Гражданский кодекс часть 1

административное дело по административному исковому заявлению Мусаевой Олеси Вячеславовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Мусаева О.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что Мусаева О.В. является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (комплекс горных выработок), № (технологическая дорога), № (въездная траншея), расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 442 682 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – под горные работы, для размещения промышленных объектов, по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 июля 2014 года и составляет 215 556 911,45 руб.

Между тем рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Группа компаний «Альянс» № 44/20 ЗУ от 18 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 01 июля 2014 года составляет 25 091 000 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают интересы Мусаевой О.В. как лица, желающего реализовать свое исключительное право на выкуп земельного участка.

В связи с этим, ссылаясь на нормы Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Истец Мусаева О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Её представитель Баллод И.Г., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица администрации Прокопьевского муниципального округа Шенкарь Э.В., действующая на основании доверенности, разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области - Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Иные лица, участвующие в деле, возражений по административному иску не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица администрации Прокопьевского муниципального округа, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ), рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (ч. 4).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 5).

В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, Мусаева О.В. является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (комплекс горных выработок), № (технологическая дорога), № (въездная траншея), расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 442 682 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – под горные работы, для размещения промышленных объектов, расположенном по адресу: <адрес> (л.д. 10-11, 12-13, 14-15).

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 20 апреля 2006 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 декабря 2020 года (л.д. 8-9).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 декабря 2020 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2014 года, определена по состоянию на 1 июля 2014 года и составляет 215 556 911,45 руб. (л.д. 7).

В абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Поскольку в соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ Мусаева О.В. как собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность, выкупная цена которого определяется в соответствии со ст. 39.4 Земельного кодекса РФ и Законом Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О цене земельных участков» для граждан в размере 60% от его кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем она вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В суд с настоящим административным исковым заявлением Мусаева О.В. обратилась 23 декабря 2020 года, о чем свидетельствует почтовый конверт (л.д. 70).

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание то обстоятельство, что право собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № (комплекс горных выработок), № (технологическая дорога), № (въездная траншея), находящиеся на спорном земельном участке, зарегистрировано за Мусаевой О.В. 26 ноября 2020 года, то есть исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером № в собственность возникло у истца с даты приобретения объектов недвижимости, суд считает необходимым восстановить Мусаевой О.В. срок для подачи административного искового заявления в суд.

Из представленного административным истцом отчета № 44/20 ЗУ от 18 декабря 2020 года об оценке земельного участка, составленного оценщиком ООО «Группа компаний «Альянс», следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01 июля 2014 года составляет 25 091 000 руб. (л.д. 16-61).

Проверяя относимость и допустимость указанного отчета оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 июля 2014 года к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из того, что кадастровая стоимость земельного участка установлена Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 28 ноября 2014 года №4-2/4925, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Кемеровской области, определенные по состоянию на 1 июля 2014 года.

Таким образом, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка – 1 июля 2014 года, соответствуют дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.

Анализируя содержание представленных документов, суд полагает, что отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного его толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Отчет оценщика содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля генеральный директор ООО «Группа компаний «Альянс» ФИО5, подписавшая отчет, полностью подтвердила выводы, сделанные оценщиком ФИО6, о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, сделанные в отчете, пояснила основания отбора из всего объема доступной оценщику информации четырех объектов-аналогов.

Свидетель пояснил, что при выезде на объект оценки было установлено, что оцениваемый земельный участок представляет собой отработанную территорию угольного разреза, основную часть которого занимает карьер, заполненный водой, часть участка занята отвалом горных пород. Мероприятия по рекультивации не были проведены, работы по ее проведению составят значительные затраты, и если бы этот фактор был учтен оценщиком, то рыночная стоимость земельного участка снизилась бы в разы. Расхождение между ранее установленной кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью свидетель обосновал состоянием земельного участка, территория которого нарушена горными работами.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Суд не соглашается с доводами представителя заинтересованного лица о завышенной рыночной стоимости объекта оценки, поскольку средняя цена земельных участков в исследуемом оценщиком сегменте рынка (из состава земель промышленности, предназначенных для добычи и разработки полезных ископаемых в Кемеровской области) составила 50 руб./кв.м, при этом рыночная стоимость по сравнительному подходу, определенная оценщиком в отчете, составила 56,68 руб./кв.м.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 247 КАС РФ, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.

При таких обстоятельствах требования Мусаевой Олеси Вячеславовны подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Мусаевой Олеси Вячеславовны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 442 682 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под горные работы, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 25 091 000 руб., определенной по состоянию на 01 июля 2014 года.

Дата обращения Мусаевой Олеси Вячеславовны в суд с настоящим административным исковым заявлением – 23 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Судья Копылова Е.В.

Решение в окончательной форме принято 10 февраля 2021 года.