Гражданский кодекс часть 1

административное дело по исковому заявлению Городилова <данные изъяты> к ФГБУ«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области, Коллегии Администрации Кемеровской области, Управлению Росреестра по Кемеровской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Городилов <данные изъяты> обратился в суд с исковым заявлением и просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, расположенного в <адрес> в размере его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> рублей.

Требования мотивированы тем, что истец является арендатором указанного земельного участка, на данном земельном участке расположен торговый павильон, принадлежащий истцу. Согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 283 447,32 рублей. Дата по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость 02.09.2014 г. Согласно отчету независимого оценщика, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет <данные изъяты> рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение. Значение кадастровой стоимости земельного участка значительно превышает значение рыночной стоимости земельного участка, соответственно, размер арендной платы при расчете от существующей кадастровой стоимости будет значительно выше, в связи с чем затрагиваются его права как арендатора земельного участка. Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Городилов <данные изъяты>. в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представители Городилова <данные изъяты>ФИО9 действующие по доверенности от 10.11.2015 года, в судебное заседание после перерыва не явились, о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель Коллегии Администрации Кемеровской области в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в их отсутствие, предоставил отзыв на исковое заявление, приобщенный к материалам дела.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра», в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в их отсутствие предоставили письменные возражения, приобщенные к материалам дела.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области, в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в их отсутствие, представили письменный отзыв, приобщенный к материалам дела.

Представитель Комитета градостроительства и земельных ресурсов Новокузнецкого городского округа в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в их отсутствие, предоставили отзыв на исковое заявление, приобщенный к материалам дела.

В соответствии с требованиями статьи 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате и времени слушания дела надлежащим образом.

Проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Статьей 3 указанного Закона определено понятие оценочной деятельности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Согласно кадастровому делу, л.д.161-179, следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена на основании Постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года № 519.

Как следует из материалов дела, Городилов <данные изъяты>. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес> под сооружение нестационарного торгового объекта-павильона, о чем свидетельствует договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ г., (л.д. 24-26).

Согласно кадастровой справке от 10.09.2015 г. датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является 02.09.2014 г., сведения о которой были внесены в государственный кадастр недвижимости 03.09.2014 г. и составляет 283 447,32 рублей (л.д.27).

По заданию Городилова <данные изъяты> оценщиком ИП ФИО10. подготовлен отчет № 25-18-09-2015 от 18.09.2015 г., согласно которому на дату оценки, т.е. на 02.09.2014 г, рыночная стоимость указанного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 38-90), На указанный отчет получено положительное экспертное заключение (л.д.91-111).

Согласно требований п.3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, основным доказательством по делу является отчет об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, составленный в соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ и требованиями Федеральных стандартов оценки Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.07 г. № 256; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.07 г. № 255; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.07 г. № 254; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611), а также, стандартами и правилами саморегулируемой оценочной организации, в которой состоит оценщик, составивший данный отчет. Кроме того, в связи с целью и предполагаемым использованием результата оценки - для установления кадастровой стоимости земельных участков, оценщик обязан также учитывать требования ФСО-4 (Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес> в рамках сравнительного подхода составила <данные изъяты> рублей.

Судом установлено, что в отчете изложена не вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; выбранные аналоги исследованы только на предмет их предложения к продаже. Оценщиком не исследованы объекты аналоги по которым были проведены сделки. Не исследованы официальные сайты государственных органов и органов местного самоуправления, в связи с чем информация является неполной. Выводы пункта 3.11 отчета противоречит требованиям ФСО № 7.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец указывает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика арендной платы за пользование землей.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку на дату обращения в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, заявителем не предоставлено доказательств, что рыночная стоимость земельного участка определена в соответствии с требованием закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Следовательно, в период рассмотрения дела, заявителем не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно пунктам 10-15 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании 07.12.2015 года оценщик, ИП ФИО11 в судебном заседании пояснила, что при проведении оценки был применен метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка, анализ цен был сделан на основании объектов-аналогов, взятых из печатного издания «<данные изъяты>» и электронной базы данных, составленных аналитиком ФИО12., официальной регистрации сайта которого не имеется. При этом, официальные сайты государственных органов, а также КУМИ г.Новокузнецка ею не использовались, поскольку свидетель посчитала достаточным использование перечисленных источников информации. Ею исследовались только объекты аналоги выставленные на продажу, сделки не исследовались.

В нарушение п. 10, п. 11 ФСО-7 Оценщик не выполнял важнейшего этапа проведения оценки - анализа рынка, который включает в себя:

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен:

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)" при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

В целом данный этап работы оценщиком ИП ФИО13 не выполнялся, а раздел заполнен заимствованными из Интернета выкладками, без приведения выборок объектов соответствующих сегментов рынка, аналитической обработки сформированных выборок для выявления ценообразующих факторов, определения степени их влияния на ценообразование и расчетов корректировок, которые в дальнейшем могли бы применяться при расчета стоимости объекта оценки.

Отчет №25-18-09-2015 от 18.09.2015 г. не может считаться документом доказательственного значения в силу того, что содержит критические недостатки, обусловленные неисполнением оценщиком предписанных нормативными документами процедур, регламентирующих процесс оценки рыночной стоимости объектов недвижимости данного типа. Поэтому полученные оценщиком результаты некорректны и не могут быть использованы для установления кадастровой стоимости земельного участка.

При указанных обстоятельствах судом предложено стороне истца предоставить дополнительные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость указанного объекта недвижимости в заявленном размере, либо воспользоваться правом и заявить ходатайство о назначении по делу экспертизы, в связи с чем объявлялся перерыв в судебном заседании. После перерыва от истца по делу поступила письменная телефонограмма, в которой он отказался от предоставления дополнительных доказательств либо заявлять ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представителям истца разъяснялись последствия уклонения стороны истца от предоставления дополнительных доказательств.

Поскольку отчет является недостоверным по обстоятельствам, указанным выше, представленное положительное экспертное заключение является также недостоверным, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Истцу судом было разъяснено о необходимости предоставления дополнительных доказательств, в связи, с возникшими противоречиями, разъяснено право заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, однако административным истцом указания суда не выполнены, что расценивается как уклонение стороны от представления доказательств.

Поскольку указанные недостатки касаются существенных характеристик оцениваемого земельного участка, влияющих на итоговый размер рыночной стоимости, суд считает необходимым в удовлетворении требований Городилову ФИО14. - отказать.

Руководствуясь ст. ст. 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление Городилова <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, расположенного в <адрес>, в размере его рыночной стоимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 08.12.2015 г.