Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Комарова Геннадия Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Комаров Г.И. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– здания (нежилое здание, салон мебели) с кадастровым номером **2259, общей площадью 943,5 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6 162 252 рубля по состоянию на 1 января 2018 года;

– здания (нежилое здание, одноэтажное кирпичное здание столовой) с кадастровым номером **2905, общей площадью 431,4 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 029 681 рубль по состоянию на 1 января 2018 года;

– здания (нежилое здание, здание магазина-гостиницы) с кадастровым номером **2202, общей площадью 800,4 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 900 527 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов капитального строительства, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилых зданий установлена состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этих объектов, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Административный истец Комаров Г.И. извещен о времени и месте слушания дела надлежащим образом, в суд не явился.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание не явился, согласно представленному заявлению, просил о рассмотрении дела без его участия, против установления кадастровой стоимости зданий в размере рыночной, определенной представленными административным истцом отчетами об оценке не возражал.

Заинтересованные лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Пермскому краю, Администрация Карагайского сельского поселения Пермского края в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив поступившие от участников процесса письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов Комаров Г.И. является собственником объектов недвижимости:

– здания (нежилое здание, салон мебели) с кадастровым номером **2259, общей площадью 943,5 кв.м, адрес объекта: ****;

– здания (нежилое здание, одноэтажное кирпичное здание столовой) с кадастровым номером **2905, общей площадью 431,4 кв.м, адрес объекта: ****;

– здания (нежилое здание, здание магазина-гостиницы) с кадастровым номером **2202, общей площадью 800,4 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Совета депутатов Карагайского сельского поселения Карагайского муниципального района от 23.11.2017 № 56/4 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Карагайского сельского поселения» с 01.01.2018 установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 874-п от 28.11.2019 «Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень за № 5059, 5711, 5261 включены, соответственно, спорные здания с кадастровыми номерами **2259, **2905, **2202.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорные здания, принадлежащие истцу на праве собственности, с 01.01.2018 являются объектами налогообложения, в отношении которых налоговая база определяется, как их кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорных объектов, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости зданий по состоянию на 01.01.2018 безусловно нарушаются его права и обязанности.

Кадастровая стоимость всех зданий определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 8 241 019, 62 рубля в отношении здания с кадастровым номером **2259, 4 667 950, 76 рублей в отношении здания с кадастровым номером **2905, 7 040 407,6 рублей в отношении здания с кадастровым номером **2202.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости зданий просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данные объекты недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость зданий, в подтверждение заявленных исковых требований Комаровым Г.И. представлены отчеты об оценке от 18.11.2019 № 1226.1/О-19, № 1226.2/О-19, 1226.3/О-19, выполненные независимой оценочной компанией ООО «Р-Консалтинг», оценщиком Б.. Согласно отчету № 1226.1/О-19 рыночная стоимость спорного здания с кадастровым номером **2259 по состоянию на 01.01.2018 составила 6 162 252 рубля, отчетом № 1226.2/О-19 определено, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером **2905 по состоянию на 01.01.2018 составила 2 029 681 рубль, согласно отчету об оценке № 1226.3/О-19 рыночная стоимость здания с кадастровым номером **2202 по состоянию на 01.01.2018 составила 4 900 527 рублей.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Оценщик Б. является членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Региональная ассоциация оценщиков», свидетельство ** от 03.04.2018. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом специалиста ФГБОУВПО «ПГНИУ» г.Пермь № ** от 04.07.2014 по специальности «080105 Финансы и кредит»; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 10.08.2018 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 10.08.2018 по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества»; Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 16.03.2018 по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса». Ответственность оценщика застрахована по полису ** СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 28.08.2019 по 27.08.2020. Страховая сумма 30 000 000 рублей.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объектов исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что оцениваемые объекты относятся к сегменту торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г. Перми).

Из содержания всех отчетов об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки) на территории Пермского края в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по Пермскому краю по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенных в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 38,98 руб./кв.м до 27 618,87 руб./кв.м.

При этом, учитывая местоположение объектов (с. Карагай Пермского края - район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости коэффициент уровня рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018 составил 0,233), их площадь (средняя), физические характеристики, оценщик пришел к выводу, что стоимость объектов оценки с кадастровыми номерами **2259 и **2202 может находиться в диапазоне от 37,42 руб./кв.м., до 9 931,04 руб./кв.м, выше среднего значения 1 703,77 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10% (без учета прав на земельный участок), а стоимость объекта с кадастровым номером **2905 может находиться в диапазоне от 30,01 руб./кв.м. до 7 965,52 руб./кв.м., выше среднего значения диапазона 1366,57 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки, условия продажи, условия рынка (дата продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

Оценщиком во всех случаях была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость, относящаяся к объекту коммерческого назначения земельного участка.

Также на основании проведенного анализа цен предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Пермском крае, оценщик указал, что диапазон цен на данные объекты составил от 434,57 руб./кв.м. до 1 473,48 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (с. Карагай Пермского края), вид права (собственность), площадь (средняя), физические характеристики (рельеф, ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка под каждым объектом оценки может находиться в диапазоне от 200,18 руб./кв.м. до 500,98 руб./кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.

При определении рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами **2259 и **2905 оценщиком использованы сравнительный и затратный подходы. При определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером **2202 оценщиком использован только сравнительный подход.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости каждого здания в качестве единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал соответствующие каждому объекту оценки объекты-аналоги для зданий и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в каждом отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгово-офисного назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

То обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки с кадастровым номером **2259 затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы.

В качестве аналога использован объект из сборника Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости – сборник № 33, таблица № 2 – Магазины универсальные многоэтажные, который имеет следующие характеристики: группа капитальности - первая, этажность – 2, наличие подвала – есть подвал, объем до 10000 куб.м., 2 территориальный пояс, фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные и гипсобетонные, покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные, цементные и из релина, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение и холодильные устройства.

При расчете рыночной стоимости здания с кадастровым номером **2905 затратным подходом, оценщиком также выбран метод сравнительной единицы.

В качестве аналога использован объект из сборника Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости – сборник № 33, таблица № 1 – Магазины универсальные одноэтажные, который имеет следующие характеристики: группа капитальности - первая, этажность – 1, наличие подвала – без подвала, объем до 10000 куб.м., 2 территориальный пояс, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из ячеистого бетона, перегородки кирпичные и деревянные, покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные, дощатые, цементные и из релина, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.

Суд находит выбранные сравнительные единицы сопоставимыми с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектами оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.

В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определил стоимость объектов оценки с кадастровыми номерами **2259 и **2905 с учетом прав на земельный участок, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под каждым объектом, окончательно определив рыночную стоимость объекта без учета стоимости земельного участка под зданием.

С учетом изложенного, суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость каждого объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

При подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Замечаний на отчеты об оценке административным ответчиком представлено в ходе рассмотрения дела по существу не было.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчетах расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, как указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком не приведено.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости зданий в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 05.02.2020, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Комарова Геннадия Ивановича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание, салон мебели) с кадастровым номером **2259, общей площадью 943,5 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6 162 252 рубля по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание, одноэтажное кирпичное здание столовой) с кадастровым номером **2905, общей площадью 431,4 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 029 681 рубль по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание, здание магазина-гостиницы) с кадастровым номером **2202, общей площадью 800,4 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 900 527 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 05 февраля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 17.03.2020.

Судья подпись