Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ООО «Виста» Найманова А.Х., представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Подсвировой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Виста» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Виста» обратилось с административным иском, впоследствии уточненным, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование иска административным истцом указано, что ему на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Подвал № Подвал, Этаж №, площадью 1615,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 291,3 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 581,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 1302,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 916,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 1351 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2019 года определена:

- нежилого помещения с кадастровым номером № размере 68 057 344,38 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 12 269 528,66 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 24 509 573,4 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 54 861 177,78 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 38 611 317,98 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 56 903 933,23 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной по состоянию на 01 января 2019 года, определенной ООО «К-1» в отчетах об оценке, а именно:

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 30 120 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 5 790 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 10 780 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 24 630 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 18 450 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 25 550 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налогов, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

В судебное заседание представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц администрации города Ставрополя, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю - не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Представитель административного истца ООО «Виста» Найманова А.Х. в судебном заседании поддержал уточненные административные исковые требования, с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» № от ДД.ММ.ГГГГ просил установить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 35 418 586,78 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 10 387 846,06 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 17 577 432,07 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 35 433 486,44 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 22 526 999,23 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 38 747 450,49 рублей.

Пояснил, что замечаний к проведенной судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Подсвировой Е.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, полагала, что массовая оценка проведена в соответствии с требованиями законодательства. Пояснила, что замечаний к проведенной судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» № 74 от 12 октября 2021 года по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Виста» на праве собственности принадлежит:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Подвал № Подвал, Этаж №, площадью 1615,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 32-33);

- нежилое помещение с кадастровым номером № Этаж №, площадью 291,3 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.1 л.д. 34-35);

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 581,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 36-37);

- нежилое помещение с кадастровым номером № Этаж №, площадью 1302,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 38-40);

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 916,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 41-42);

- нежилое помещение с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 1351 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 43-45);

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество», результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1175 от 25 ноября 2019 года.

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 68 057 344,38 рублей (т. 1 л.д. 48);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 12 269 528,66 рублей (т. 1 л.д. 49);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 24 509 573,4 рублей (т. 1 л.д. 50);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 54 861 177,78 рублей (т. 1 л.д. 51);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 38 611 317,98 рублей (т. 1 л.д. 52);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 56 903 933,23 рублей (т. 1 л.д. 53).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «К-1», в которых рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 30 120 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 5 790 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 10 780 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 24 630 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 18 450 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 25 550 000,00 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ).

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившее 11 декабря 2020 года от ООО «Виста» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 10 780 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке от 04.12.2020 № 026/2020, составленном оценщиком Шраер Ю.Б., членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 25 509 573,4 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составляет 56,02%.

Отчет выполнен с нарушениями требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 7.

Недостаточно проведен анализ рынка, некорректная выборка аналогов, аналоги подобраны с ценами из диапазона ниже среднего.

По результатам рассмотрения заявления решением комиссии № 142 от 22.12.2020 года заявление отклонено (т. 1 л.д. 57-58).

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившее 11 декабря 2020 года от ООО «Виста» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 5 790 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке от 04.12.2020 № 025/2020, составленном оценщиком Шраер Ю.Б., членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 12 269 528,66 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составляет 52,81%.

По результатам рассмотрения заявления решением комиссии № 143 от 22.12.2020 года заявление отклонено (т. 1 л.д. 59-60).

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившее 11 декабря 2020 года от ООО «Виста» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 24 630 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке от 04.12.2020 № 027/2020, составленном оценщиком Шраер Ю.Б., членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 54 861 177,78 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составляет 55,10%.

По результатам рассмотрения заявления решением комиссии № 144 от 22.12.2020 года заявление отклонено (т. 1 л.д. 61-62).

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившее 11 декабря 2020 года от ООО «Виста» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 30 120 000,00 рублей по состоянию на 20.09.2019 года в отчете об оценке от 04.12.2020 № 024/2020, составленном оценщиком Шраер Ю.Б., членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 68 057 344,38 рублей по состоянию на 20.09.2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составляет 55,74%.

По результатам рассмотрения заявления решением комиссии № 145 от 22.12.2020 года заявление отклонено (т. 1 л.д. 63-64).

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившее 11 декабря 2020 года от ООО «Виста» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 25 550 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке от 04.12.2020 № 029/2020, составленном оценщиком Шраер Ю.Б., членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 56 903 993,23 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составляет 55,10%.

По результатам рассмотрения заявления решением комиссии № 146 от 22.12.2020 года заявление отклонено (т. 1 л.д. 65-66).

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившее 11 декабря 2020 года от ООО «Виста» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № поданное на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 18 450 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке от 04.12.2020 № 028/2020, составленном оценщиком Шраер Ю.Б., членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 38 611 317,98 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составляет 52,22%.

По результатам рассмотрения заявления решением комиссии № 147 от 22.12.2020 года заявление отклонено (т. 1 л.д. 67-68).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, определенной в отчетах об оценке ООО «К-1» от 04.12.2020 года №№ 026/2020, 025/2020, 027/2020, 024/2020, 029/2020, 028/2020, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Определением Ставропольского краевого суда от 22 апреля 2021 года производство судебной оценочной экспертизы поручено АНО «НЭКС».

Не согласившись с выводами эксперта АНО «НЭКС» № 98/07/21Э представителем заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Подсвировой Е.А. были представлены возражение на заключение эксперта АНО «НЭКС».

В целях устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта АНО «НЭКС» № 98/07/21Э определением суда от 11 августа 2021 года по делу было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Глобал Траст» эксперту Егорову А.В.

Согласно заключению эксперта ООО «Глобал Траст» от 12 октября 2021 года № 74 рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 35 418 586,78 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 10 387 846,06 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 17 577 432,07 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 35 433 486,44 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 22 526 999,23 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 38 747 450,49 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» Егорову А.В. от 12 октября 2021 года № 74 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение ООО «Глобал Траст» № 74 от 12 октября 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никто кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://yandex.ru/maps, https://www.google.com/earth/, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр rosreestr.ru и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Эксперт установил, что окружение объектов оценки 1-7 являются объекты торгово-офисного назначения, жилого назначения, развлекательного назначения и административного назначения.

Эксперт провел личный осмотр объектов оценки 30 сентября 2021 года. Осмотр проводился на основе анализа схемы расположения помещений. Эксперт приводит фотоматериалы внутри помещений, так как внешнее исполнение полностью соответствует данным Яндекс.Карты.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан каждый объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Экспертом Егорову А.В. указано, что наиболее эффективное использование объекта оценки исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта:

- нежилое помещение с кадастровым номером № – торгово-офисное использование со вспомогательными помещениями;

- нежилое помещение с кадастровым номером № торгово-офисное использование;

Экспертом Егорову А.В. указано, что объекты оценки входят в сегмент «Объект капитального строительства», находятся на рынке ОКС, относятся к рынку коммерческой недвижимости, относятся к рынку доходной недвижимости, относятся ко вторичному рынку, находятся на неактивном рынке недвижимости, являются готовым объектом.

Экспертом Егорову А.В. в заключении № 74 указано, что объект оценки обладает:

- торгово-офисная часть и помещения общепита – низкой ликвидностью, учитывается высокий процент вспомогательных площадей и низкий уровень загрузки на дату осмотра;

- офисная часть – средней ликвидностью, учитывается низкий процент вспомогательных площадей и высокий уровень загрузки на дату осмотра.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости нежилых помещений доходным подходом. При этом, экспертом обоснован отказ от применения других подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав экспертное заключение ООО «Глобал Траст» Егорову А.В. от 12 октября 2021 года № 74 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта ООО «Глобал Траст» Егорову А.В. или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении ООО «Глобал Траст» Егорову А.В. от 12 октября 2021 года № 74 итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Отчеты об оценке ООО «К-1» № 024/2020, № 025/2020, № 026/2020, № 027/2020, № 028/2020, № 029/2020 от 04 декабря 2020 года не могут быть приняты в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости на дату государственной кадастровой оценки, поскольку их результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины рыночной стоимости этих объектов, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка и объекта капитального строительства административный истец ссылается на необоснованное завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, размер которых подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения прав административного истца, как плательщика налогов, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленных административным истцом отчетах об оценке данные об оценке рыночной стоимости нежилых помещений. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов независимого оценщика.

На основании изложенного, административный иск ООО «ВИСТА» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть по состоянию на 01 января 2019 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерству имущественных отношений Ставропольского края, а именно 11 декабря 2020 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертных учреждений АНО «НЭКС» и ООО «Глобал Траст» поступили ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере по 210 000 рублей от каждой организации. Указанные ходатайства подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Ставропольского краевого суда о назначении судебной экспертизы от 22 апреля 2021 года расходы по ее оплате возложены на административного истца ООО «Виста».

Определением Ставропольского краевого суда о назначении повторной судебной экспертизы от 20 августа 2021 года расходы по ее оплате возложены на административного истца ООО «Виста».

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске объектов недвижимости, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Виста» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № Подвал № Подвал, Этаж №, площадью 1615,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 418 586,78 рублей (тридцать пять миллионов четыреста восемнадцать тысяч пятьсот восемьдесят шесть рублей семьдесят восемь копеек).

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 291,3 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 387 846,06 рублей (десять миллионов триста восемьдесят семь тысяч восемьсот сорок шесть рублей шесть копеек).

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 581,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 577 432,07 рублей (семнадцать миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч четыреста тридцать два рубля семь копеек).

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 1302,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 433 486,44 рублей (тридцать пять миллионов четыреста тридцать три тысячи четыреста восемьдесят шесть рублей сорок четыре копейки).

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 916,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 526 999,23 рублей (двадцать два миллиона пятьсот двадцать шесть тысяч девятьсот девяносто девять рублей двадцать три копейки).

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, Этаж №, площадью 1351 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 38 747 450,49 рублей (тридцать восемь миллионов семьсот сорок семь тысяч четыреста пятьдесят рублей сорок девять копеек).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края – 11 декабря 2020 года.

Взыскать с административного истца общества с ограниченной ответственностью «Виста» в пользу Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба» (АНО «НЭКС») стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 210 000 (двести десять тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба» (АНО «НЭКС») ИНН 2634099794 КПП 263401001

Юридический адрес: <адрес>

ИНН №

№

Ставропольский филиал АО Юникредит Банка г. Ставрополь

к/с 30№

р/с 40№

БИК №

Взыскать с административного истца общества с ограниченной ответственностью «Виста» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Глобал Траст» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 210 000 (двести десять тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «Глобал Траст»

Юридический адрес: <адрес>

ИНН №

№

Московский филиал АО КБ «Модульбанк» г. Москва

к/с 30№

р/с 40№

БИК №

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 29 ноября 2021 года.

Судья Шеховцова Э.А.