Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца Зубок М.Е., представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Стройка» о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, возложении обязанности повторного рассмотрения ранее поданного Обществом с ограниченной ответственностью «Стройка» заявления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройка» (далее – ООО «Стройка») обратилось в Хабаровский краевой суд с заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее – Комиссия) от 22.07.2015г. № 2, которым отклонено заявление ООО «Стройка» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13 321,3 кв.м, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г.; возложении обязанности повторного рассмотрении ранее поданного ООО «Стройка» заявления.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что вышеуказанный земельный участок принадлежит ООО «Стройка» на праве собственности с 11.06.2009 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. и составляет <данные изъяты>. Согласно Отчету об оценке от 30.04.2014г., выполненному оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», подтвержденному положительным экспертным заключением от 03.06.2015г., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет <данные изъяты>. 09.07.2015г. ООО «Стройка» обратилось в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Решением Комиссии от 22.07.2015г. № 2 заявление отклонено по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (п. 15 ФСО № 3). Указанное решение Комиссии является незаконным. Отчет об оценке соответствует всем требованиям. В Отчете (стр. 45-76) подробно описываются расчеты, приводятся расчетные таблицы, даются пояснения относительно процесса применения корректировок в отношении объектов-аналогов, указываются источники информации, используемой для расчета корректировок. На Отчет получено положительное Экспертное заключение. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» не наделяет Комиссию полномочиями по проверке содержания Отчета.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ), вступившего в силу с 15.09.2015, настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.

Согласно статье 3 Федерального закона от 08.03.2015 № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ настоящее дело подлежит рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ.

В силу положений статьи 37 КАС РФ лицами, участвующими в деле, являются стороны; заинтересованные лица; прокурор; органы, организации и лица, обращающиеся в суд в защиту интересов других лиц или неопределенного круга лиц. При этом согласно ст. 38 КАС РФ сторонами в административном деле являются административный истец и административный ответчик.

В связи с изложенным в настоящем деле ООО «Стройка» является административным истцом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю – административными ответчиками.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 58 КАС РФ судом отказано в признании полномочий представителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю на участие в административном деле, поскольку в нарушение положений ст. 55 КАС РФ у представителя, действующего на основании доверенности, отсутствует высшее юридическое образование.

В судебном заседании представитель административного истца Зубок М.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске. Дополнительно указал, что в рамках сравнительного подхода в Отчете приведено 8 объектов-аналогов, реализованных за три года, предшествующих оценке. Поскольку ни ФСО № 7, ни иные федеральные стандартны оценки не раскрывают содержание понятия «достаточное для оценки количество объектов-аналогов», определение конкретного числа объектов-аналогов осуществляется оценщиком индивидуально. Административным ответчиком не приведены доводы, свидетельствующие о том, что использование других объектов-аналогов окажет существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного ответчика Комиссии Мирошниченко А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке. Рассмотрев заявление ООО «Стройка» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (п. 15 ФСО) № 3), что явилось основанием для отклонения заявления. В отчете отсутствуют расчеты, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. В рамках определения стоимости земельного участка сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж оценщиком было подобрано 8 объектов-аналогов за 3 года, предшествующих дате определения стоимости (с 2009г. по 2011г.), при этом 3 сделки состоялись в 2009 году 5 – в 2011 году. Вместе с тем, в 2010 году администрацией г. Комсомольска-на-Амуре продано в собственность 10 земельных участков производственно-складского назначения. Из изложенного следует, что выбор оценщиком аналогов является не достаточно репрезентативным и, соответственно, не отражающим рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2012г.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошен оценщик ФИО1, выполнивший вышеуказанный отчет об оценке, из показаний которого следует, что в отчете им были приведены все необходимые расчеты. При проведении оценки использован сравнительный подход методом сравнения продаж. Доходный подход методом прямой капитализации доходов применен справочно. При определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж в качестве объектов-аналогов из источников информации, указанных в Отчете, были выбраны земельные участки под производственно-складскую застройку с датой сделки за последние три года, предшествующих дате оценки (2009-2011 годы). В результате были отобраны 8 объектов-аналогов, из которых по 5 объектам сделки были совершены в 2011году, по 3 объектам – в 2009г году. Информация, представленная администрацией г. Комсомольска-на-Амуре в Комиссию о продаже в 2010 году 10 земельных участков производственно-складского назначения, на момент составления Отчета у него отсутствовала, кроме того указанное обстоятельство не подтверждает, что рыночная стоимость земельного участка им была определена не верно.

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. первый).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абз. девятый ст. 24.18).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать третий ст. 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абз. тридцать шестой ст. 24.18).

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок), в том числе формы принимаемых ею документов, утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии –Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместитель председателя комиссии – Бондар Г.Д. – главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю, член комиссии по согласованию – Фролов Н.М. – и.о первого заместителя министра имущественных отношений Хабаровского края, член комиссии по согласованию – Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Порядок создания Комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа № 263.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 04.05.2009г. № 106 ООО «Стройка» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13 321,3 кв.м, расположенного по <адрес> Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - занимаемый объектами промышленности ООО «Стройка»: нежилым помещением гаража и нежилыми зданиями, в том числе проходной, мастерских механических, трансформаторной подстанции, склада латекса, склада щелока, мастерских раскроя стекла, цеха гашения извести.

На кадастровый учет земельный участок поставлен 24.12.2008г., кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. и составляет 24 209 464,56 руб.

09.07.2015 г. ООО «Стройка» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки № от 30.04.2015г., выполненный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 2 171 372 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № от 03.06.2015г., составленное экспертом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет.

22.07.2015г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 24 209 464,56 руб. по состоянию на 01.01.2012г., указанной в отчете об определении кадастровой стоимости от 20.12.2013г. № 27-НП-2013, и утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014. № 205-пр., составляет 91,1 %. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (п. 15 ФСО № 3). Комиссия решила: отклонить заявление.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., заместителя председателя – Бондар Г.Д., члена комиссии Щеткина Д.О. при участии секретаря комиссии Вохминой Е.В.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки № от 30.04.2015г., выполненного оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», Положительного экспертного заключения на отчет № от 03.06.2015г., составленного экспертом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет.

Доводы административного истца о том, что при наличии положительного экспертного заключения на отчет, Комиссия обязана удовлетворить заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и не вправе давать оценку представленному отчету, являются не обоснованными.

Согласно пункту 20 Порядка в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке как отчета об оценке рыночной стоимости, так и положительного экспертного заключения на отчет.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости. Установив вышеуказанные обстоятельства, которые, по мнению членов Комиссии, не позволяли сделать вывод о достоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, Комиссия приняла правомерное решение об отклонении заявления.

Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, в судебном заседании не установлено.

Из изложенного следует, что основания для удовлетворения заявленного административным истцом требования, отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «Стройка» в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22.07.2015г. № 2, возложении обязанности повторного рассмотрения ранее поданного ООО «Стройка» заявления, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 08.10.2015г.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз