Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Военторг-Запад» об оспаривании кадастровой стоимости здания,

УСТАНОВИЛ:

АО «Военторг-Запад» обратилось в суд с административным иском, указав, что является собственником здания площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, КН №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №. Кадастровая стоимость данного объекта, установленная на основании постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года №625 по состоянию на 1 января 2016 года, составляет 8813733,04 рубля. По заказу административного истца 26 апреля 2017 года оценщиком ООО «Профессиональная оценка» был составлен отчет №, в соответствии с которым стоимость здания КН № по состоянию на 1 января 2016 года составляет 3475000 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку необоснованно увеличивает размер обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с действующим законодательством. 22 мая 2017 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости (здания). 2 июня 2017 года комиссией было вынесено отрицательное заключение о пересмотре кадастровой стоимости. Согласно уточненным требованиям, ссылаясь на положения статей 125, 245, 246 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость здания по состоянию на 1 января 2016 года; признать

кадастровую стоимость указанного здания площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, КН №, по состоянию на 1 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 3475000 рублей.

Представитель административного истца АО «Военторг-Запад» Кукушкина О.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика Правительства Калининградской области Тараруев А.С. против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по основаниям, изложенным в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 2 июня 2017 года.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Калининградской области, заинтересованных лиц Администрации МО городское поселение «Город Балтийск», Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца АО
«Военторг-Запад», представителя административного ответчика

Правительства Калининградской области, исследовав материалы дела, суд полагает необходимым заявленные требования удовлетворить.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по налогу на имущество российских организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подп. 1, 2 п. 2 ст. 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении: административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

На основании п.п. 1 п. 7 ст.378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 18.05.2016 №254 Министерство по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли определено в качестве уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость».

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В пункте 24 этого же Постановления Пленума Верховного Суда РФ указано, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Размер кадастровой стоимости находящегося в собственности административного истца здания влияет на размер налоговых платежей.

Установлено, что АО «Военторг-Запад» является собственником нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, КН №, на основании приказа МО РФ № от 9 сентября 2009 года, передаточного акта по состоянию от 31 декабря 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.

Кадастровая стоимость указанного объекта, установленная на основании постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года №625 по состоянию на 1 января 2016 года, составляет 8813733,04 рублей. Кадастровая стоимость утверждена 9 января 2017 года, сведений о ней внесены в ЕГРН 8 февраля 2017 года.

Согласно техническому паспорту, здание, расположенное по адресу: <адрес>, используется как магазин.

В соответствии с абз. 6 п. 2 Постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625, положения указанных в настоящем пункте постановлений в части, порождающей правовые последствия для целей налогообложения в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, подлежат применению для определения налоговой базы в отношении объектов недвижимости, указанных в пункте 1 настоящего постановления, до 1 января 2018 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца здания, установленная вышеуказанным постановлением на 1 января 2016 года, влияет на размер налоговых платежей в налоговый период с 1 января 2018 года.

Данная экономическая характеристика - кадастровая стоимость объекта, применяется и для иных целей, кроме налогообложения.

В обоснование административного иска АО «Военторг-Запад» представило суду отчет об оценке № от 26 апреля 2017 года, выполненный ООО «Профессиональная оценка», в соответствии с которым стоимость здания КН № по состоянию на 1 января 2016 года составляет 3475000 рублей.

Как разъяснено в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно ФСО №3, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, отчет должен содержать описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки, а также описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

В пункте 11 ФСО №7 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611) изложена последовательность выполнения анализа рынка недвижимости.

Основные претензии, предъявляемые комиссией по рассмотрению сопоров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, сводятся к ненадлежащей оценке

факторов, влияющих на рынок сопоставимых объектов недвижимости, отсутствии информации по продаже и аренде аналогичных объектов, неправильному применению методик расчета стоимости земельного участка при реализации затратного подхода, необоснованным величинам прибыли предпринимателя и износа здания, неверному определению ставки дисконтирования и ставки капитализации, некорректному подбору аналогов при применении сравнительного подхода.

Анализируя отчет, суд приходит к выводу, что ни один из перечисленных в решении комиссии от 2 июня 2017 года недостатков отчета об оценке № не носит фундаментальный характер, очевидно свидетельствующий об ошибочном определении рыночной стоимости спорного здания. Так, сложности с подбором корректных аналогов для сравнения обусловлены объективной ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в г. Балтийске (л.д. 14 отчета).

В соответствии с разделом IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Оценщик при составлении отчета №, в части применения затратного подхода, использованы метод выделения и метод остатка.

Метод выделения предполагает использование информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). Таким образом, использование данных о стоимости объектов-аналогов при применении данного подхода не является ошибочным.

Физический износ конструктивных элементов здания определен экспертным путем в соответствии с инструкциями ВСН 53-86.

Как разъяснено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П "По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска" рыночная стоимость - за которой признается преимущество, в том числе в качестве налоговой базы (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац шестой пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации), поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, - то она также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации", может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Соответственно, рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а, как и кадастровая стоимость, по итогам профессионального исполнения оценщиком законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи (без предварительного договора, отлагательных и отменительных условий, с денежным платежом без отсрочки или рассрочки между сторонами, не связанными предшествующими обязательствами и взаимозависимостью) и в отличие от действующих цен, которые меняются в зависимости от колебаний на рынке недвижимости, остается неизменной до следующей государственной кадастровой оценки и именно в величине, определенной оценщиком, образует налоговую базу по налогам.

Таким образом, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Поскольку надлежащих и достаточных доказательств ошибочности отчета № административными ответчиками не приведено, суд полагает возможным принять определенную данным отчетом рыночную цену здания КН № по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 3475000 рублей.

22 мая 2017 года АО «Военторг-Запад» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости (здания), равной рыночной, на основании отчета №. 2 июня 2017 года комиссией было утверждено отрицательное заключение по данному вопросу.

Таким образом, административным истцом соблюден предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора, а датой подачи АО «Военторг-Запад» заявления об установлении кадастровой стоимости спорного здания следует считать дату обращения в комиссию - 22 мая 2017 года.

При вышеприведенных установленных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 3475000 рублей.

Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01 января 2016 года значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником этого здания, в связи с чем заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АО «Военторг-Запад» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на дату 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 3475000 (три миллиона четыреста семьдесят пять тысяч) рублей.

Датой подачи АО «Военторг-Запад» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного здания в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 22 мая 2017 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Калининградского областного суда в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2018 года.

Судья Д.В. Шубин