Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя административного истца – ФИО1, представителей административных ответчиков: Правительства Кабардино-Балкарской Республики – ФИО2; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики с административным исковым заявлением, в котором, просил установить по состоянию на 7 июля 2015 года кадастровую стоимость:

- здания лит. А, (коровник), общей площадью 1099,3 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты>) рублей;

- здания лит. Б, (коровник), общей площадью 1479,0 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты>) рублей;

- здания лит. В, (коровник), общей площадью 1351,10 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты>) рублей;

- здания (коровник), лит. Д, общей площадью 1392,60 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты>) рублей;

- здания (коровник), лит. Е, общей площадью 1458,16 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты>) рублей;

- здания лит. Ж, (телятник), общей площадью 507,0 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты>) рублей;

- здания лит. 3, (телятник), общей площадью 660,50 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты>) рублей;

- здания лит. И, (дом животноводов), общей площадью 152,80 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты>) рублей;

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником объектов недвижимости и в силу положений главы 32 Налогового кодекса РФ плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащих ему зданий, налоговая база по которым исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость недвижимого имущества, принадлежащего истцу, по состоянию на 7 июля 2015 года утверждена постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики №-ПП от 29 января 2016 года в размере, значительно превышающем его рыночную стоимость, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 160-183).

Полагая, что указанное обстоятельство нарушает его права как плательщика налога на имущество, истец обратился в суд с указанным выше заявлением.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость имущества ФИО4 по результатам представленного отчета об оценке.

Представители административных ответчиков Правительства Кабардино-Балкарской Республики м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР просили в удовлетворении иска отказать по доводам письменных пояснений.

Заинтересованное лицо - Местная администрация сельского поселения Жемтала Черекского муниципального района КБР участие своего представителя не обеспечила, о рассмотрении дела извещены.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив оценщика ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: - здания лит. А, (коровник), общей площадью 1099,3 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в нижней части <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года – в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей;

- здание лит. В, (коровник), общей площадью 1351,10 кв.м., кадастровый №, здание (коровник), лит. Д, общей площадью 1392,60 кв.м., кадастровый №, здание (коровник), лит. Е, общей площадью 1458,16 кв.м., кадастровый №, здание лит. Ж, (телятник), общей площадью 507,0 кв.м., кадастровый №, здание лит. 3, (телятник), общей площадью 660,50 кв.м., кадастровый №, здание лит. И, (дом животноводов), общей площадью 152,80 кв.м., кадастровый №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 128-135).

По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 7 июля 2015 года Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 29 января 2016 года №-ПП кадастровая стоимость в отношении нежилых зданий, принадлежащих истцу, утверждена в размере: <данные изъяты> рубля, <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> рублей и <данные изъяты>, соответственно.

Отчетом об оценке № от 30 апреля 2019 года подготовленного ООО «Дело»01/12/2018 от рыночная стоимость спорных объектов установлена в размере, приведенной в просительной части административного искового заявления. Представитель административного ответчика Правительства КБР – ФИО2 в письменных пояснениях и в судебном заседании, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Из отчета об оценке следует, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оценщик использовал затратный подход, что не противоречит положениям Федерального закона об оценке и принятым во исполнение этого закона Федеральным стандартам оценки; для получения итоговой рыночной стоимости оценщик осуществил согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании затратного подхода к оценке и примененных в его рамках различных методов оценки с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки; с учетом изложенного, при итоговом согласовании результатов, оценщик, опираясь на характер недвижимости, цели оценки и используемое определение стоимости, качество и количество исходной информации, подкрепляющей каждый примененный метод и используемой в процессе определения стоимости указанным подходом, учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах отчета об оценке, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 7 июля 2015 года составляет указанный в отчете об оценке размер. При этом, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения; оснований, при указанных обстоятельствах, сомневаться в установленной им рыночной стоимости не имеется.

Доказательств, которые опровергали бы заявленную к установлению административным истцом ФИО4 рыночную стоимость принадлежащего ему имущества, либо свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином, нежели определенном в упомянутом отчете об оценке, размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 КАС Российской Федерации, не представлено.

При этом в судебном заседании судом представителям лиц, участвующих в настоящем административном деле, разъяснялось право на заявление обоснованного и мотивированного ходатайства о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы, от реализации которого они отказались.

Вместе с тем, доводы административного ответчика - Правительства Кабардино-Балкарской Республики, приведенные в его письменных возражениях на рассматриваемое административное исковое заявление и сводящиеся, по сути, к тому, что оцениваемый отчет об оценке не может достоверно подтвердить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, являются необоснованными. Данные возражения подписаны лицом, имеющим лишь юридическое образование и не обладающим специальными знаниями в области оценочной деятельности, и сводятся, по сути, к изложению частного мнения последнего, тогда как в них отсутствуют конкретные, достоверные и проверяемые суждения о несоответствии указанного отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Так, при расчете рыночной стоимости указанного объекта оценки, определение физического износа зданий осуществлено на основании Ведомственных строительных норм (ВСН53-86), утвержденных приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446.

При этом, утверждение представителя ответчика, изложенное в письменных возражениях о том, что физический износ объектов недвижимости произведен с грубыми нарушениями указанных норм ВСН 53086 и УПВС № 26 суд расценивает как ошибочное, обусловленное неверным толкованием приведенных норм.

Согласно же пункту 25 ФСО №7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Таким образом, учитывая ранее приводившиеся положения ФСО №1 довод рассматриваемых возражений о том, что названным оценщиком без каких-либо обоснований было признано состояние оцениваемых объектов неудовлетворительным и ветхим, равно, о неверном определении им коэффициента физического его износа в указанном размере также является необоснованным.

В соответствии с пунктом 1.3 СНиП II-А 12-69 «Строительство в
сейсмических районах. Нормы проектирования», утвержденных Госстроем СССР 2
октября 1969 года, проектирование зданий и сооружений для сейсмических районов
должно производиться с соблюдением следующих принципов:

а) снижение сейсмических нагрузок путем применения рациональных
конструктивных схем, а также облегченных несущих и ограждающих конструкций,
обеспечивающих максимальное снижение веса проектируемых зданий и сооружений;

б) объемно-планировочное и конструктивное решение зданий и сооружений должно
удовлетворять условиям симметрии и равномерного распределения масс и жесткостей;

в) основные несущие конструкции должны быть по возможности монолитными и
однородными, в сборных железобетонных конструкциях следует стремиться к
укрупнению размеров элементов, обращая внимание на надежность и простоту стыков;
при выборе места расположения стыков следует отдавать предпочтение решениям с
расположением стыков вне зоны максимальных усилий;

г) при проектировании металлических и железобетонных конструкций следует предусматривать мероприятия, облегчающие (или обеспечивающие) возможность развития в узлах и элементах конструкций пластических деформаций, значительно повышающих сопротивление их действию кратковременных сил. При этом должна быть обеспечена общая устойчивость сооружения.

Согласно, данным, содержащимся в отчете об оценке названных объектов, вышеперечисленные условия строительства, влекшие бы его удорожание, не выполнялись.

При этом данные объекты, расположены на земельном участке с ровным и спокойным рельефом (по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использования по целевому назначению и разрешенному использованию), тогда как рассматриваемое удорожание, связанное со строительством в сейсмических районах, применяется, исходя из оценочной практики и рынка строительства, к объектам расположенным на земельных участках с уклоном местности более 20 %, на земельных участках расположенных в балке, овраге или в пойме реки, с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования.

В связи с этим, довод упомянутых письменных возражений о том, что названным оценщиком при расчете рыночной стоимости указанного объекта оценки неправомерно не был применен поправочный повышающий коэффициент, что привело к искажению его такой стоимости в сторону ее занижения, также нельзя признать обоснованным.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 23 ФСО №7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Согласно подпунктам «а» и «ж» того же пункта доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Объект оценки не используется для сдачи в аренду, согласно данным Заказчика, а также данным натурного обследования, объект оценки не способен генерировать потоки доходов, так как находится в условно-удовлетворительном состоянии.

При этом, сообразно пункту 16 ФСО №1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Поскольку вышеперечисленная информация у оценщика отсутствовала, а оцениваемые объекты не генерируют потоки доходов и находятся в состоянии, исключающем способность к их генерированию, вывод о наличии оснований для отказа от доходного подхода при определении рыночной стоимости объектов в полной мере обоснован, вопреки доводу ответчика об обратном.

Исходя из вышеизложенного доводы рассматриваемых возражений основаны на предположениях и опровергаются, как содержанием оцениваемого отчета об оценке, так и показаниями непосредственно самого оценщика ФИО5, допрошенной, в порядке, предусмотренном частью 2 статьей 51 в ее взаимосвязи с частью 4 статьи 69 КАС Российской Федерации, в судебном заседании в качестве свидетеля, которая, поддержав содержащиеся в данном отчете выводы, дала согласованные с ним и мотивированные показания относительно его содержания, ответив на все поставленные перед ней дополнительные вопросы.

Таким образом, упомянутый отчет об оценке, соответствуя требованиям, предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, является относимым, допустимым и достоверным доказательством, в связи с чем, суд принимает его в качестве средства обоснования своих выводов и, как следствие, считает установленным то обстоятельство, что рыночная стоимость по состоянию на 7 июля 2015 года принадлежащих на праве собственности административному истцу ФИО4 вышеуказанных объектов недвижимости составляет, установленную в отчете стоимость.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, № в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №:№№, №, считать дату обращения ФИО4 в суд – 3 июня 2019 года.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Председательствующий А.Б. Думаев