Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие представителей административного истца ООО «УК «АНКОР», административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, заинтересованного лица ПАО Банк «Зенит»,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Анкор» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «УК «АНКОР» (далее – административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит ? доля нежилого помещения площадью 150,2 кв.м, этаж 1,2,3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

На государственный кадастровый учет нежилое помещение поставлено 17.10.2013.

Постановлением Правительства Белгородской области № 414-пп от 23.11.2015 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» утверждены результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области по состоянию на 05.07.2015.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> коп.

06.12.2015 указанные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Согласно информации, представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области, какие-либо изменения, влияющие на перерасчет кадастровой стоимости с 05.07.2015 по настоящее время в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в Единый государственный реестр недвижимости не вносились.

Полагая установленную кадастровую стоимость завышенной, ООО «УК «АНКОР» обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области.

Решением от 06.02.2020 № 30 Комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб., установленной в представленном Обществом отчете, по тем основаниям, что содержание отчета не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

ООО «УК «АНКОР» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, по состоянию на 05.07.2015.

О времени и месте судебного заседания ООО «УК «АНКОР» и его представитель ФИО2 извещались надлежащим образом и своевременно (регистрируемое почтовое отправление 30800051767867 получено Обществом 24.09.2020; представитель извещен под расписку от 16.09.2020, приобщенную к материалам дела).

Ходатайство представителя административного истца ФИО2 об отложении судебного заседания оставлено без удовлетворения по причине отсутствия оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьёй 152 КАС РФ.

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области не оспаривал право истца требовать установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области и заинтересованное лицо ПАО Банк «Зенит» своих представителей в суд не направили. О рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно. В материалах дела имеются ходатайства о рассмотрении административного дела в отсутствие их представителей.

С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, показания эксперта, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

Положениями Налогового кодекса РФ установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие.

При установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На территории Белгородской области в соответствии со статьёй 3.1 Закона Белгородской области № 104 от 27.11.2003 «О налоге на имущество организаций», установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении, в том числе, административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Исходя из изложенного, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов ООО «УК «АНКОР» как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил отчет от 09.12.2019 № ЗД-88/19-2, подготовленный оценщиком ООО «СтройТехЭксперт», согласно которому, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Учитывая мотивированные возражения относительно представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, и поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения устранены не были, по делу назначалась судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости нежилого помещения и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту оценщику Т.

Проанализировав отчет об оценке на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт в заключении от 17.07.2020 №12-20 сделал выводы о допущенных оценщиком нарушениях требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В результате самостоятельно проведенной оценки, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена экспертом в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015.

Ввиду того, что рыночная стоимость объекта оценки была определена экспертом исходя из площади 130,66 кв.м, в то время, как действительная площадь объекта оценки составляет 150,2 кв.м, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, по делу назначалась дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручалось эксперту-оценщику ИП Т.

По результатам дополнительной судебной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 150,2 кв.м определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

В частности, проверяя отчет об оценке, эксперт обоснованно указал на то, что анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости в сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, выполнен оценщиком неправильно (без учета территории исследования и сегмента рынка); неправильно и неполно определены факторы, влияющие на цены и арендные ставки сопоставимых объектов недвижимости; отказ оценщика от применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки является необоснованным; вывод о возможности применения доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки не подтвержден должным образом, вводит в заблуждение заказчика оценки и пользователей отчета об оценке; при применении доходного подхода расчет потенциального валового дохода и последующие расчеты произведены оценщиком не для объекта оценки, а лишь для коридора площадью 26,97 кв.м; не описаны правила отбора объектов-аналогов; в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости, которые не относятся к одному с объектом-оценки сегменту рынка, а примененные к объектам-аналогам в расчетах корректировки на арендопригодную площадь и физическое состояние являются необоснованными; неправильно определены значения действительного валового дохода, операционных расходов и чистого операционного дохода.

Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 33 - 42 экспертного заключения.

При проверке отчета об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет.

Суд соглашается с данными выводами эксперта. Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости нежилого помещения.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты иных относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения.

В то же время, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы (дополнительное) соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении экспертом подробно описывается объект оценки: его местоположение, количественные и качественные характеристики, анализ документов, содержащих сведения о нежилом помещении, что в полной мере соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Из заключения следует, что поскольку оцениваемое нежилое помещение, являющееся помещением общего пользования (тамбуры, коридор, лестничные клетки), расположено в нежилом офисном 3-этажном здании 2008 года постройки, исходя из классификации объектов недвижимости определенной в Справочнике оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Том 1. Ред. ФИО3, эксперт отнес его к группе «современные коммерческие объекты» и к классу «бизнес-центры класса А и В».

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость сопоставимых объектов оценки. Проведен подробный анализ рынка, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

По результатам исследования рынка предложений в период, предшествующей дате оценки, экспертом не выявлено рыночных данных о ценах предложений помещений общего пользования (тамбуров, коридоров, лестничных клеток), относящихся к современным коммерческим объектам. Продажа помещений общего пользования (тамбуров, коридоров, лестничных клеток) на рынке происходит вместе со зданием, полезную площадь которого эти помещения составляют.

Рыночных данных об арендных ставках помещений общего пользования (тамбуров, коридоров, лестничных клеток), относящихся к современным коммерческим объектам, экспертом также не выявлено. Указанные помещения не являются арендопригодными. Аренда таких помещений на рынке происходит вместе со зданием, составной частью которого они являются.

Анализ рынка произведен экспертом в соответствии с закрепленным в пункте 11 ФСО № 7 принципом достаточности и сомнений у суда не вызывает.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения в соответствии с общепринятыми нормами экспертом был применен один из трех основных подходов к определению стоимости имущества – сравнительный, в рамках которого использовалось сочетание метода сравнения продаж (прямое сопоставление нежилых зданий -аналогов с нежилым зданием, в котором расположено оцениваемое помещение общего пользования) и метода распределения (основанного на выделении стоимости доли, приходящейся на помещения общего пользования из стоимости нежилого здания).

Для проведения расчетов экспертом отобраны 4 нежилых здания –аналога, сравнение которых с нежилым зданием, в котором расположен объект оценки, производилось по следующим элементам сравнения: местоположение, вид использования, экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, условия финансирования и условия платежа, обстоятельства совершения сделки, условия рынка (дата предложения, возможность торга), имущественные права (наличие обременений), а также такие элементы сравнения, влияющие на стоимость бизнес –центров класса А,В и объектов схожего типа, как: район расположения, класс объекта, пешеходная и транспортная доступность, общая площадь и физическое состояние здания, этаж расположения, состояние отделки, площадь земельного участка, относящегося к объекту.

Характеристики выбранных экспертом объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (страница 21 заключения).

При расчете стоимости нежилого здания, в котором расположен объект оценки, экспертом использовался мультипликативный метод внесения поправок. К объектам–аналогам применены такие корректировки, как корректировка на торг и на общую площадь (фактор масштаба).

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

В результате эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания в котором расположен объект оценки, с кадастровым номером № площадью 1532,8 кв.м, определенная с применением сравнительного подхода составила <данные изъяты> руб.

Указанный вывод позволил выделить из общей стоимости нежилого здания рыночную стоимость доли, приходящейся на оцениваемые помещения общего пользования (тамбуры, коридоры, лестничные клетки), в результате чего, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 150,2 кв.м, определенная с применением сравнительного подхода, на дату 05.07.2015 составила <данные изъяты> руб.

Расчеты эксперта не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

С указанным заключением эксперта не согласилась сторона административного истца, предоставив в обоснование своих доводов рецензию специалистов-оценщиков Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов», в которой приведены обстоятельства, свидетельствующие о нарушении требований федеральных стандартов оценки при производстве судебной экспертизы.

С учетом приведенных в рецензии выводов представителем административного истца заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

В целях разъяснения и дополнения заключения, а также в целях проверки и оценки рецензии на заключение эксперта, представленной стороной административного истца в материалы дела, был вызван в судебное заседание эксперт Т., который дал мотивированные пояснения, подтвердив свои доводы, изложенные в заключении и опровергнув представленную рецензию.

Вопреки выводам рецензии на странице 2 экспертного заключения отражены дата начала исследования – 28.08.2020 и дата завершения исследования – 31.08.2020. Стандарт ГОСТ ИСО 8601-2001 «Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу» (СИБД), на которую ссылаются рецензенты, устанавливает общие требования к числовому представлению дат и времени дня в научно-технических документах в автоматизированных системах и распространяются на автоматизированные системы научно-технической информации для представления дат в электронном виде.

Данные нарушения, допущенные по мнению рецензентов, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Указание в рецензии на отсутствие в заключении подписки с предупреждением эксперта об уголовной ответственности, не соответствует действительности.

В материалах дела содержится подписка эксперта Т., датированная 28.08.2020, являющаяся приложением к заключению эксперта и свидетельствующая о том, что он предупрежден об ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Указанная подписка содержит все необходимые сведения и позволяет подтвердить, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности в установленном законом порядке. Суд также обращает внимание на наличие предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ в определении Белгородского областного суда о назначении дополнительной судебной экспертизы от 12.08.2020.

Вопреки выводам рецензии, на странице 32 экспертного заключения содержится раздел 3 «Согласование результатов и определения итоговой величины стоимости объекта оценки», после которого сформулирован вывод на поставленный вопрос, что полностью соответствует статье 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности».

На выводы рецензии о нарушении статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности и п. 8 «б» ФСО № 3 в связи с неприменении при производстве экспертизы стандартов оценки Саморегулируемой организации оценщиков (СМАО), членом которой является Т., экспертом обоснованно отмечено, что на странице 3 экспертного заключения приведены использованные при проведении экспертизы нормативные документы, в том числе Федеральные стандарты оценки, что полностью согласуется с пп. «б» п. 8 ФСО № 3. В стандартах и правилах оценочной деятельности «Оценка недвижимости» с изменениями и дополнениями от 06.09.2016, утвержденных решением Совета Ассоциации СМАО указано, что они соответствуют ФСО № 1,2 и 3, руководствоваться ими необходимо только в части, не противоречащей ФСО № 7, а за нарушение требований этого документа в отношении оценщиков применяются меры дисциплинарного воздействия, установленные документами СМАО.

Доводы в рецензии о несоблюдении экспертом требования к анализу наиболее эффективного использования объекта оценки, предусмотренного п. 20 ФСО № 7 «Об учете фактического использования объекта оценки» не имеют под собой правовых оснований, поскольку данная норма посвящена земельным участкам и застроенным объектам капитального строительства, но не их частям (помещениям). Помещениям посвящены требования к анализу наиболее эффективного использования объекта оценки, предусмотренные пунктами 15 и 17 ФСО № 7.

Как следует из пояснений эксперта, в соответствии с п. 17 ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. В ходе анализа наиболее эффективного использования объекта оценки установлено наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на которое ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы при формировании цены сделки). В ходе анализа рынка, рыночных данных о ценах предложений помещений общего пользования (тамбуров, коридоров, лестничных клеток), относящихся к современным коммерческим объектам выявлено не было. Продажа помещений общего пользования (тамбуров, коридоров, лестничных клеток) на рынке происходит вместе со зданием, полезную площадь которого эти помещения составляют. В связи с чем, для выбора сопоставимых объектов недвижимости (нежилых зданий, относящихся к современным коммерческим объектам) эксперт руководствовался результатами этого анализа и с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Ссылка в рецензии на несоблюдение экспертом требований пункта 8 ФСО № 1 по причине использования при определении стоимости объекта исследования информации по аналогам № 1 и № 3 с датой обновления после даты публикации объявления, несостоятельна.

Как следует из принтскринов использованных экспертом объявлений и являющихся приложением к заключению, объявление о продаже объекта-аналога № 1 опубликовано 03.07.2015, то есть в срок, максимально приближенный к дате оценки (05.07.2015). Датой обновления объявления является 01.09.2015. Указывая в рецензии о возможном изменении характеристик объекта, в том числе и цены, с момента публикации объявления до даты его обновления, рецензентами не приведено доказательств подтверждающих данные обстоятельства, в связи с чем, указанные замечания отклоняются как основанные на предположениях. Из принтскрина объявления о продаже объекта-аналога № 3 следует, что объявление опубликовано 19.06.2015, то есть в срок, максимально приближенный к дате оценки. Дата обновления объявления соответствует дате публикации (19.06.2015), то есть объявление не обновлялось.

На замечание рецензентов об отсутствии в заключении анализа и выводов о сопоставимости территорий (микрорайонов) расположения объектов, недоступности информации для проверки, экспертом обоснованно указано на то, что вывод о сопоставимости территорий Северо-Восточного района г. Старый Оскол с территорией Юго-Западного района г. Старый Оскол подтверждается сведениями, представленными на странице 6 заключения. Все использованные для расчета объекты расположены в жилых микрорайонах – Северный, Дубрава-2, Восточный и Приборостроитель. Ни один из объектов не расположен в районах ИЖС, садовых товариществах, кварталах со смешанной застройкой, слободах, районах частного сектора, гаражных обществах, промзонах.

Эксперт также пояснил, что вопреки замечаниям рецензентов о нарушении подпунктов «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, в связи с тем, что в заключении не компенсированы различия объекта экспертизы и аналога № 1 по фактору «близости к крупной магистрали и трамвайной остановке», то есть по отношению к пр-ту ФИО4 и к трамвайной остановке, проспект ФИО4 не является единственной крупной автодорогой в г. Старый Оскол. На странице 8 заключения экспертом указано, что объект оценки расположен в непосредственной близости (на расстоянии 30 м) от крупной автодороги основного городского направления (пр-та ФИО5), что подтверждено скриншотами Яндекс карты. Трамвай также не является единственным видом транспорта в г. Старый Оскол. Близость к остановке общественного транспорта объекта оценки и объектов–аналогов показана на страницах 6, 25-27 заключения.

Кроме того, несостоятельна ссылка рецензентов на нарушение экспертом пункта 5 ФСО № 3 по причине отсутствия в заключении анализа различия по фактическому использованию объекта оценки и аналогов, не применении соответствующей корректировки.

Как обоснованно пояснил эксперт, на основании заключения № 11-20 от 10.07.2020 по административному делу № 3а-58/2020 (по административному исковому заявлению ООО «УК «АНКОР» об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения), по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 473,67 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составила <данные изъяты> руб., что в перерасчете на единицу площади составляет <данные изъяты> руб./кв.м. В настоящем заключении этот показатель для оцениваемых помещений общего пользования (тамбуров, коридоров, лестничных клеток) составил 27 672,54 руб./кв.м, то есть стоимость помещений общего пользования меньше стоимости основных помещений в том же здании. Кроме того, как обратил внимание эксперт, анализ рынка показал, что вспомогательные помещения вообще на рынке не продаются, продажа таких помещений на рынке происходит вместе со зданием.

Оснований не согласится с пояснениями эксперта, у суда не имеется. Выводы эксперта обоснованы, мотивированы и опровергают замечания рецензентов.

Отклоняется судом как несостоятельная ссылка рецензентов на то обстоятельство, что не учет фактического использования объекта (вспомогательное) повлек завышение стоимости объекта, помещения с разной полезностью (основное и вспомогательное) не могут продаваться по одной стоимости, что подтверждено исследованием, опубликованным в Справочнике оценщика недвижимости ФИО3

Ссылка на справочник оценщика недвижимости – 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО3 – Нижний Новгород, 2018 г., где показано отношение арендных ставок вспомогательных и основных помещений, не соответствует дате оценки – 05.07.2015. В заключении эксперта использованы Справочники оценщика недвижимости (1-й и 2-й том) под ред. ФИО3. – Нижний Новгород, 2014 год. Как пояснил эксперт, подобное отношение цен предложений и арендных ставок в данном Справочнике оценщика не представлено.

Кроме того, экспертом отмечено, что ссылка в рецензии на страницу 113 Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (Том 1) под ред. ФИО3 – Нижний Новгород, 2014 г., где показано отношение удельной цены встроенного помещения и отдельно стоящего объекта, не соответствует сегменту рынка – современные коммерческие объекты (на странице 113 Справочника представлены значения фактора для «низкоклассных офисно-торговых объектов»).

Вопреки ссылке рецензентов, на странице 32 заключения экспертом мотивирован отказ от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки со ссылкой на п.п. 15,16,17 ФСО № 1, п.п. «ж» п. 23 ФСО № 7, поскольку в ходе анализа рынка экспертом не выявлено предложений о сдаче в аренду помещений общего пользования (тамбуров, коридоров, лестничных клеток), относящихся к современным коммерческим объектам, либо нежилых зданий, относящихся к современным коммерческим объектам, полезную площадь которых составляют, в том числе помещения общего пользования (тамбуры, коридоры, лестничные клетки). Отсутствие указанной информации не позволило эксперту спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а соответственно применить доходный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки.

В опровержение выводов, содержащихся в рецензии о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом не учтены положения Земельного кодекса РФ о единстве земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства, доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости необоснованно не исключена, эксперт указал на то, что объект–аналог № 2 расположен на арендованном земельном участке. В объявлениях о продаже остальных объектов–аналогов не указано о том, что цены предложения включают в себя цены земельных участков, на которых они расположены, что по аналогии права согласуется с пунктом 7 ФСО № 7 – оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии имущественных прав.

Экспертом были даны исчерпывающие и мотивированные объяснения по существу рецензии на представленное заключение. Данные объяснения суд находит обоснованными, подлежащими учету, а представленные замечания - опровергнутыми содержанием исследовательской части заключения эксперта и его объяснениями.

Пояснения эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Суд соглашается с изложенными в заключении выводами о рыночной стоимости нежилого помещения.

Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.

Правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства, не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости нежилого помещения, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

Рецензия специалистов на заключение судебной экспертизы, не подтверждает недостоверность проведенного экспертного исследования, доводы, изложенные в ней не обосновывают наличие ошибок в заключении экспертизы, данные в рецензии ссылки опровергаются ответными пояснениями эксперта, проводившего исследование на основании определения суда.

В целом, представленная стороной административного истца рецензия, отражает лишь субъективное мнение её авторов, которые не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и о неправильности экспертного заключения не свидетельствует, поскольку правом оценки доказательств обладают только суд.

Данных о том, что экспертное заключение содержит недостоверные сведения, выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, так же как и подтверждения необъективности проведенного исследования, материалы дела не содержат.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, не имеется. Протокольным определением суда от 28.09.2020 в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы (дополнительной) № 19-20 от 31.08.2020 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 150,2 кв.м в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 09.01.2020, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Анкор» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 150,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость вышеназванного нежилого помещения определена настоящим решением суда по состоянию на 05.07.2015.

Датой подачи заявления ООО «УК «АНКОР» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 09.01.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 12 октября 2020 г.