Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 августа 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя (главы крестьянского (фермерского) хозяйства) Литвиненко Алексея Николаевича об оспаривании в части Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 февраля 2022 года № 9,

установил:

решением Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 февраля 2022 года № 9 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов (далее также – Порядок). Текст указанного решения опубликован в газете «Муниципальный вестник Звездинского сельского поселения» № 2 от 7 февраля 2022 года (т. 1, л.д. 145-149), а также размещен на официальном сайте Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области 18 февраля 2022 года (т. 1, л.д. 116).

Индивидуальный предприниматель (глава крестьянского (фермерского) хозяйства) Литвиненко А. Н. является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 55:13:040603:398, 55:13:040603:399, 55:13:040603:404, находящихся в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, из категории земель сельскохозяйственного назначения – для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно договорам аренды ставка арендной платы в отношении вышеназванных земельных участков составляет 2 % от их кадастровой стоимости.

В то же время административным истцом получено уведомление Администрации Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 28 февраля 2022 года о том, что в соответствии с Порядком ставка арендной платы с 1 января 2022 года увеличена и составляет 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Указывая, что увеличение размера арендной платы произведено в отсутствие правовых оснований, не отвечает принципу экономической обоснованности, произведено при отсутствии каких-либо объективных предпосылок для столь существенного увеличения, что установленная оспариваемым решением ставка для муниципальных земель (5 %) многократно превышает ставку, установленную постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (0,6 %), является неоправданно высокой и не соответствующей доходности земельных участков и их характеристикам, что подтверждается также протестом прокурора Москаленского района, ссылаясь на нарушение своих прав как предпринимателя, административный истец с учетом уточнения требований просил признать недействующим с момента принятия абзац четвертый подпункта 5 пункта 3 Порядка.

В судебном заседании представитель административного истца Рюмин С.Н. поддержал заявленные требования по указанным в административном иске основаниям. Выразил несогласие с проведенным экономическим обоснованием, указав, что необходимо провести не просто сравнение нескольких договоров с третьими лицами, но и установить доходность земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его разрешенного использования, с учетом государственного регулирования тарифов на товары, работы, услуги, с учетом субсидий. Также необходимо определять местоположение и градостроительную ценность земельных участков, проводить анализ и оценку экономических факторов, влияющих на уровень доходности и многофакторный анализ оценочных характеристик земельного участка, учитывать удаленность от транспортной инфраструктуры, зернохранилищ, плодородность земельного участка. Обратил внимание также на то, что экспертное заключение должно быть составлено до вынесения решения.

Председатель Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области – Волчанина Н.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, полагала, что повышение размера платы было принято при надлежащем экономическом обосновании.

Глава Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области Копылова С.Ф. возражала против удовлетворения административного искового заявления, указала, что в экономическом обосновании была проведена экономическая оценка территории, были учтены экономические, природные и иные факторы. По методическим рекомендациям по применению основных принципов определения арендной платы рекомендуется учитывать положения документов, определяющих целевое назначение земельного участка, наличие или отсутствие ограничений прав, установленных в отношении земельного участка. Указала, что муниципальное образование является дотационным, арендная плата повышается для увеличения поступления в бюджет.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив нормативный правовой акт в оспариваемой части на его соответствие федеральному закону и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, заслушав заключение прокурора Матузовой А.Е., полагавшей, что Порядок в оспариваемой части подлежит признанию недействующим с момента вступления решения суда в законную силу, и судебные прения, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании и во исполнение данного кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (часть 4 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящим Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 14 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, относится к вопросам местного значения сельского поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Статьей 19 Устава Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области установлено, что в компетенции Совета сельского поселения находятся вопросы порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности сельского поселения.

В целях реализации вышеназванного полномочия Советом Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области принято решение от 7 февраля 2022 года № 9, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов.

Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят представительным органом местного самоуправления в пределах предоставленных законом полномочий.

В соответствии с частью 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, данному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 397 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также – Основные принципы). К числу таких принципов относится принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Из материалов дела следует, что 20 марта 2017 года между индивидуальным предпринимателем Литвиненко А.Н. и Звездинским сельским поселением Москаленского муниципального района Омской области в лице Главы сельского поселения заключены:

договор аренды № 1 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области с кадастровым номером 55:13:040603:398, площадью 260000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения – для ведения сельскохозяйственного производства. Целевое назначение аренды: для ведения сельскохозяйственного производства (пашня), срок 45 лет;

договор аренды № 2 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области с кадастровым номером 55:13:040603:399, площадью 2204000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения – для ведения сельскохозяйственного производства. Целевое назначение аренды: для ведения сельскохозяйственного производства (пашня), срок 45 лет;

договор аренды № 3 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области с кадастровым номером 55:13:040603:404, площадью 212000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения – для ведения сельскохозяйственного производства. Целевое назначение аренды: для ведения сельскохозяйственного производства (пашня), срок 45 лет.

Расчет размера арендной платы определяется исходя из приложения № 2 к договорам «Расчет размера годовой арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области» как произведение кадастровой стоимости и ставки арендной платы.

28 февраля 2022 года в адрес индивидуального предпринимателя Литвиненко А.Н. направлены уведомления об увеличении размера арендной платы на основании оспариваемого решения вместе с дополнительными соглашениями о внесении изменений в договоры аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Оспариваемое нормативное положение Порядка затрагивает права административного истца в части установления значения, применяемого для расчета размера арендной платы.

В имеющейся в материалах дела пояснительной записке к проекту оспариваемого нормативного правового акта, содержащей экономическое обоснование установления размера арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения на примере индивидуального предпринимателя (главы крестьянского фермерского хозяйства) Дирксен И.Я., индивидуального предпринимателя (главы крестьянского фермерского хозяйства) Литвиненко А.Н. (т. 1, л.д. 56-59), приводится пример расчета арендной платы при заключении договоров аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, где исходя из расчета приводится средний размер суммы арендной платы за 1 гектар (692 рубля); приводится пример расчета арендной платы с физическими лицами, в котором оценивается выплата по арендной плате в натуральном выражении и в денежном выражении и при данном способе расчета арендной платы (исходя из закупочных цен пшеницы 3 класса, пшеницы 5 класса, сена, соломы, муки) средний размер суммы арендной платы составляет 3470,98 рублей; также приводится сравнительный анализ средней стоимости арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения, где сопоставляется стоимость 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности и муниципальной собственности. Учитывая изложенное, было предложено установить ставку 5 % по арендной плате за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области.

Полагая незаконным вновь введенное правовое регулирование, устанавливающее ставку 5 % за арендуемые земельные участки, 9 марта 2022 года индивидуальный предприниматель Литвиненко А.Н. подал жалобу в прокуратуру.

Прокуратурой Москаленского района Омской области вынесен протест от 11 апреля 2022 года на решение Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 февраля 2022 года № 9 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов».

В протесте, в частности, указано, что установление ставки в размере 5 % не является обоснованным, поскольку отсутствует многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, не дана оценка местоположению и градостроительной ценности земельных участков, при расчете ставки арендной платы учтены только сведения в отношении индивидуальных предпринимателей Дирксен И.Я. и Литвиненко А.Н., при этом сведения иных лиц не учитывались. В протесте сделан вывод, что решение не основано на Основных принципах, и отсутствуют обоснованные и аргументированные расчеты, объясняющие установление ставки арендной платы в размере 5 %.

Администрацией Звездинского сельского поселения в прокуратуру представлен ответ о том, что пояснительная записка к Решению Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 февраля 2022 года № 9 после получения заключения специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022 была изложена в новой редакции. Согласно представленному заключению специалиста средняя рыночная ставка земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет 5,35 % от кадастровой стоимости земельных участков. Принято Решение Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 июня 2022 года № 22, вступающее в силу с 1 января 2023 года, которым решение Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 февраля 2022 года № 9 признано утратившим силу с 1 января 2023 года.

Возражая против удовлетворения административного искового заявления, Совет Звездинского сельского поселения в судебном заседании, в возражениях на административное исковое заявление (т. 1, л.д. 150-152) указывает, что в экономическом обосновании учтены все положения действующего законодательства, регламентирующие порядок изменения и исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

В то же время суд не может согласиться с данным доводом административного ответчика.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» к принципам определения арендной платы отнесен, в том числе, принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

Анализируя имеющиеся в материалах дела документы, суд соглашается с доводом административного истца об отсутствии экономической обоснованности установления оспариваемыми положения Порядка ставки арендной платы в размере 5 %, поскольку административным ответчиком не представлено доказательств учета фактора доходности земельных участков с учетом категории земель, к которой они отнесены.

Имеющаяся в деле пояснительная записка не содержит сведений об анализе доходности земельных участков, а заключение специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022 (т. 1, л.д. 154-180) составлено позже даты принятия оспариваемого решения Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 февраля 2022 года № 9.

Кроме того, выражая несогласие с заключением специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022, указывая, что специалист анализировал рынок продажи, а не рынок аренды, административный истец представил также рецензию на заключение специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022.

В рецензии № 03-ИКУ/22 на заключение специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022 указано на наличие грубых и существенных ошибок при проведении исследования, в том числе, грубая методологическая ошибка в связи с необоснованным отказом от применения сравнительного подхода при определении стоимости арендной платы, грубая методологическая ошибка при определении величины рыночной стоимости методом количественных корректировок в рамках затратного подхода в связи с неверным выбором корректирующих коэффициентов площади и непроведением корректировки по иным существенным ценообразующим факторам, в связи с чем результат расчета величины рыночной стоимости является недостоверным и необоснованным.

В рецензии указано на нарушение требований пунктов 10, 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пунктов 5, 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет заявленные требования, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что абзац четвертый подпункта 5 пункта 3 Порядка в оспариваемой редакции не соответствует требованиям пункта 1 статьи 397 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца второго Основных принципов, нарушает права административного истца как арендатора земельных участков, и по указанному основанию подлежит признанию не действующим.

Определяя момент, с которого оспариваемая норма должна быть признана недействующей, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 года № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», согласно которому установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

В деле имеются платежные поручения № 124 от 14 апреля 2022 года об оплате 50 % арендной платы за 2022 год согласно договору № 4 от 24 марта 2017 года (168675 руб.). Согласно дополнительному соглашению от 9 марта 2022 года к договору № 4 от 24 марта 2017 года размер годовой платы составляет 337350 рублей.

Имеется также платежное поручение № 54 от 22 июня 2022 года об оплате арендной платы по договору № 11 от 11 мая 2017 года в размере 60550 рублей. Согласно дополнительному соглашению от 9 марта 2022 года к договору № 11 от 11 мая 2017 года размер годовой арендной платы составляет 121100 рублей.

Поскольку суду представлены сведения о том, что есть арендаторы, которые заключили дополнительные соглашения к договорам аренды и вносили арендную плату на основании оспариваемых положений Порядка, то есть данные положения применялись, при этом на момент вынесения судом настоящего решения являются действующими, Порядок подлежит признанию не действующим в оспариваемой части со дня вступления решения суда в законную силу. Указанный момент не влечет возможность определения арендной платы в правоотношениях с участием административного истца за вышеуказанные земельные участки на основании оспариваемых положений, признанных судом не действующими, за предшествующий названному дню период, так как оспариваемые положения не соответствуют нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, и в этой связи не подлежат применению, в том числе до указанного момента.

В целях установления экономически обоснованного размера арендной платы суд в соответствии с частью 4 статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагает на Совет Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области обязанность принять новый нормативный правовой акт, заменяющий признанный не действующим в части.

С учетом положений пункта 2 части 4 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда или сообщение о его принятии подлежит официальному опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании, в котором был опубликован оспоренный нормативный правовой акт, или ином печатном издании, в котором подлежат опубликованию нормативные правовые акты органов исполнительной власти Омской области.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать не действующим со дня вступления решения суда в законную силу абзац четвертый подпункта 5 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 февраля 2022 года № 9.

Возложить на Совет Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области обязанность принять новый нормативный правовой акт, заменяющий признанный не действующим в части.

Решение суда или сообщение о его принятии подлежит опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании, в котором был опубликован оспоренный нормативный правовой акт, или ином печатном издании, в котором подлежат опубликованию нормативные правовые акты Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области.

На решение суда могут быть поданы апелляционные жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 9 сентября 2022 года.