Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ГУП Тверской области «Калязинское дорожное ремонтно-строительное управление» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ГУП Тверской области «Калязинское дорожное ремонтно-строительное управление» обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы предприятия, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемой им арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца – Говор М.В. заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Жильцова Е.В. возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях, обоснованных несоответствием представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации Калязинского района Тверской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области в письменных возражениях указал, что учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом, прав и законных интересов заявителя учреждение не нарушало.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ГУП Тверской области «Калязинское ДРСУ» был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, вид разрешенного использования – для обслуживания производственной базы и зоны, по адресу: <адрес> на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № №, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ГУП «Калязинское ДРСУ» на срок с ДД.ММ.ГГГГ года до ДД.ММ.ГГГГ года. Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ года.

Расчет арендной платы в отношении указанного земельного участка производится в соответствии с Методикой определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного собрания Тверской области от 24 июня 2004 года № 965-П-З, исходя из его кадастровой стоимости.

Являясь арендатором земельного участка, обязанным вносить арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости, ГУП Тверской области «Калязинское ДРСУ» вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость данного земельного участка была определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка предприятие ДД.ММ.ГГГГ года обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года заявление ГУП «Калязинское ДРСУ» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного предприятием отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года № 254, что послужило основанием для обращения предприятия в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ООО «Альянс-профи» отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года № №, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и итоговая величина рыночной стоимости земельного участка признана обоснованной.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в городе Калязине и Калязинском районе Тверской области, в том числе сегмента рынка земельных участков под застройку производственно-складского назначения, к которому относится объект оценки.

Оценщиком при проведении оценки учтено наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки – текущее использование - для обслуживания производственной базы и зоны, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в газетах «Ярмарка» и «Из рук в руки».

Оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка применил метод корректировок в рамках сравнительного подхода и метод остатка в рамках доходного подхода. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка затратного подхода оценщиком приведены.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент его составления.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения со ссылкой на то, что оценщик не обосновал максимальный размер скидки на торг для объекта-аналога № 2, использование справочника Лейфера 2010 года с таблицей для условий кризиса, корректировку на местоположение в размере 13%; неверно рассчитал корректировку на коммуникации в отношении аналогов № 1 и № 3, поскольку она должна быть незначительной, необоснованно не применил данную корректировку в отношении аналогов № 2 и № 4.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик Сиваев Ю.В. полностью подтвердил в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Так, на странице 45 отчета об оценке указано, а также подтверждено оценщиком в судебном заседании, что применение максимальной корректировки на торг в отношении аналога № 2 обусловлено тем, что он предлагался на условиях срочной продажи, на что указано в объявлении о его продаже.

Что касается использования оценщиком справочника Лейфера Л.А. 2010 года, то применение оценщиком методической и справочной литературы Федеральный закон № 135-ФЗ и федеральные стандарты оценки не регламентируют. Напротив, в соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Обоснование размера корректировки на местоположение приведено на странице 47 отчета об оценке – оценщиком учтено, что объект оценки расположен в 1 км от транспортной магистрали трассы Р-86, в то время как аналоги № 2 и № 4 – на 1 линии, а аналог № 3 – в 1 км от более крупной автодороги М-10, расположение рядом с которой способствует большей экономической привлекательности объекта недвижимости.

Также оценщик пояснил, что отсутствие корректировки на коммуникации обусловлено сопоставимостью объекта оценки и аналогов № 2 и № 4 по данному элементу сравнения, в то время как аналоги № 1 и № 3 обеспечены газоснабжением, влияющим на увеличение стоимости земельных участков, в связи с чем стоимость их скорректирована в сторону снижения на 20%.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Между тем, доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования ГУП Тверской области «Калязинское ДРСУ» подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление ГУП Тверской области «Калязинское дорожное ремонтно-строительное управление» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова