Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нега-ОС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Нега-ОС» (далее – ООО «Нега-ОС», Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости:

здания с кадастровым номером **1331, общей площадью 713,5 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2642053 рубля по состоянию на 01.01.2018;

здания с кадастровым номером **785, общей площадью 361,6 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1783364 рубля по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником указанных выше объектов недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку спорные здания включены в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п. Кадастровая стоимость объектов установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объектов на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчетов об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость зданий нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), а также определением суда, изложенным в протоколе предварительного судебного заседания от 13.08.2019 Правительство Пермского края, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Нега-ОС» является собственником одноэтажного здания с кадастровым номером **1331, общей площадью 713,5 кв.м, адрес объекта: ****; а также одноэтажного здания с кадастровым номером **785, общей площадью 361,6 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права собственности Общества на спорные объекты.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 422 и 3484 соответственно) включены указанные выше спорные здания.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Таким образом, поскольку здания, принадлежащие административному истцу включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость зданий с кадастровыми номерами **1331 и **785 составила соответственно 10732866,56 рублей и 5565833,98 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении зданий кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлены отчеты об оценке от 04.07.2019 № 424.1/О-19 и № 424.2/О-19, составленные оценщиком ООО «Р-Консалтинг». Как следует из отчета № 424.1/О-19, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 здания с кадастровым номером **1331 составила 2642053 рубля (без НДС); из отчета об оценке № 424.2/О-19 следует, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером **785 по состоянию на 01.01.2018 составила 1783364 рубля.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Принимая во внимание назначение спорных зданий и их фактическое использование, оценщиком объекты оценки отнесены к сегменту рынка офисной (коммерческой) недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г.Перми).

Из содержания отчетов об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка объектов офисной недвижимости за период 4 квартал 2017 года, в том числе, на стр. 16-19 отчета № 424.2/О-19 и стр. 17-20 отчета № 424.1/О-19 приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр офисной недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, предлагаемых на территории Пермского края. Также в отчете приведены коэффициенты уровня развития рынков недвижимости городских округов и муниципальных районов Пермского края по состоянию на 01.01.2018 по данным аналитической справки ООО «АЦ «КД-Консалтинг». На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, устоявшийся на рынке купли-продажи офисной недвижимости на территории Пермского края (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил как согласно отчету об оценке № 424.1/О-19 для объекта оценки с кадастровым номером **1331, так и согласно отчету об оценке № 424.2/О-19 для объекта оценки с кадастровым номером **785 от 66,17 руб./кв.м до 27772,16 руб. кв.м. (стр. 23 отчетов). При этом, учитывая местоположение объектов – г. Оса Пермского края – район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018 составил 0,267), площадь объектов (средняя), физические характеристики (состояние удовлетворительное), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки с кадастровым номером **1331 может находиться в диапазоне от 51,03 руб./кв.м до 9849,72 руб./кв.м, выше среднего значения диапазона 1233,13 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость); в отношении объекта оценки с кадастровым номером **785 оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 49,91 руб./кв.м до 9633,24 руб./кв.м, выше среднего значения диапазона 1206,03 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость). Также оценщик привел в отчетах анализ данных о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения со ссылкой на положения ст. 130 Гражданского кодекса РФ, указав, что при продаже отдельно стоящих зданий и помещений, в цену входят еще и права на земельный участок, и указал, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (за исключением г.Перми) составляет от 437,57 руб./кв.м. до 1473,48 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (г. Оса Пермского края – коэффициент уровня развития рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018, составил 0,267), их площадь (небольшая), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик сделал вывод, что стоимость земельных участков под объектами оценки может находиться в диапазоне от 227,65 руб./кв.м. до 515,47 руб./кв.м., в районе среднего значения 411,99 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %. Оценщик в отчетах также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов офисного назначения, в данном случае это передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения; а также основные факторы, влияющие на цены земельных участков коммерческого назначения: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидки на торг, местоположение, площадь, рельеф и форма участка, коммуникации, разрешенное использование, подъездные пути. Подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведен на стр. 25-30 отчетов.

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объектов оценки некорректен, несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки, равным образом данное замечание касается и выбранных оценщиком объектов-аналогов (в рассматриваемом случае для объектов оценки выбраны одинаковые объекты-аналоги), кроме того выбранные оценщиком объекты недвижимости в качестве аналогов для оценки рыночной стоимости объекта существенно отличаются от объекта оценки, в частности объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по уровню развития рынков недвижимости, а также по цене предложения, суд полагает их несостоятельными.

Как указано в отчетах об оценке, выборка по объектам офисной недвижимости является нерепрезентативной, т.к. она состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик.

Как указывалось выше, в отчете приведены средние значения удельного показателя цены предложения за квадратный метр офисной недвижимости по г. Перми и Пермскому краю, которые приведены на основании данных анализа рынка коммеречкой недвижимости Пермского края, а также по результатам обобщения, проведенного ООО «АЦ «КД-Консалтинг», т.е., по сути, приведенная оценщиком динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объектов оценки, а равно объектов-аналогов и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объектов. Соответственно, имеющаяся разница между данными о среднем размере цены предложений на рынке коммерческой недвижимости и принятыми к расчету объектами-аналогами, стоимость которых находится в предложенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости для объектов оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки), сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.

Анализ данных ООО «АЦ «КД-Консалтинг» при определении рыночной стоимости объекта, исходя из содержания отчета, необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Как следует из обоих отчетов об оценке, при определении рыночной стоимости объектов оценщиком были использованы два подхода сравнительный и затратный. Обоснование отказа от использования доходного подхода оценщиком в отчетах приведено.

При проведении оценки оценщиком в рамках обоих подходов была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости зданий, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. В данном случае, для сравнения объектов-аналогов с объектами оценки потребовались следующие корректировки: скидка на торг, местоположение, площадь, физическое состояние. Описание корректировок приведено на стр. 51-55 отчета № 424.1/О-19 и стр. 50-54 отчета № 424.2/О-19.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисных объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам.

Вопреки доводам административного ответчика, оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги разнятся с объектами оценки по некоторым элементам сравнения было нивелировано оценщиком путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7. Все корректировки приведены на основании Справочника оценщика недвижимости – 2017 Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под ред. ФИО3. При этом в Федеральных стандартах оценки отсутствуют ограничения по сумме возможных корректировок. В связи с чем, замечания административного истца в данной части не могут свидетельствовать о нарушении оценщиком требований законодательства в области оценки.

Суд находит несостоятельной ссылку Министерства на предложенный в возражениях на административный иск перечень объектов, который, по его мнению, характеризует ценовой диапазон рыночной стоимости объектов оценки, поскольку по части аналогов (№ 1-7) в качестве источника выступает «Письмо Управления», которое не является открытым источником информации и не доступно оценщику; большинство объектов-аналогов имеет малую площадь – до 200 кв.м., по объектам-аналогам № 9-11, 14-16 не идентифицирован кадастровый номер, что не позволяет проверить и подтвердить достоверность данных, представленных продавцом; аналоги № 1,2,4,5,6,8,20,12,13,14,15,16 являются встроенными помещениями, тогда как объекты оценки – здания.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов является прерогативой оценщика, доводы Министерства однозначно не свидетельствуют о том, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов объекты недвижимого имущества не соотносимы с объектами оценки, а предложенные объекты Министерством имеют преимущество перед использованными оценщиком в отчетах.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером **1331 затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника УПВС, мотивы по которым оценщиком был использован сборник УПВС, а не сборник КО-Инвест в отчете приведены. В рассматриваемом случае оценщик указал, что применение сборника УПВС позволяет получить результат оценки, наиболее соответствующий рынку.

В качестве объекта аналога к предмету оценки выбрана сравнительная единица – объект из сборника УПВС № 33, таблица № 1 «Магазины универсальные одноэтажные» (стр. 32 отчета об оценке), имеющий характеристики: группа капитальности I, наличие подвала – без подвала, объем до 10000 куб.м, 2 территориальный пояс, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из ячеистого бетона, перегородки кирпичные и деревянные, перекрытия железобетонные, полы цементные, мозаичные и плиточные, кровля рулонная, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.

Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.

Согласно положениям ст. 18 ФСО № 1 затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В рамках затратного подхода оценщиком для определения рыночной цены земельного участка в составе цены ЕОН был использован метод сравнения продаж.

Применяя данных метод оценщик также выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости земельного участка достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для такого земельного участка. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Указание административным ответчиком в возражениях на то, что в рамках затратного подхода стоимость земельного участка не оценивается и необходимость расчета стоимости земельного участка отсутствует, не свидетельствует о допущенных оценщиком нарушениях ФСО, которые возможно признать существенными, а отчет недостоверным.

Согласно п. 7 ФСО № 1, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Согласно п. 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Административным ответчиком не представлено доказательств невозможности использования или нарушения требований ФСО при оценке земельного участка методом сравнения продаж в рамках затратного подхода при определении стоимости ОКС, в связи с чем доводы административного ответчика в данной части судом во внимание не принимаются.

Указание административным истцом в возражениях на неверное определение оценщиком экономического (внешнего) устаревания, а также необоснованное использование при определении экономического (внешнего) устаревания данных ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», а именно коэффициент уровня развития рынка недвижимости ФИО4 и абсолютный уровень развития рынка недвижимости, поскольку указанные коэффициенты были определены аналитическим центром на основе проанализированной информации уровня цен ЕОН г.Перми и других ГО И МР Пермского края и отражают зависимость цен на объекты недвижимости в зависимости от их местоположения на территории Пермского края, т.е. в большей мере отражают величину стоимости доли земельного участка в ЕОН, судом отклоняется.

Согласно п.п. г п. 24 раздела VII ФСО № 7, при применении затратного подхода в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

При этом п.п. «и» п. 24 ФСО № 7 установлено, что величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Кроме того, согласно п. 25 ФСО № 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно определению, данному в отчете об оценке, экономическое (внешнее) устаревание представляет собой потерю стоимости, обусловленную влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе: сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, изменениями рыночных условий, в том числе положению по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, а также правовыми изменениями, относящимся к изменению законодательства, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Внешнее устаревание – потеря в стоимости, отражает зависимость рыночной стоимости объекта от уровня развития экономики территории, в которой находится оцениваемый объект. Основным фактором, влияющим на величину внешнего устаревания зданий, является их местоположение и окружение.

Административный ответчик не приводит доводов несогласия с изложенной в отчете формулировкой определения экономического (внешнего) устаревания.

Таким образом, вопреки доводам административного ответчика, исходя из изложенного, внешнее устаревание не имеет отношения к стоимости строительных материалов, работ и услуг по строительству.

Согласно письменным пояснениям оценщика К. к отчету, приобщенным к материалам дела в ходе рассмотрения дела по существу, расчет экономического (внешнего) устаревания произведен в соответствии с формулой, указанной ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» в письме от 10.12.2018 № АЦ-18-00091, а именно: Ив = (1-РН) х 100%, где Ив – величина экономического (внешнего) устаревания, РН – коэффициент уровня развития рынка недвижимости соответствующей территории. Коэффициент РН для уровня развития рынка недвижимости ФИО4 по состоянию на 01.01.2018 в отчете приведен (стр. 21-22 отчета) и составляет 0,267. Внешнее устаревание для объекта с кадастровым номером **1331 оценщиком рассчитано как 73,3%.

Соответственно, учитывая, что административным ответчиком не представлено доказательств не позволяющих оценщику рассчитать экономическое (внешнее) устаревание указанным в отчете способом, либо о несоответствии его требованиям ФСО, которые влекли бы безусловное признание данного расчета незаконным, как нарушающим требования Федеральных стандартов оценки, оснований для вывода о том, что оценщиком расчеты в отчете выполнены неверно, у суда не имеется. А представленные возражения административного ответчика правильных расчетов оценщика не опровергают.

В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определил такую стоимость с учетом прав на земельный участок и НДС в размере 3434232 рубля, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под объектом, окончательно определив рыночную стоимость объекта без учета стоимости земельного участка и налога на добавленную стоимость.

Указанное выше в полной мере относится и к отчету об оценке № 424.2/О-19.

Вместе с тем, учитывая, что при согласовании результатов расчетов в отчете об оценке № 424.2/О-19, полученных с применением сравнительного и затратного подходов коэффициент вариации проверки однородности выборки, который согласно открытому источнику «Экономическое моделирование в оценке недвижимости», С., Л. не должен превышать 33 %, а в данном случае превысил указанный уровень, оценщик, установив, что рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода составила 1361589 рублей, а в рамках сравнительного подхода – 2369485 рублей, принимая во внимание, что рынок коммерческой недвижимости Пермского края является достаточно развитым, принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Соответственно, учитывая изложенное, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о допущенных оценщиком нарушениях требований Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки при оценке объекта с кадастровым номером **785 сравнительным подходом, суд полагает, что замечания административного ответчика к отчету № 424.2/О-19 в части расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом, приняты во внимание быть не могут и не свидетельствуют о неправильном определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выполненные в отчетах расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

В отчетах отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Доводы административного ответчика о необоснованном занижении рыночной стоимости ОКСов на сумму НДС, судом отклоняются.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с включением в ее состав налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Соответственно, как вытекает из абзаца второго пункта 17 постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС относительно друг друга прямо не определено в договоре и не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора, то, по общему правилу, сумма налога, предъявляемая покупателю продавцом, выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ), поэтому в отсутствие обратного предполагается наличие НДС в цене предложения.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком не представлено. Соответственно, доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленных административным истцом отчетах, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иных отчетов не представлено.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов превышает итоговую величину их рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчеты являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчетов у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **1331 и здания с кадастровым номером **785 в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 05.07.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Нега-ОС» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания, общей площадью 713,5 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый номер **1331, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2642053 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания, общей площадью 361,5 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый номер **785, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1783364 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 05 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2019 г.

Судья подпись