Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Промтехмонтаж-диагностика» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 24 884 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. равной 20 892 000 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, вследствие чего акционерное общество является плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области участия не принимал. От административного ответчика поступило письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, поскольку, по мнению департамента, представленные административным истцом отчет определения рыночной стоимости объекта недвижимости не может расцениваться как достоверное доказательство ввиду несоответствия его федеральным стандартам оценки.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых изложены сведения об объекте оценки, возражений относительно административных исковых требований не указано.

Выслушав представителя административного истца, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Акционерное общество «Протехмонтаж-диагностика» является собственником земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:3734 площадью 24 884 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно пункту 1 статьи 387 НК РФ земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статьи 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:3734 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 29688353,88 руб. (пункт 58184 Приложения №).

В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет № 14510/20 от 11 ноября 2020г. оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 20 892 000 рублей.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе, представил обзор коммерческой недвижимости (земельные участки). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подхода, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в своих замечаниях к отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка указывает на то, что оценщик необоснованно пришел к выводу о том, что к аналогу №<адрес> имеется свободный подъезд. На земельном участке с кадастровым номером № (<адрес>), который использован в качестве объекта-аналога №, зарегистрирован ОКС до даты подачи объявления – 11.07.2018г., что также не было учтено оценщиком. Цена объекта-аналога № в два раза отличается от цен за аналогичные участки с аналогичным местоположением, что, по мнению департамента, свидетельствует о неоднородности выборки и погрешности в расчетах.

Возражения административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут быть приняты во внимание.

В судебном заседании свидетель Григорьева Л.А. (оценщик) подтвердила выводы, изложенные в отчете, дала аргументированные и исчерпывающие ответы на возникшие вопросы.

Оценив показания свидетеля ФИО4 с другими материалами дела, суд не находит оснований не доверять показаниям свидетеля, так как показания свидетеля не противоречивы, не содержат неясности, основаны на данных проведенных исследований о размере рыночной стоимости земельных участков, проиллюстрированы дополнительно представленными материалами.

В отчете подробно изложено описание объекта-аналога №<адрес> Из содержания отчета, показаний свидетеля следует, что объект-аналог № имеет подъезд через трубопровод. Наличие подъезда к земельному участку подтверждается и картографическими данными.

Тем самым, доводы департамента об отсутствии подъезда к аналогу № не могут расцениваться как обоснованные.

Выводы оценщика о наличии оснований для использования в расчетах объекта-аналога №<адрес> основаны на изучении дынных об этом аналоге.

Согласно показаниям свидетеля ФИО4 и содержанию отчета при исследовании оценщиком данного аналога никаких зданий и сооружений обнаружено не было, что подтверждается также картографическими данными, в том числе и на дату размещения объявления. Из имеющихся в распоряжении оценщика источников наглядно видно, что участок свободен от улучшений.

Кроме того, следует учесть, что в тексте объявления отсутствует информация о продаже земельного участка вместе с ОКСом. Размещенная ДД.ММ.ГГГГг. информация о продаже данного аналога оценщиком была проверена.

Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор данных аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО №, п. 11 ФСО №, п\п «б», «в» п. 22 ФСО №. В связи с этим доводы департамента о необоснованности использования в расчетах объекта-аналога № не могут быть приняты во внимание.

Также не может быть принята во внимание ссылка департамента на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости (объекта-аналога №), который был предметом рассмотрения и оценки Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 12.01.2018г., так как указанный отчет и принятое на его основании решение комиссии основано на иных обстоятельствах.

В соответствии с п. 12 ФСО № «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Тем самым, результат определения рыночной стоимости иного объекта оценки, не может расцениваться как источник информации при определении рыночной стоимости другого объекта оценки.

Ссылка департамента на процент вариации (35% вместо 33%) также расценивается как необоснованный, поскольку, как указано выше, все объекты – аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценоообразующим факторам. Выбор каждого из аналогов в отчете мотивирован. Оценщиком анализировался диапазон, в котором находится рыночная стоимость объекта (стр. 135-135 отчета). При этом оценщиком были учтены развитость рынка объекта оценки, оборачиваемость объектов, что свидетельствует о высоком уровне достоверности полученных результатов.

Таким образом, замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут расцениваться, как опровергающие выводы, изложенные в отчете.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:3734 площадью 24 884 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. равной 20 892 000 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 02.12.2020г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов