Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «РИТЕИЛ СТАНДАРТ-ПЯТИГОРСК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца – Селезнева Е.О.,

представителя административного ответчика – Тищенко З.С.,

представителя заинтересованного лица – Щербакова А.Н.,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – гипермаркеты и торговые центры общей торговой площадью не менее ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м. Определение размера земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости, таковая определена в отчете оценщика (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 10 декабря 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. Обязательный досудебный порядок разрешения спора, установленный для юридических лиц, соблюден.

Представитель административного истца – Селезнев Е.О., действующий по доверенности, в суд явился, административный иск, основанный на отчете оценщика, поддержал, возражал против выводов оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области - Тищенко З.С., действующий по доверенности, в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска, основанного на отчете оценщика, согласен с рыночной стоимостью, указанной в заключении эксперта.

Представитель Администрации г.Шахты – Щербаков А.Н., действующий по доверенности, в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска, основанного на отчете оценщика, согласен с рыночной стоимостью, указанной в заключении эксперта.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – гипермаркеты и торговые центры общей торговой площадью не менее ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., кадастровая стоимость участка по состоянию на 10.12.2014 года согласно кадастровой справке – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для определения размера земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Его кадастровая стоимость определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 данного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 декабря 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В отчете в расчетах рыночной стоимости оценщиком использовано 3 объекта-аналога (приложение 2 к отчету – л.д.76 том 1), в объявлениях о продаже участков указано, что аналог 1 относится к участкам промназначения, аналоги 2 и 3 – участки для коттеджного поселка или личного пользования (аналог 2 – участок промназначения, аналог 3 – перевод в ИЖС).

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (экспертиза на подтверждение стоимости).

Заявление собственника участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28.12.2015 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. В решении комиссии отмечено в качестве несоответствий отчета федеральным стандартам оценки следующее – отсутствует обоснование применяемых стандартов, аналоги подобраны некорректно, разрешенное использование аналогов 2 и 3 – жилищное строительство, а объект оценки – коммерция.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, относительно достоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (эксперт ФИО5).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 10 декабря 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Эксперт использовал объекты-аналоги из более широкой выборки объявлений о продаже (таблица 3). Как пояснил эксперт в судебном заседании, объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям – продажа земельного участка коммерческого назначения, указание в заключении «под индустриальную застройку, промышленного назначения» является ошибочным. Критерии отбора аналогов экспертом объяснены в заключении и в судебном заседании.

Применение конкретных корректировок (на условия сделки, на местоположение, на площадь) экспертом объяснено в тексте заключения и разъяснено в судебном заседании, в том числе вопрос о формуле определения корректировки на местоположение с учетом содержания указанного в заключении справочника. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Корректировки на местоположение, на площадь, позволяющие реально использовать схожие объекты, объявленные для продажи на рынке, экспертом взяты не произвольно, в соответствии с методиками, источники содержания которых приведены в заключении. Несогласие административного истца с примененными корректировками является предположением, не влияющим на расчеты эксперта, вытекающие из приведенных в заключении федеральных стандартов оценки и других методических источников.

Конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Аргументы административного истца, базирующиеся на предпосылке достоверности отчета, не может повлечь установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости именно на основании отчета, поскольку содержание отчета опровергнуто иным экономическим анализом, приведенным в заключении эксперта, по смыслу законодательства об оценочной деятельности не требуется признание отчета оценщика (а равно и экспертного заключения СРО) недостоверным, достаточно установление иного, признаваемого обоснованным размера рыночной стоимости. Суд считает возможным согласиться с доводами Правительства Ростовской области, поддержавшего выводы решения комиссии при Управлении Росреестра, о недостоверности использованных объектов-аналогов и отсутствии всестороннего анализа рынка земельных участков коммерческого назначения в соответствии с положениями ФСО №№3,7 (выборка объявлений – таблица 5.1, указанная в отчете, не содержит сведений о назначении земель, соответственно, нельзя определить сегмент рынка).

Довод представителя административного истца о подтверждении рыночной стоимости объекта на декабрь 2014 года договором купли-продажи этого же земельного участка от 27.01.2015 года не может быть признан состоятельным, поскольку отчет об оценке данного земельного участка, выполненный перед выставлением его на аукцион и проданного именно административному истцу по определенной цене на определенную дату (указана в договоре), не является предметом проверки по данном делу, проверяется рыночная стоимость согласно отчету, на котором основаны заявленные требования.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО 3,7, как по подбору объектов – аналогов, так и по расчету рыночной стоимости при применении корректировок, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости, как правомерно отмечено в решении комиссии при разрешении заявления в досудебном порядке. Экспертиза отчета не исключает анализа содержания отчета на достоверность при наличии иной рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. Сам факт оспаривания административным ответчиком рыночной стоимости согласно отчету об оценке не означает, что и судебные расходы в конечном итоге обязан нести административный ответчик, при подтверждении невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании отчета.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 77 626 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 11 декабря 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «РИТЕИЛ СТАНДАРТ-ПЯТИГОРСК» ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов