Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-238/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие «Службы социально-правовой защиты сотрудников МВД «Факел» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО Частное охранное предприятие «Службы социально-правовой защиты сотрудников МВД «Факел» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка), мотивируя свои требования тем, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административный истец, являясь собственником земельного участка, просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года с кадастровым номером , общей площадью 1 900 кв.м., расположенного по адресу: в размере 1 594 785 рублей, по выводам, изложенным в отчете независимого оценщика ООО КЛСЭ «Эксперт-Версия» № д13/20-С от 21.08.2020 года.

Представитель административного истца в судебном заседании административный иск поддержала, просила удовлетворить по выводам, изложенным в отчете независимого оценщика ООО КЛСЭ «Эксперт-Версия» № д13/20-С от 21.08.2020 года. С заключением эксперта ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» Бушкова А.Ю. не согласилась по замечаниям, изложенным в заключение специалиста (рецензии) на заключение эксперта Бушкова А.Ю., просила назначить повторную экспертизу.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представил письменные пояснения, согласно которым не возражал против выводов судебной экспертизы, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, против выводов судебной экспертизы не возражал, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Администрация городского округа Серпухов Московской области в лице представителя в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

Учитывая положения ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя административного истца, учитывая письменные пояснения эксперта Бушкова А.Ю., проводившего судебную оценочную экспертизу, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508).

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером , общей площадью 1 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административного здания предприятия, расположенного по адресу: что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объекты недвижимости.

В отношении земельного участка с кадастровым номером установлена кадастровая стоимость в размере 3 527 540 рублей по состоянию на 01 января 2018 года на основании распоряжения об утверждении кадастровой стоимости Министерства имущественных отношений Московской области № 15ВР-1633 от 27.11.2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное возложение обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком земельного налога. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 50:58:100507:26 по состоянию на 01 января 2018 года.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года была установлена распоряжением об утверждении кадастровой стоимости Министерства имущественных отношений Московской области.

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО КЛСЭ «Эксперт-Версия» № д13/20-С от 21.08.2020 года, в котором по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:58:100507:26 определена в размере 1 594 758 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 26 ноября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» Бушкову А.Ю.

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» № 15/02/2021 от 04 февраля 2021 года установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО КЛСЭ «Эксперт-Версия» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером равная его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 522 774 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО КЛСЭ «Эксперт-Версия», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Вместе с тем, с выводами, содержащимися в экспертном заключении судебной оценочной экспертизы, не согласилась представитель административного истца, представила суду заключение специалиста ООО «Центр Независимых Технических Исследований» по результатам рецензирования заключения эксперта Бушкова А.Ю., ходатайствовала о вызове в судебное заседание и допросе эксперта Бушкова А.Ю.

Суд не принимает во внимание возражения административного истца против заключения эксперта по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» экспертом Бушковым А.Ю.

Так, заключение ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключение эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка исследуемых объектов, анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к исследуемому объекту, но влияющих на его стоимость, а также нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): определение сегмента рынка, альтернативные варианты использования объектов, местоположение и характеристики участков, вид права, категория земель, вид разрешенного использования.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: местоположения, имеющимся правам, категории и вида разрешенного использования земель, площади, цене предложения, цене предложения за 1 кв. м, условиям рынка, финансирования и продажи, характеристикам объектов.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении, в том числе в части применения подхода.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Для личного участия в судебное заседание явился эксперт Бушков А.Ю., который в судебном заседании от 22 марта 2021 года подробно ответил на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением.

Кроме того, эксперт пояснил, какими правилами, источниками и методиками руководствовался при отборе аналогов, при выборе подходов и методов оценки, при применении корректировок.

Также судом от эксперта истребованы письменные пояснения, в которых эксперт ответил на возражения административного истца, изложенные в заключении специалиста по результатам рецензирования. Указанные письменные пояснения приобщены судом к материалам дела.

Так, эксперт с приведением соответствующих расчетов и аналитических данных, а также описанием используемых им методик указал, что стоимость земельного участка определяется исходя из цен аналогичных объектов, представленных на рынке, при этом экспертом подобраны однородные и сопоставимые с объектом оценки аналоги, по различающимся критериям экспертом введены соответствующие корректировки; отражена необходимость и целесообразность применения корректировок к объектам-аналогам; дано обоснование применения используемых подходов при определении стоимости земельного участка; экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Таким образом, в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом Бушковым А.Ю., отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим стаж работы в области оценки 16 лет, являющимся действующим членом Экспертного Совета Общероссийской общественной организации Русское общество оценщиков, являющимся кандидатом экономических наук, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 30 января 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», застраховавшим ответственность и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Само по себе несогласие административного истца с результатами проведенной экспертизы, в связи с незначительным уменьшением рыночной стоимости земельного участка от кадастровой стоимости, а также несогласие с выводом эксперта в части подбора аналогов в рамках сравнительного подхода, применения корректировок на ВРИ объектов-аналогов и объекта исследования в рамках сравнительного подхода, отказа в применении стоимости инфраструктурных улучшений в рамках доходного подхода, по смыслу ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не являются основанием для проведения повторной экспертизы.

Оценивая представленную административным истцом рецензию, изготовленную ООО «Центр Независимых Технических Исследований», суд обращает внимание на то, что составленная рецензия не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения эксперта ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», и мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Таким образом, с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», а именно в размере 3 522 774 рублей.

Исходя из положений статьи 17, статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд 09 октября 2020 года.

Пункт 2 части 1 статьи 7 названного Федерального закона относит к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с названным Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с данным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В отношении кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость была установлена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области.

Данный акт является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично в отношении требований, заявленных к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Росреестра Московской области, поскольку в отношении земельного участка кадастровая стоимость была установлена на 01 января 2018 года актом данного ответчика.

Кроме того, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, в связи с чем, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Частное охранное предприятие «Службы социально-правовой защиты сотрудников МВД «Факел» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 09 октября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года земельного участка с кадастровым номером , общей площадью 1 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания предприятия, расположенного по адресу: в размере 3 522 774 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина