Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-579/2021 по административному исковому заявлению ООО «Сергач» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Сергач» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, равного его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, экспертное заключение <данные изъяты> от 29.04.2021г. просил признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовал о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области ФИО2 по доверенности оставляет решение на усмотрение суда; заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, допросив эксперта <данные изъяты> приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Сергач» является собственником нежилого здания коммерческого назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" в отношении спорного нежилого здания административный истец является плательщиками налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 179 от 01.08.2019г. по состоянию на 31.07.2019г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Поскольку административный истец является сособственником нежилого здания и плательщиками налога, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку нежилого здания завышенной, нарушающей права, административный истец обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложил отчет оценщика <данные изъяты>., которым рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого здания по состоянию на 31.07.2019г. определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 11.03.2021г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>. оценщиком <данные изъяты> при составлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 31.07.2019г. определена в размере <данные изъяты> рубль.

В судебном заседании эксперт <данные изъяты> в полном объеме поддержал ранее данное экспертное заключение и содержащиеся в нем выводы, дополнив, что на стр.28-29 заключения приведены фактические данные о ценах предложений, на стр.22 заключения приведены диапазоны цен предложений/арендных ставок, а также указаны источники информации, исходя из которых, проведен анализ рынка. На стр.17-19 заключения приведен анализ рынка, составленный <данные изъяты> на основании значительно большего количества предложений, нежели приведено рецензентом. Согласно указанному анализу, диапазон стоимости торговых помещений, расположенных в восточном направлении составляет: 32 500 – 273 300 руб./кв.м, среднее значение – 116 000 руб./кв.м. (стр.17 Заключения). В экспресс-анализе предложений рецензента отсутствуют предложения, актуальные на дату оценки, имеющие более высокие стоимости 1 кв.м торговых помещений. При проведении экспертизы экспертом выявлены предложения имеющие стоимость более 190 000 руб. за 1 кв.м. Таким образом, проведенный рецензентом экспресс-анализ предложений произведен по ограниченному кругу аналогов и не отражает реальный диапазон стоимостей торговой недвижимости в г.Балашиха.

Город Балашиха вытянут на значительное расстояние от МКАД (от 0 до 20 км), и все объекты-аналоги взяты из г. Балашиха. При этом факторы местоположения, такие как, расположение в районе города, расположение относительно красной линии, экспертом учтены при расчете рыночной стоимости исследуемого объекта. Таким образом, экспертом верно определено расположение объекта-аналога №2 в районе города. Согласно данным Справочника оценщика недвижимости среднеэтажными домами считаются дома от 5 до 10 этажей, близлежащая застройка объекта-аналога представлена 9-этажными домами. При этом при определении величины коэффициента, описывающего расположение объекта-аналога в черте города, также влияют дополнительные факторы: транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории; уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения; историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; состояние окружающей среды, санитарные условия; инженерно-геологические условия строительства; рекреационная ценность территории; престижность территории. Учитывая локальное местоположение объекта-аналога №2, экспертом данный объект отнесен к среднему значению спальных районов среднеэтажной застройки.

Учитывая отсутствие информации о распределении объектов-аналогов №1 и №3 по этажам, экспертом определено значение корректировки, исходя из количества этажей объектов и средних значений коэффициентов, при этом экспертом проанализированы данные открытых источников (данные Яндекс.Карт), согласно которым, данные объекты не имеют существенных отличий по планировкам этажей. На приведенных в заключении скриншотах панорам видно отсутствие такого существенного различия первого и второго этажей зданий. Таким образом, расчет сравнительным подходом корректен, при расчете применены все необходимые корректировки, в том числе по фактору местоположения, применение корректировок верное, исходя из факторов, влияющих на величину корректировок. Анализ рынка представлен на стр.17-23 заключения, правила отбора аналогов указаны на стр.28 заключения.

На стр.46 заключения указано: «площади объектов-аналогов отличны от площади исследуемого объекта, однако, существует возможность аренды помещений в одном здании исследуемого объекта несколькими арендаторами, а также аренды нескольких помещений одним арендатором. В результате вышесказанного, эксперт считает корректным не вводить поправку на величину общей площади для объектов-аналогов».

Как правило, торговые центры сдаются в аренду помещениями и/или блоками, что подтверждается данными открытых источников по сдаче в аренду исследуемого объекта. По данным открытых источников исследуемый объект также сдается в аренду частями. Помимо предложений об аренде подтверждением сдачи блоками/помещениями исследуемого объекта является наличие значительного количества арендаторов (согласно данным Яндекс.Карт): Верный, Магнит Косметик, Мои документы, Про-Хмель, Лемарконлайн, ювелирный магазин Валенсия и т.д. Также экспертом при расчете стоимости исследуемого объекта в рамках доходного подхода была использована арендопригодная площадь объекта, полностью очищенная от технических, подсобных и вспомогательных помещений в размере 2 917,2 кв.м, что значительно меньше общей площади объекта - 4 144,30 кв.м. Таким образом, отсутствие корректировки на площадь при расчете стоимости арендной ставки в рамках зключения обосновано. Вывод рецензента о том, что экспертом использованы самые высокие арендные ставки, не обоснован. Согласно данным стр.22 Заключения диапазон арендных ставок, в зависимости от основных ценообразующих факторов составляет 4 200 – 60 000 руб./кв.м., среднее 18 600 руб./кв.м. (стр.18 Заключения). При анализе рынка экспертом выявлено предложение имеющее площадь значительно больше, чем у используемых объектов-аналогов, однако, его удельная стоимость значительно выше, нежели у примененных объектов. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что стоимость арендной платы не зависит от площади объекта, на стоимость аренды также как и при расчете стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного подхода наибольшее влияние оказывают факторы местоположения, которые наряду с остальными ценообразующими факторами были проанализированы экспертом. Объект-аналог №2 расположен на красной линии. Расположение относительно красной линии это в первую очередь не выход на первую линию улицы, а обеспеченность объекта пешеходным и/или автомобильным трафиком. Так, объект-аналог №2 находится в здании, где расположен магазин «Пятерочка», что говорит об обеспеченности данного объекта необходимым пешеходным и/или автомобильным трафиком, поскольку сетевые аналогичные магазины всегда расположены в местах с высокой проходимостью. Также расположение на красной линии подтверждается выходом объекта на первую линию улицы, расположение в непосредственной близости от остановки общественного транспорта, в окружение многоэтажной жилой застройки.

На стр.43 заключения проанализирован состав арендной ставки. При описании корректировки на условия аренды указано: «существенных различий по данному фактору не обнаружено, следовательно, корректировка составила 0%».Типично при сдаче в аренду помещений коммунальные услуги и прочие расходы не включены в стоимость, поскольку различные арендаторы по-разному используют предоставляемые арендодателем коммуникации. Так, например, крупные продуктовые объекты потребляют значительно больше электроэнергии, нежели некрупные магазины одежды и аналогичных товаров. Данное обстоятельство подтверждается данными предложений об аренде объектов-аналогов №1 и №3 (стр.61, 63 заключения:https://arendacre.mirkvartir.ru/266883886/, https://afy.ru/zheleznodorozhnyy/snyat-torgovoe-pomeshchenie/800581214), в величину ставки аренды не включены коммунальные и прочие расходы, в связи с чем, введение дополнительных корректировок не требуется.

На стр.46 заключения при описании корректировки на тип помещения, указано: «все рассматриваемые объекты представляют собой помещения в составе ОСЗ, с возможностью аренды как объектов целиком, так и отдельных помещений, следовательно, корректировка по данному фактору составит 0%». Как указано в ответе №4 типичная форма сдачи торговых центров – это сдача помещений и/или блоков в торговом центре. Внесение дополнительных корректировок на тип объекта необоснованно и приведет к существенному завышению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Таким образом, расчет доходным подходом корректен, все необходимые корректировки при расчете стоимости арендной ставки были учтены экспертом, выбор объектов отличной площади от исследуемого объекта экспертом в заключении обоснован. Анализ рынка представлен на стр.17-23 заключения.

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы не усматривает.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на вышеприведенные даты и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Поскольку административными истцами оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 179 от 01.08.2019г. по состоянию на 31.07.2019г., надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Московской области, не осуществлявшему государственную кадастровую оценку и не утверждавшему оспариваемый результат кадастровой стоимости нежилого здания, как к ненадлежащему ответчику, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ООО «Сергач» к ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубль, определенной по состоянию на 31.07.2019г.

В удовлетворении исковых требований ООО «Сергач» к Управлению Росреестра по Московской области отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 06.07.2021г.