Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Коляко Виктора Викторовича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Коляко В.В. обратился в Брянский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилого здания (здание пищеблока, аптека), площадью 224,4 кв.м, кадастровый №, адрес:А, кадастровая стоимость которого составляет 939 078,1 руб., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 561 200 руб.; и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: основной вид разрешенного использования - учреждение социальной защиты населения, вспомогательный вид разрешенного использования –предприятия торговли, общественного питания, связанные с обслуживанием данных заведений, площадью 1 404 кв.м, кадастровый №, адрес: , кадастровая стоимость которого составляет 3 591 544,32 руб., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 617 800 руб., ссылаясь на то, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости не соответствует рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца, как налогоплательщика.

Административный истец Коляко В.В. и представитель административного истца Дурница В.С. о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, ходатайств об отложении дела не заявлено.

Представитель административного ответчика – управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е. против удовлетворения административного иска возражала, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с предоставленным административным истцом отчетом об оценке, приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. Право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов в размере их рыночной стоимости не оспаривает. Полагает возможным рассмотрение дела по имеющимся в материалах дела доказательствам, на проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных объектов требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорных объектов не настаивает, ранее заявленное ходатайство о назначении экспертизы не поддерживает.

Административные ответчики – управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» и заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, администрация Климовского района, Чуровичская сельская администрация о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители указанных органов не явились, ходатайств об отложении дела не заявлено.

В ходатайстве от 27 мая 2022 года представитель административного ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области Казанская Ю.М. просит рассмотреть дело в отсутствие представителя управления Росреестра по Брянской области.

В отзыве на административный иск от 18 февраля 2022 года представитель административного ответчика – ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» Казорин А.А. против удовлетворения заявленных требований возражает, указав, что полученный оценщиком результат рыночной стоимости спорных объектов не соответствует действительности, объекты, идентичные по характеристикам и местоположению, невозможно приобрести на открытом рынке по данной стоимости. Право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной не оспаривает.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца Коляко В.В. и его представителя Дурница В.С., представителей административных ответчиков – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» и заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, администрации Климовского района, Чуровичской сельской администрации.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика – управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е., свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. К заявлению об оспаривании прилагается отчет об оценке рыночной стоимости (часть 7, пункт 3 части 9 статьи 22 названного Федерального закона).

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года N 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Брянской области, и результаты определения кадастровой стоимости земельных участков всех категорий земель, расположенных на территории Брянской области: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли полного фонда; земли запаса.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу Коляко В.В. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: здание пищеблока, аптека, площадью 224,4 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, в том числе подземных 0, кадастровый №, адрес:а; земельный участок, площадью 1404+/-13 кв.м, категория земель-земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: основной вид разрешенного использования земельного участка – учреждение социальной защиты населения; вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка – предприятия торговли, общественного питания, связанные с обслуживанием данных заведений, кадастровый №, адрес:.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 октября 2021 года № КУВИ-002/2021-144294668, № КУВИ-002/2021-144294988 и приказу управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый №, адрес: составляет 3 591 544,32 руб.; здания, кадастровый №, адрес:, - 939 078,1 руб. Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка – 26 января 2020 года, в отношении здания – 22 января 2020 года, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) указанных объектов – 01 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 01 января 2020 года. Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 1498 22.11.2019.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из требований статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются налогоплательщиками земельного налога.

Согласно статье 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

В силу требований статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с требованиями статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на жилой дом; квартиру, комнату; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца Коляко В.В., как собственника, затронуты результатами определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, и он вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Административный истец Коляко В.В., оспаривая кадастровую стоимость указанных в административном иске объектов недвижимости в обоснование заявленных требований представил отчеты об оценке от 16 ноября 2021 года № 2111/142 и от 17 ноября 2021 года № 2111/143, выполненные ООО «Компания Лагарт», согласно которым по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость составляет: объекта капитального строительства - нежилого здания (здание пищеблока, аптека), площадью 224,4 кв.м, кадастровый №, адрес:А, - 561 200 руб.; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: основной вид разрешенного использования: учреждение социальной защиты населения, вспомогательный вид разрешенного использования –предприятия торговли, общественного питания, связанные с обслуживанием данных заведений, площадью 1 404 кв.м, кадастровый №, адрес: , - 617 800 руб.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 20 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверяя представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в административном исковом заявлении, суд исходит из того, что согласно требованиям Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки, ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из материалов административного дела, содержание представленных отчетов об оценке от 16 ноября 2021 года № 2111/142 и от 17 ноября 2021 года № 2111/143, выполненных ООО «Компания Лагарт», свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценки оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, отчеты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в отчетах приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, оценщиком учтено месторасположение спорных объектов, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных месту расположения объектов оценки.

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости указанных в административном иске объектов недвижимости от 16 ноября 2021 года № 2111/142 и от 17 ноября 2021 года № 2111/143 выполнены оценщиком ФИО1, который является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр оценщиков, имеет необходимые дипломы и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, его деятельность по оценке застрахована.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 пояснил, что оцениваемый объект капитального строительства располагается на окраине Климовского района, ближайшее окружение участка, на котором он расположен, составляет жилая застройка и лесополоса, плотность застройки низкая. При определении рыночной стоимости здания был использован затратный подход путем уменьшения стоимости нового строительства на величину накопления совокупного износа, который для объекта оценки составил 80%. Стоимость нового строительства здания рассчитана методом сравнительной единицы на основе справочника – Сборник укрупненных показателей полной восстановительной стоимости. Соответствующий расчет представлен на странице 35 отчета об оценке от 16 ноября 2021 года № 2111/142. Иные подходы - сравнительный и доходный при определении рыночной стоимости здания не применялись, поскольку сравнительный подход дает наиболее обоснованные результаты в случаях, когда имеются достоверные данные для сопоставления объекта оценки с аналогичными объектами недавно совершенных сделок купли-продажи, а доходный подход дает наиболее обоснованные результаты в случае, если рынок аренды для аналогичных объектов дает возможность максимально реализовать доходный потенциал, однако в данном случае объектов-аналогов подобрано не было. При определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка был использован сравнительный подход, т.к. было найдено достаточное количество объектов аналогов, выбранных по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами-аналогами. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.1 отчета об оценке от 17 ноября 2021 года № 2111/143. Каждый сопоставимый объект-аналог сравнивался с оцениваемым объектом, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие различия между ними. В данном случае были применены в частности корректировки на местоположение, на площадь земельного участка, на наличие инженерных коммуникаций. Расчет рыночной стоимости 1 кв.м оцениваемого земельного участка с учетом примененных корректировок указан в таблице 8.8 отчета об оценке от 17 ноября 2021 года № 2111/143. Полагает, что представленные отчеты об оценке спорных объектов соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих указанные выше отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. Административные ответчики и заинтересованные лица не оспаривали обоснованность представленных отчетов о рыночной стоимости спорных объектов, доказательств иного размера рыночной стоимости объектов не представили, на удовлетворении ранее заявленного ходатайства о назначении по делу экспертизы представитель административного ответчика – управления имущественных отношений Брянской области не настаивала.

Таким образом, оценивая представленные отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, от 25 сентября 2014 года № 611, и находит их допустимым доказательством по делу, поскольку оценка рыночной стоимости объектов недвижимости произведена на основании исследования и анализа рынка недвижимости, расчет итоговой рыночной стоимости земельного участка сделан на основе результатов, полученных с использованием сравнительного подхода, здания – на основе результатов, полученных с использованием затратного подхода, обоснованность применения которых надлежащим образом изложена в описательной части отчетов.

На основании изложенного, исследовав представленные отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, учитывая, что административным истцом выполнена возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости спорных объектов, а административными ответчиками и заинтересованными лицами не опровергнуты представленные доказательства об определении рыночной стоимости спорных объектов, а также принимая во внимание, что данные об иной рыночной стоимости указанных в административном иске объектов недвижимости, которые могли бы опровергнуть отчеты об оценке от 16 ноября 2021 года № 2111/142 и от 17 ноября 2021 года № 2111/143, выполненные ООО «Компания Лагарт», отсутствуют, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Коляко В.В. и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года: здания, назначение: нежилое, наименование: здание пищеблока, аптека, площадью 224,4 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, в том числе подземных 0, кадастровый №, адрес:, - в размере 561 200 руб.; земельного участка, площадью 1404+/-13 кв.м, категория земель-земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: основной вид разрешенного использования земельного участка – учреждение социальной защиты населения; вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка – предприятия торговли, общественного питания, связанные с обслуживанием данных заведений, кадастровый №, адрес:, - в размере 617 800 руб.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов административного дела, Коляко В.В. обратился в суд с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости 13 декабря 2021 года (л.д.126 ).

Таким образом, датой подачи Коляко В.В. заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости следует считать 13 декабря 2021 года, т.е. дату его обращения в суд.

С учетом указанных выше правовых норм настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление Коляко Виктора Викторовича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание, назначение: нежилое, наименование: здание пищеблока, аптека, площадью 224,4 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, в том числе подземных 0, кадастровый №, адрес:, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 561 200 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1404+/-13 кв.м, категория земель-земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: основной вид разрешенного использования земельного участка – учреждение социальной защиты населения; вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка – предприятия торговли, общественного питания, связанные с обслуживанием данных заведений, кадастровый №, адрес:, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 617 800 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 декабря 2021 года – дату обращения Коляко В.В. с настоящим административным иском в суд.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А.Богородская

Мотивированное решение суда изготовлено 20 июня 2022 года