункте 9, истекает 01.01.2013 года.

Постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 03.12.2012 № 3888-па, утвердившее расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре на период с 01.01.2013 года до 01.01.2014 года не изменило значение коэффициентов, учитывающих зональность расположения объектов недвижимости, установленных постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па.

Постановление Правительства Хабаровского края от 30.11.2009 года №411-пр не принималось.

Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утверждено постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр. Поскольку корректировка на местоположение применяется в связи с нахождением объекта оценки и объектов аналогов в градостроительных зонах, имеющих разную ценность, то данное постановление не подлежит применению, поскольку устанавливает коэффициенты для определения арендной платы за использование земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования, а не от их места расположения.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что ничем не подтверждены содержащиеся в отчете сведения о ценовом диапазоне стоимости 1 кв.м. земельного участка, используемого при расчете рыночной стоимости объекта оценки, ибо он опровергается содержанием отчета об оценки.

Пункт 11 ФСО №3 устанавливает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В отчете указано, что сведения о рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка получена, путем её расчета, из рыночной стоимости реализованных за расчетный период объектов. Сведения о стоимости этих объектов получены оценщиком на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре, распечатка с которых приобщена к материалам отчета.

Заявляя о недостоверности отчета об оценки, административный истец ссылается на то, что к нему не приложены сведения об оценщиках, состоящих в штате юридического лица. Суд считает, что такой довод административного истца не заслуживает внимания, поскольку является следствием неверного толкования норм материального права.

Статьи 4, 15.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливают, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое имеет в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Из содержания статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что в отчете об оценки должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков.

Подпункты «г», «д» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 определяют, что в отчете об оценке должны быть указаны:- сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор, в том числе о независимости такого юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; -информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Системное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод, что не требуется прилагать к отчету документы, подтверждающие полномочия всех оценщиков, находящихся в штате юридического лица, заключившего договор на оказание услуг по оценке объекта недвижимости. К отчету должны быть приложены документы, подтверждающие членство оценщика, составившего отчет, в саморегулируемой организации оценщиков, и что его ответственность застрахована.

Материалы отчета об оценке рыночной стоимости от 11.09.2017 года № 114/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО2, содержат сведения о находящихся в штате юридического лица оценщиках, и содержат документы, подтверждающие членство оценщика ФИО2 в саморегулируемой организации оценщиков, и заключение договора страхования профессиональной деятельности.

Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 24 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 19 февраля 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская