Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-565/2021 по административному исковому заявлению Иркутского областного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Иркутский областной союз потребительских обществ (далее – Иркутский облпотребсоюз) обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 11 948 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: <адрес изъят> - в размере его рыночной стоимости 11 200 000 руб. на дату установления кадастровой стоимости - 1 января 2020 г., указав в обоснование исковых требований, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитана на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области» и составляет 26 595 770,08 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, Иркутский облпотребсоюз представил отчет (данные изъяты) которым рыночная стоимость установлена в размере 11 120 000 руб.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административный истец с учетом уточнений просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 12 223 000 руб. на основании судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2020 г.

Представитель административного истца Кондрашова Е.В. в судебном заседании просила удовлетворить заявленные административным истцом требования по основаниям, изложенным в иске, с выводами судебной оценочной экспертизы согласилась.

Представитель заинтересованного лица - администрации г. Иркутска Ильин И.А. в письменном отзыве на судебную экспертизу и в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, выражая несогласие с выводами судебного эксперта, указывая, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости приведет к значительному снижению доходной части бюджета.

В возражениях относительно исковых требований представитель Правительства Иркутской области просил о рассмотрении дела в их отсутствие, выразил несогласие с представленным административным истцом отчетом об определении рыночной стоимости, указав на допущенные оценщиком нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в письменном отзыве указал, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя учреждения.

Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в отзывах относительно административного иска указали, что заинтересованность в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной у учреждений отсутствует, и что на истце лежит обязанность доказать обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований; просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Учитывая, что административные ответчики и заинтересованные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, допросив судебного эксперта Ногина М.П., исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Судом установлено, что Иркутский облпотребсоюз является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 11 948 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: <адрес изъят>. Право собственности административного истца на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 26 декабря 2007 г. (л.д. 12 т. 1).

В соответствии с положениями статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога.

Согласно статьям 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в первую очередь путем проведения государственной кадастровой оценки.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 1.1. ст. 391 НК РФ).

В соответствии со статьей 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Постановлением Правительства Иркутской области от 9 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области определено Областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2020 г. результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области».

Сведения о принадлежащем административному истцу земельном участке с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости Дата изъята

Дата изъята на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 г. № 969-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области» в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 26 595 770,08 руб. по состоянию на 1 января 2020 г. (л.д. 15 т. 1).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего Иркутскому облпотребсоюзу земельного участка с кадастровым номером Номер изъят могут повлиять на его права и обязанности как собственника и плательщика земельного налога, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился к оценщику (данные изъяты)ФИО6, согласно отчету которой от Дата изъята Номер изъят рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 11 120 000 руб. (л.д. 17-72 т. 1).

Полагая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка является значительной, Иркутский облпотребсоюз обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 11 августа 2021 г., оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2021 г., следовательно, установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок обращения с иском административным истцом не пропущен.

Представители Правительства Иркутской области и администрации г. Иркутска с отчетом оценщика ФИО6 об определении рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка не согласились, указав на допущенные оценщиком нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

С целью проверки достоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением суда от Дата изъята назначена судебная оценочная экспертиза (л.д. 83-88 т. 2).

Согласно заключению судебного эксперта ФИО7 от Дата изъята Номер изъят отчет оценщика (данные изъяты) об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 12 223 000 руб. (л.д. 97-133 т. 2).

Не согласившись с выводами судебного эксперта об определении рыночной стоимости объекта оценки, представитель администрации г. Иркутска Ильин И.А. представил в письменной форме и поддержал в судебном заседании отзыв на судебную экспертизу. По мнению представителя заинтересованного лица полученная экспертом рыночная стоимость спорного земельного участка не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента – производственно-складское назначение в Куйбышевском районе г. Иркутска; ссылка на Правила землепользования и застройки в заключении эксперта применена неверно, что приводит к нарушению требований ФСО и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226; экспертом использованы аналоги, которые не сопоставимы по местоположению, фактическому использованию и площади с объектом оценки, что свидетельствует о нарушении экспертом пункта 4 ФСО № 3; эксперт вводит большую понижающую корректировку, намеренно занижает рыночную стоимость оцениваемого объекта, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, чем вводит в заблуждение пользователей отчета, нарушая требования пункта 5 ФСО № 3 (л.д. 154-160, т. 2).

Иными лицами, участвующими в деле, заключение судебной экспертизы не оспаривается.

В связи с возражениями заинтересованного лица, в целях разъяснения и дополнения заключения судебной экспертизы судом в соответствии со статьей 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации допрошен эксперт ФИО7, который в судебном заседании подтвердил изложенные в заключении выводы.

Опровергая доводы представителя заинтересованного лица, эксперт ФИО7 пояснил суду, что в соответствии с требованиями пункта 4 ФСО № 3 в заключении эксперта присутствуют ссылки на используемые источники информации, позволяющие сделать выводы об авторе соответствующей информации и дате ее подготовке, либо приложены копии материалов. Ссылка в заключении эксперта на Правила землепользования и застройки не оказывает влияния на стоимость объекта исследования, а только подтверждает информацию об использовании объектов аналогов под производство. В рамках Государственной кадастровой оценки исследуемый земельный участок оценивался как относящийся к 6 сегменту «Производственная деятельность» с кодом расчета 06:000, что соответствует виду разрешенного использования подобранных экспертом объектов-аналогов. Примененные экспертом поправки на местоположение нивелируют различия объектов-аналогов с объектом оценки по удаленности и местоположению. Обоснование и расчет поправки на местоположение приведен в заключении и составляет 11,29 %.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы с учетом объяснений судебного эксперта ФИО7, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к экспертному заключению Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. В заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым, судом не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результата проведения оценки, не выявлено.

Доводы представителя администрации г. Иркутска о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку носят немотивированный характер и не свидетельствуют о том, что названные представителем нарушения федеральных стандартов оценки допущены экспертом при проведении исследования, что такие нарушения повлияли или могли повлиять на выводы судебного эксперта об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу.

Вопреки доводам представителя заинтересованного лица выбор объектов-аналогов для исследования экспертом мотивированно обоснован как в самом заключении экспертизы, так и при его допросе в судебном заседании.

Вместе с тем земельные участки, перечисленные в перечне, представленном в судебное заседание представителем администрации, обоснованно не были приняты во внимание судебным экспертом и не учтены в качестве объектов-аналогов, поскольку они в большинстве своем относятся к иному сегменту рынка, имеют иной вид разрешенного использования, либо предметом продажи является часть земельного участка (не выделенная в натуре), либо в объявлениях отсутствует информация о кадастровом номере, виде разрешенного использования, что не позволяло судебному эксперту сделать объективные выводы об их характеристиках, включая вид разрешенного использования и сведения о застройке участков. Такой поход эксперта-оценщика соответствует положениям пункта 10 ФСО № 7.

Довод представителя администрации г. Иркутска о намеренном занижении судебным экспертом рыночной стоимости оцениваемого участка, является надуманным, поскольку Федеральные стандарты оценки не содержат требований о том, что полученная рыночная стоимость конкретного объекта оценки должна находиться в пределах диапазонов средних цен всех предложений. Кроме того, на стоимость земельного участка оказывают влияние и иные факторы, перечисленные экспертом в соответствующем разделе, которые, помимо величины торга, могут как увеличивать, так и снижать его рыночную стоимость. Следовательно, нарушений требований ФСО № 3 в части неоднозначности толкования полученных результатов экспертом ФИО7 не допущено.

Представитель администрации г. Иркутска, заявляя о несогласии с выводами судебного эксперта, в нарушение требований статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства не представил суду доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка, и доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной.

Исходя из установленных обстоятельств, суд признает заключение судебной экспертизы от Дата изъята Номер изъят надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего Иркутскому облпотребсоюзу земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 12 223 000 руб..

Оценивая имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований Иркутского облпотребсоюза об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 11 948 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: <адрес изъят> - в размере его рыночной стоимости 12 223 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, в связи с чем в резолютивной части решения суда необходимо указать сведения о дате обращения административного истца в суд с настоящим иском – 11 августа 2021 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Иркутского областного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 11 948 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: <адрес изъят> - в размере его рыночной стоимости 12 223 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Дата обращения Иркутского областного союза потребительских обществ в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере рыночной стоимости – 11 августа 2021 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья С.А. Черткова

Мотивированное решение составлено Дата изъята