Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан по доверенности - Рабадановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ахмедовой П. С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Ахмедова П.С. обратилась с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, Правительству Республики Дагестан об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу <адрес>, равной рыночной стоимости в размере № рублей по состоянию на <дата>.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что Ахмедовой П.С. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный по адресу <адрес>. В результате проведенной кадастровой оценки земель в Республике Дагестан массовым методом кадастровая стоимость принадлежащего Ахмедовой П.С. земельного участка по состоянию на <дата> была установлена в сумме № рублей. Кадастровая стоимость указанного участка, согласно представленному отчету №156-16з/у, не соответствует его рыночной стоимости, которая по состоянию на <дата> составляет № рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Муртузалиев З.И. заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, уточнив исковые требования, просил суд установить рыночную стоимость земельного участка в размере № рублей на основании заключения судебной экспертизы от 24.03.2017 г. №17/03-070.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД - Рабаданова А.А. в представленном суду письменном отзыве, а также в судебном заседании исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что из объявлений о продаже земельных участков, которые экспертом при проведении экспертизы использовались в качестве объектов-аналогов №2 и №3, не усматривается, что данные земельные участки сходны по виду разрешенного использования с оцениваемым земельным участком, объявления не содержат информацию о видах разрешенного использования указанных земельных участков.

Административный истец Ахмедова П.С., представители привлечённых к участию в деле административного ответчика – Правительства Республики Дагестан и заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и администрации муниципального образования «город Каспийск», извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем административное дело на основании части 4 статьи 247 КАС РФ рассмотрено в их отсутствие.

Представитель административного ответчика - Правительства Республики Дагестан - Курбаналиев Ю.М. ранее в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель заинтересованного лица - администрации города Каспийск - Магомедов Ш.М. ранее в представленных суду письменных возражениях и в судебном заседании от 26 октября 2016 года просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика от 30.06.2016 г. №156-16з/у, не соответствуют действительности; оценщик пришел к выводу о том, что в 2012-2013 годах на рынке городов Каспийск и Махачкала стоимость земельных участков с видом разрешенного использования – промышленная зона составляла от 160 до 1170 рублей за один квадратный метр и оценил спорный земельный участок площадью 27.000 кв.м. на сумму № рублей, т.е. № рублей за один квадратный метр. При этом в своем отчете оценщик отразил социально-экономическое развитие Российской Федерации в целом и Республики Дагестан. Между тем, проанализировав коммерческие предложения о продаже земельных участков с данным видом разрешенного использования в указанных городах, опубликованные в 2016 году на сайте www.avito.ru, можно сделать вывод о том, что стоимость квадратного метра таких земельных участков составляет от 30000 до 60000 рублей, при том, что экономические показатели и ВВП в 2012-2013 годах показывали подъем, а в 2016 году показывают спад в связи с санкциями. Налицо явное занижение рыночной стоимости одного квадратного метра земельных участков с видом разрешенного использования под промышленную зону. Кроме того, согласно справки риэлтерской конторы ООО «Росгоснедвижимость» <адрес>, среднерыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка с видом разрешенного использования под промышленное производство в городах Каспийск и Махачкала в 2012-2013 годах составляла от 3000 до 7000 рублей в зависимости от места расположения и наличия коммуникаций.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных административных исковых требований.

Как следует из материалов дела, административному истцу Ахмедовой П.С. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная база, расположенный по адресу <адрес>».

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РД, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 декабря 2012 года определена в размере № рублей.

Основанием внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка послужило Постановление Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан».

Полагая установленную и внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости, Ахмедова П.С. обратилась в суд с настоящим административным иском.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Под кадастровой стоимостью, согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации регулируется положениями главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18. указанного Федерального закона предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Определением Верховного Суда Республики Дагестан от 26 сентября 2016 года административному истцу разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце - Ахмедовой П.С.

В подтверждение заявленных исковых требований административным истцом был представлен в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30 июня 2016 № 156-16з/у, выполненный оценщиком ООО «Фирма «АСКОМ» Саввон С.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2012 г. составляет № рублей. Как следует из отчета, средневзвешенная стоимость одного квадратного метра земельного участка составляет 636 рублей.

Вместе с тем представителем заинтересованного лица – администрации МО «город Каспийск» в суд представлена справка ООО «Росгоснедвижимость» от 21.10.2016 г. №349 о том, что среднерыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка с видом разрешенного использования под промышленное производство в г.Каспийске в 2012-2013 гг. составляла от 3000 до 7000 рублей в зависимости от расположения и наличия коммуникаций, а также скриншоты объявлений, опубликованных в 2016 году на сайте www.avito.ru, о продаже земельных участков с данным видом разрешенного использования в городах Каспийск и Махачкала, в которых стоимость квадратного метра таких земельных участков существенно отличается от приведенных в отчете оценщика от 30.06.2016 г. №156-16з/у.

В связи с изложенным для устранения сомнений в достоверности и обоснованности отчета оценщика судом по своей инициативе назначена судебная строительно-техническая экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» Омарова М.М. от 02.02.2017 г. N3186/2-4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу <адрес>», по состоянию на 01.12.2012 г. составляет № рубля.

В связи с тем, что заключение эксперта не соответствовало требованиям ч.2 ст. 82 КАС РФ, судом по ходатайству представителя административного истца Муртузалиева З.И. по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования».

Согласно заключению эксперта ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования» Ильясова А.А. от 24 марта 2017 года №17/03-070, рыночная стоимость земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2012 г. составляла № рублей.

Исследовав представленное заключение эксперта и оценивая его по правилам, предусмотренным ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что он не может быть признан доказательством, объективно и с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего Ахмедовой П.С. земельного участка по состоянию на 01.12.2012 г. в размере № рублей, т.е. на дату установления кадастровой стоимости данного земельного участка.

Согласно ст.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Статьями 11, 15 данного Федерального закона установлено, что отчет об оценке объекта оценки составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, № 298 и № 299 утверждены: Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», определяющий общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», раскрывающий цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам, вступившие в силу с 29 сентября 2015 года, а приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Согласно пунктам 2 вышеназванных Федеральных стандартов оценки они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Как видно из материалов дела, используя для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов оцениваемого земельного участка экспертом использованы три земельных участка: в <адрес>, площадью № кв.м., ценой предложения № рублей (аналог 1); в поселке <адрес>, площадью № кв.м., ценой предложения № рублей (аналог 2); в городе <адрес>, площадью № кв.м., ценой предложения № рублей (аналог 3), сведения о продаже которых были получены оценщиком из объявлений, размещённых в периодической печати, в период с мая по октябрь 2012 года (пункт 9.3 отчета).

Согласно пункту 11 ФСО № 1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать, помимо прочего, полноту и достоверность исходной информации.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта, является принцип подтверждаемости информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе положение о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Одним из наиболее важных ценообразующих факторов применительно к оценке земельных участков является их категория и вид разрешённого использования.

Производя расчёт рыночной стоимости земельного участка, оценщик исходил из того, что оцениваемый участок и объекты-аналоги относятся к одной и той же категории земель и не отличаются по виду разрешённого использования, в связи с чем корректировка по этому показателю им не производилась (пункт 9.3 отчета).

Вместе с тем, из содержания использованных оценщиком объявлений о продаже объектов-аналогов (страницы 35-37 отчёта) усматривается, что из вышеприведенных аналогов по виду разрешенного использования (под промышленное производство) оцениваемому земельному участку соответствует аналог № 1; в отношении аналога № 2 указывается лишь о том, что земельный участок подходит под базу, без указания о самом виде разрешенного использования земельного участка; в отношении аналога № 3 сведения о виде разрешенного использования земельного участка отсутствуют, однако, в заключении имеется примечание, что в телефонном разговоре уточнен вид разрешенного использования под производственную базу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ильясов А.А. не смог пояснить суду, почему указание в объявлении лишь о возможности использования объекта-аналога № 2 под базу принято им в качестве установленного вида разрешенного использования под производственными зданиями, сооружениями.

Согласно пункту 5 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа подтверждаемости информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.

Данных, подтверждающих содержащееся в заключении эксперта указание на сходность объекта-аналога № 2 с оцениваемым земельным участком по виду их разрешённого использования, экспертное заключение не содержит. Не представлены такие доказательства и в ходе судебного разбирательства.

Из заключения также следует, что в отношении земельного участка, расположенного в г.Махачкала, используемого в качестве объекта-аналога №3, экспертом применена понижающая корректировка на местоположение 14%, а в отношении земельного участка, расположенного в <адрес>, используемого в качестве объекта-аналога №2, применена повышающая корректировка 7%, т.е. коэффициент корректировки, примененной в отношении объекта-аналога, расположенного в <адрес>, т.е. на гораздо большем удалении от <адрес>, и в гораздо менее привлекательном с коммерческой точки зрения населенном пункте, чем город Махачкала, в два раза ниже корректировки, примененной в отношении объекта-аналога, расположенного в городе Махачкала.

При этом в мотивировочной части заключения не содержится обоснование конкретных данных, связанных с расположением объектов- аналогов, которые повлияли на применение указанных значений корректировки на местоположение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ильясов А.А. показал, что кроме вышеуказанных трех объектов-аналогов другие земельные участки им в качестве объектов-аналогов не использовались по причине отсутствия иных объявлений о продаже земельных участков, сопоставимых по своим характеристикам с предметом оценки.

Между тем, как видно из копии страницы газеты «Квадратный метр» от 05.09.2012 г., использованной экспертом при проведении судебной экспертизы и приложенной самим экспертом к своему заключению, в разделе «Коммерция», в котором содержалось объявление о продаже земельного участка в <адрес> (аналог №), имеется также объявление о продаже земельного участка под производственную базу, площадью 0,7 га, в <адрес>, рядом с ж/д веткой, стоимостью 18 млн. рублей.

Согласно п. 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Несмотря на то, что, исходя из содержания данного объявления, вышеуказанный земельный участок относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставим с ним по ценообразующим факторам и более приближен по своим характеристикам к объекту оценки в сравнении с использованным экспертом объектом-аналогом №, расположенным в поселке <адрес>, данный земельный участок не был использован экспертом в качестве аналога при проведении экспертизы.

В судебном заседании эксперт Ильясов А.А. не смог объяснить суду причины, по которым указанный земельный участок не был использован им в качестве объекта-аналога при проведении экспертизы, подтвердил отсутствие препятствий для использования указанного земельного участка в качестве объекта-аналога и не оспаривал тот факт, что использование данного земельного участка в качестве объекта-аналога существенным образом повлияло бы на определение рыночной стоимости принадлежащего истице земельного участка и результаты экспертизы, поскольку стоимость одного квадратного метра данного земельного участка составляет более 2500 рублей, в то время как средневзвешенная стоимость земельных участков, использованных при проведении экспертизы (аналоги №1-3) составила 695 рублей за один квадратный метр.

С учётом изложенного суд не может признать обоснованными и достоверными выводы судебной экспертизы, содержащиеся в отчете от 24.03.2017 г. №17/03-070, а само заключение эксперта признать достаточным для удовлетворения заявленных истицей требований в части установления кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка в размере, определенном вышеуказанным экспертным заключением, а именно, 18.765.625 рублей.

Выявленные недостатки экспертного заключения были поставлены судом на обсуждение сторон с разъяснением представителю административного истца Муртузалиеву М.И. права на заявление ходатайства о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

Однако правом на заявление ходатайства о назначении по делу дополнительной (повторной) судебной экспертизы представитель административного истца Муртузалиев М.И. не воспользовался, от заявления ходатайства о назначении по делу экспертизы отказался, полагая вышеуказанное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в размере 18.765.625 рублей.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что административным истцом не представлены объективные доказательства, подтверждающие размер рыночной стоимости земельного участка, подлежащий установлению в качестве кадастровой стоимости, в связи с чем в удовлетворении административного иска следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Ахмедовой П.С. к Правительству Республики Дагестан и Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18765625 рублей отказать.

Взыскать с Ахмедовой П.С. в пользу ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» (<адрес>) расходы за проведение судебной экспертизы (заключение от 02.02.2017 г. №3186/2-4) в размере 39144,41 (тридцать девять тысяч сто сорок четыре) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 24 апреля 2017 года.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А. Хавчаев