Гражданский кодекс часть 1

представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БЭМБИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «БЭМБИ» (далее – ООО «БЭМБИ», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края (до принятия Указа Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года № 47 - Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ** площадью 782,2 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером ** площадью 264,6 кв.м. равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является одним из долевых собственников указанных выше объектов недвижимости (совладелец – Д.), в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость помещений установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** – 23913929,64 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** – 22301773,52 рубля. Вместе с тем, согласно отчетам об оценке рыночная стоимость спорных объектов на эту же дату существенно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

В судебном заседании к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, есть основания полагать, что рыночная стоимость объектов значительно выше указанной истцом, ходатайствовала о назначении судебной экспертизы. Представляя интересы Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» пояснила, что данное лицо является ненадлежащим ответчиком по иску.

Представители заинтересованных лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, администрации города Перми, заинтересованное лицо Д. в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля Б1., исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «БЭМБИ» является собственником доли в праве в отношении нежилых помещений в здании с кадастровым номером ** по адресу ****, в том числе: с кадастровым номером ** площадью 782,2 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером ** площадью 264,6 кв.м. что подтверждается выписками из ЕГРН о регистрации права (л.д. 10-13, 16-20 том 1), копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности (л.д. 8, 14 том 1).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (№ 2452) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.

Поскольку здание, в котором находятся принадлежащие административному истцу на праве общей долевой собственности помещения, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** установлена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2019 года в размере 23 913 929,64 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 15 том 1).

В соответствии с п. 2,3 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее - определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее - уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** установлена актом Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № 102 от 29.04.2019 года по состоянию на 01.01.2018 года в размере 22 301 773,52 рубля, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 9, 21-24, том 1).

При вышеуказанных обстоятельствах суд полагает доводы Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о том, что данное лицо является ненадлежащим ответчиком неосновательными.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ** расположенного по адресу: **** в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 13 мая 2019 года № 19/0426-2, составленный оценщиком ООО «АВАНГАРД» - Б2.

Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ** расположенного по адресу: **** в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 13 июня 2019 года № 19/0527-1, составленный оценщиком ООО «АВАНГАРД» - Б2.

Выполнившая отчеты оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что Отчеты соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала рынок коммерческих (торговых) помещений к которым относятся объекты оценки. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу об основных ценообразующих факторов – местоположение, передаваемые права, техническое состояние, площадь, определив диапазон цен на рынке купли-продажи на помещения коммерческого (торгового) назначения г. Перми от 15898 до 53114 руб./кв.м., средняя цена – 38 249 руб./кв.м. до учета корректировок на торг и отличия в характеристиках, с учетом стоимости доли земельного участка. Также оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, с учетом местоположения здания в котором находятся оцениваемые объекты, по результатам которого она пришла к выводу о том, что стоимость земельного участка, на котором расположено здание, с учетом выполненной выборки находится в диапазоне от 6014 до 8256 руб./кв..м.

При проведении рыночной стоимости помещений, земельного участка оценщиком использован только сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный необходимой исходной информацией, отказ от затратного и доходного подходов обоснован.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и помещений, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала три объекта-аналога для сравнения объектов оценки и три объекта-аналога для земельного участка, подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта – встроенное помещение, местоположение – в нежилом здании, расположены в зданиях капитального назначения, находятся во 2-3 зоне престижности. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (торговых помещений и земельного участка). Доводы административного ответчика о том, что оценщик необоснованно применил в целях корректировки на торг коэффициент, размер которого не соответствует предусмотренному справочником под редакцией Лейфера, проверены судом и не могут быть приняты как основание для признания отчетов об оценке недостоверным доказательством. Как указано в отчетах об оценке, размер корректировки на торг, использованной оценщиком определен по результатам экспертной оценки рынка за предшествующий оцениваемому период – 2017 год, выполненный некоммерческим партнерством «Совет по оценочной деятельности Пермского края» (источник данных – аналитические выводы, приведенные в статье Оценка – дело тонкое, журнала Метражи № 1, 2018 года). Принимая во внимание, что данные результаты экспертной оценки получены по данным анализа рынка города Перми за предшествующий дате оценки период, суд полагает обоснованной позицию оценщика о том, что использован наиболее точный в сравнении данными Справочника под редакцией ФИО3, источник.

Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Доводы административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным. Как следует из содержания Отчетов об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провела проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, получив следующие результаты: по выборке для объекта оценки с кадастровым номером ** 12,83 % (средняя изменчивость вариационного ряда), по выборке для объекта оценки с кадастровым номером ** 14,08 % (средняя изменчивость вариационного ряда), что подтверждает однородность выборки, допустимость использования ее результатов в целях оценки.

Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание Отчетов об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость помещений не является произвольной. В отчетах приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчетам, изучив отчеты, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** определена как 16715 165 рублей; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** как 17 956764 рубля (без учета стоимости земельного участка и НДС).Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Установленная в отчетах об оценке рыночная стоимость объектов определяет наиболее вероятную цену, по которой данные объекты могут быть отчуждены при реализации (пункт 4 ФСО № 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, оценщик правомерно установила рыночную стоимость объектов без учета налога на добавленную стоимость.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчетов об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленных в Отчете об оценке от 13 мая 2019 года № 19/0426-2, Отчете об оценке от 13 июня 2019 года № 19/0527-1.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 05 июля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БЭМБИ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 16715 165 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 17 956764 рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 05 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 10 сентября 2019 года.

Судья:/подпись/