Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Система-Б» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Система-Б» (далее – ООО «Система-Б», Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, общей площадью 2035,9 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10 710 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость здания установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, заявила ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, а также привлеченное к участию в деле на основании определения суда, занесенного в протокол предварительного судебного заседания от 14.08.2019, Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещены, представителей в суд не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Система-Б» является собственником объекта недвижимости: нежилого одноэтажного здания автосалона с кадастровым номером **, общей площадью 2035,9 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлены свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 1621)включено спорное здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Таким образом, поскольку здание, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** составила 35708531,91 рубль и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 16.04.2019 № 26/Н-19, составленный оценщиком ИП Ш.. Как следует из отчета, рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2018 составила 10710000 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Сегмент рынка, к которому оценщиком отнесен оцениваемый объект определен как рынок купли-продажи торговой недвижимости.

Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости в период 4 квартал 2017 года, привел средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торговой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми, указав, что средняя цена предложения на вторичном рынке торговой недвижимости на конец 4-го квартала 2017 г. составила 68134 руб./кв.м.. Оценщик в отчете также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов торгового назначения.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован только затратный подход. В рамках данного подхода оценщиком использован метод сравнительной единицы. В отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае сравнительного и доходного подходов.

Из отчета об оценке следует, что на дату оценки оцениваемый объект представляет собой металлический каркас автосалона на железобетонном фундаменте. Здание введено в эксплуатацию в 2005 году, но в 2014 году полностью разобрано до металлического каркаса, для последующей реконструкции. В результате визуального осмотра и справки, предоставленной заказчиком о техническом состоянии объекта от 15.04.2019, по состоянию на дату оценки в здании полностью отсутствуют стены, полы, перекрытия, покрытия, крыша, кровля, окна, двери, инженерные сети, коммуникации и отделка, на дату оценки здание не используется.

С четом изложенного на этапе сбора информации оценщику не удалось найти аналоги, близкие по местоположению, назначению и основным характеристикам объекту оценки, что привело к невозможности оценки объекта сравнительным и доходным подходами.

При определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком принято решение воспользоваться справочником ООО «Ко-Инвест» «Общественные здания, 2016», в качестве объекта-аналога использован объект с кодом ruО3.09.000.0019.

Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.

Доводов о неправильно выбранном оценщиком объекте-аналоге при применении затратного подхода административный ответчик не приводит.

Указание административным истцом в возражениях на то, что оценщик не идентифицировал объект оценки, не определил класс качества объекта оценки, согласно классификатору зданий раздела «Торговля», справочник Ко-Инвест, Общественные здания, не может быть принято во внимание судом.

Согласно п.п. е п. 8 ФСО № 3, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должна содержаться общая информация, идентифицирующая объект оценки.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки в соответствии с указанной выше нормой приведена в отчете об оценке на стр. 42 (Таблица № 10), где приведено подробное описание объекта оценки, включая перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, технические характеристики здания – объекта оценки (адрес, год постройки, этажность, общая площадь, строительный объем, описание основных конструктивных элементов здания, текущее использование и т.д.). Также на стр. 42 отчета приведено подробное описание земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства.

Следовательно, идентификация объекта оценки в отчете приведена полностью, в соответствии с действующим законодательством, предусмотренным ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 3.

Согласно разделу 1 Рекомендации по использованию «Сборника Ко-Инвест» «Общественные здания» 2016 г. последовательность оценки по сборнику, включая определение класса качества объекта оценки, носит рекомендательный характер.

Действительно, согласно справочнику оценщика издание Ко-Инвест, «Общественные здания», 2016 для правильного подбора аналога, а соответственно и для правильного расчета стоимости затрат на замещение объекта оценки необходимо определить класс качества объекта оценки, т.к. для каждого класса качества объекта своя стоимость 1 куб.м.

Вместе с тем, согласно указанному справочнику (стр. 36 справочника) класс качества определяется для элементов внутренней и внешней отделки, которые в данном случае у объекта оценки, представляющего собой металлический каркас здания на железобетонном фундаменте, отсутствуют. Данное обстоятельство подтвердил в судебном заседании оценщик Ш., допрошенный в качестве свидетеля и предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 308 УК РФ. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля суд не усматривает. Доказательств обратного ответчиком не предоставлено.

Не могут быть приняты во внимание судом и возражения административного ответчика относительно неверного применения оценщиком коэффициента на различие в сейсмичности.

Из отчета об оценке следует, что коэффициент на различие в уровне сейсмичности был определен оценщиком на основании данных справочника оценщика «Ко-Инвест, 2016 «Общественные здания», стр. 50 отчета. Указанный коэффициент вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике (для Московской области уровень сейсмичности – 6). В справочнике Ко-Инвест «Общественные здания», 2016 на стр. 499 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ: карты А, карта В, карта С, а также рекомендации по применению данных карт (в отчете об оценке данные приведены на стр. 53). Спорный объект оценки по своим характеристикам относится к карте А (массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий (сооружений), кроме указанных в п. 2). В справочнике Ко-Инвест «Общественные здания», 2016 на стр. 490 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ для Пермской области, в которых для г. Перми для карты А стоит прочерк, т.е. значение сейсмичности для объектов, указанных в карте А, приравнено либо ниже 6, что свидетельствует о том, что сейсмическая опасность отсутствует и корректировка в данном случае не требуется.

Замечания административного истца в указанной части носят правовой характер и не требуют наличия каких-либо специальных познаний.

Судом отклоняются и доводы административного ответчика о том, что установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объектов оценки несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки. Приведенная оценщиком в отчете динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объекта оценки, и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта и не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.

Фактически, приведенный оценщиком анализ цен при определении рыночной стоимости объекта недвижимости необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Изложенное выше в полной мере относится и к выбранным оценщиком объектам-аналогам.

Таким образом, принимая во внимание то, что использованные в отчете оценщиком данные проверяемы, а также в отсутствие доказательств того, что указанные в отзыве на иск замечания повлияли на результат оценки, суд приходит к выводу о достоверности результатов отчета.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

При рассмотрении настоящего административного дела обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Таким образом, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 04.07.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Система-Б» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания автосалона, кадастровый номер **, общей площадью 2035,9 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10710 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 28.10.2019.

Судья – подпись