Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Ульяновский речной порт» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ОАО «Ульяновский речной порт» (далее – общество) обратилось в суд с административным иском о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 24 декабря 2021 года и № *** от 12 января 2022 года, установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 158 738 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 57 535 000 руб. по состоянию на 1 июля 2021 года; установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 7151 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 2 071 798 руб. 12 коп. по состоянию на 1 июля 2021 года.

Требования мотивировало тем, что является собственником указанных земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере 123 797 067 руб. 65 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере 8 579 912 руб. 82 коп.

Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости земельных участков от 28 июля 2021 года, составленному ООО «Независимость», рыночная стоимость по состоянию на 1 июля 2021 года земельного участка с кадастровым номером *** составляет 57 535 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером *** - 2 071 798 руб. 12 коп.

Общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. Однако решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 24 декабря 2021 года и № *** от 12 января 2022 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Данные решения истец считает незаконными.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от исковых требований о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 24 декабря 2021 года и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 26 сентября 2023 года производство по делу в указанной части требований прекращено.

В отношении земельного участка с кадастровым номером *** представитель истца уточнил требования – просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 5 084 361 руб., определенной заключением дополнительной судебной экспертизы.

В судебное заседание участники процесса не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела. Просили о рассмотрении дела в свое отсутствие

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что ОАО «Ульяновский речной порт» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 7151 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для подтверждения землепользования, расположенного по адресу: *** (л.д. 173-182 т.2).

В рамках тура государственной кадастровой оценки 2020 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года была установлена в размере 6 371 443 руб. 26 коп., утверждена приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области», с учетом изменений, внесенных в него приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 29 августа 2022 года № 226-пр (л.д. 41-46 т.3).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

В рамках тура государственной кадастровой оценки 2022 года кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 6 273 315 руб. 28 коп. по состоянию на 1 января 2022 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 117 т.3).

Таким образом, кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В данном случае размер налоговых платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Истец имеет право на перерасчет налоговых платежей в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Соблюдая установленный законом порядок, истец 13 декабря 2021 года обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** от 28 июля 2021 года, составленный ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года составила 2 072 000 руб. (л.д. 27-29 т.1).

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 января 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ОАО «Ульяновский речной порт» было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика (л.д. 19 т.1).

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

- в отчете отсутствуют подтверждающие скриншоты объявлений предложений/аналогов;

- ссылки на объявления предложений/аналогов в таблице выборки на стр. 30 отчета неактивны (объявления не открываются);

- отсутствуют скан-копии страниц использованных справочников.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, ФСО № 3 п. 5.

Нарушены требования ФСО № 3 п. 5.

Нарушены требования п.п. «г» п.11ФСО № 7.

Таким образом, анализ рынка произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под производственно-складскую недвижимость.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, ФСО п. 5 № 3.

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3.

На стр. 29 отчета об оценке оценщик указывает, что сегмент рынка, к которому относится исследуемый земельный участок, можно сформулировать следующим образом – земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, предназначенный для подтверждения землепользования, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов. С видами разрешенных использований: производственного назначения. На стр. 37 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что «наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, то есть наиболее эффективным использованием объекта оценки является использованием его в качестве производственной недвижимости». Введение корректировки на вид разрешенного использования некорректно.

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке земельного участка № *** от 28 июля 2021 года, составленного ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), судом перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО». Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключений судебных экспертиз № *** от 26 июня 2023 года (основной) и № *** от 11 сентября 2023 года (дополнительной), выполненных экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, следует, что отчет об оценке № *** от 28 июля 2021 года, составленный оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., не соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.

Экспертом выявлены следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки, относящиеся к земельному участку с кадастровым номером ***:

- оценщик исследует рынок земельных участков под производственные объекты, тогда как исследуемый земельный участок принадлежит к рынку земельных участков под офисно-торговую застройку, и в качестве объектов-аналогов использует земельные участки, которые относятся к другому сегменту рынка – нарушены п. 10, 11 «в,г,д», п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3. Данное нарушение влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

- Оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке относительно даты оценки, даты обследования объектов, даты составления отчета об оценке – нарушен п. 5 ФСО № 3. Данное нарушение влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

- В отчете об оценке отсутствуют копии материалов и распечаток, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки от риэлторских компаний, а также о предложениях объектов аналогов, в то время как на дату исследования ретроспективные ссылки на объявления/аналоги не активны - нарушены п. 5, 11 ФСО № 3. Нарушение влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

-Оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, используя в качестве аналогов застроенные земельные участки, при этом не вводит поправки на их наличие – нарушен п. 5 ФСО № 3. Нарушение влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

- В отчете об оценке «свободный проезд» указан как основной ценообразующий фактор, при этом интервал значений для данного фактора не приводится – нарушен п. 11 «г» ФСО № 3. Данное нарушение не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

- Сведений об аналогах, приведенных в отчете об оценке, недостаточно, чтобы достоверно и однозначно идентифицировать основные характеристики (ценообразующие факторы) объектов-аналогов – нарушены п. 11 «в» ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3. Нарушение влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

При этом эксперт полностью подтвердил наличие недостатков в отчете, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» №*** от 12 января 2022 года (л.д.78-79 т.2).

Учитывая несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 5 084 361 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

От ОГБУ «БТИГКО» замечаний по поводу расчета рыночной стоимости земельного участка не поступило.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт *** обладает правом на проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; предупрежден судом об уголовной ответственности за даче заведомо ложного заключения.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 12 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета оценки не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный в рамках проведения судебной экспертизы (дополнительной), и с учетом этого считает необходимым установитьархивную кадастровую стоимость спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года, в размере 5 084 361 руб.

При определении периода применения уставленной судом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** (в настоящее время являющейся архивной), суд руководствует положениями п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» 13 декабря 2021 года. Таким образом, период применения рыночной стоимости – с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года (то есть до дня начала применения кадастровой стоимости, установленного очередного тура государственной кадастровой оценки 2023 года).

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления открытого акционерного общества «Ульяновский речной порт» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 12 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимостиотказать.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 5 084 361 руб. по состоянию на 1 июля 2021 года, определив период её применения с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 11 октября 2023 года.