Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-582/2016 по административному исковому заявлению ФИО2, об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что она является собственником нежилого здания с кадастровым номером 63№.

Право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и составляет 11 118 514,49 руб. по состоянию на 24.07.2013 г.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше объекта завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришла к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № № г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 24.07.2013 г. составляет 2 878 711 рублей.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта капитального строительства, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО2, с учетом уточнения, просила суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 2 878 711 рублей.

В судебном заседании административный истец ФИО2 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле - Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация Красноглинского внутригородского района г.о. Самара, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения административного истца, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает требование ФИО2 подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. и решения <адрес> суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ г. является собственником нежилого здания с кадастровым номером №.

Право собственности истца на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.12.2015 г.

Указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет 24.07.2013 г., его кадастровая стоимость, согласно справке ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области от 05.09.2016 г. по состоянию на 24.07.2013 г. составляет 11 118 514,49 руб.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области».

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания затрагивают права и обязанности ФИО2, поскольку принадлежащее ей помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

ФИО2 не согласилась с кадастровой стоимостью принадлежащего ей нежилого помещения и обратилась в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» № г. по состоянию на 24.07.2013 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 2 878 711 рублей.

Экспертным заключением № г., выполненным СРО <данные изъяты>» подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратилась в суд с заявленным требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на 24.07.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного объекта в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г.

В отчете об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного здания, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка нежилых зданий, расположенных в г.о. Самара по состоянию на дату оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

Производя анализ наиболее эффективного использования спорного объекта, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом использования данного объекта недвижимости является тот вид разрешенного использования, который был установлен для оцениваемого нежилого здания на дату оценки и включен в задание на оценку - под кафетерий – закусочную, что отражено на стр. 13,15-16 отчета.

На стр. 16 отчета оценщик привел ценнообразующие факторы и указал, что факторами, влияющими на стоимость нежилого здания, являются: местоположение, расположение относительно красной линии, ограниченность доступа к объекту, наличие отдельного входа, этаж, общая площадь, физическое состояние здания, состояние отделки, материал стен, тип объекта, площадь земельного участка, относящегося к объекту.

Далее оценщиком приведены мотивы и выводы по использованным в отчете методам определения рыночной стоимости объекта (стр.26-29 отчета) и приведены результаты согласования и выводы (стр.32-33 отчета). Объект оценки оценивался исходя из результатов визуального осмотра и представленной технической документации.

Согласно представленному техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ г. спорное нежилое здание имеет площадь <данные изъяты> кв.м., состоит из 1 этажа, год постройки ДД.ММ.ГГГГ г., физический износ 40,40%.

В результате визуального осмотра объекта оценки оценщиком было установлено, что данный объект находится в неудовлетворительном состоянии, не эксплуатируется в течение нескольких лет и для использования его по назначению требуется восстановление, что отражено на стр.14 отчета.

В связи с чем, расчет стоимости спорного нежилого помещения произведен оценщиком с применением затратного подхода, от использования сравнительного подхода оценщик отказался, поскольку на рынке не найдено предложений о продаже объектов в подобном состоянии. Оценщик также отказался от использования доходного подхода, поскольку сдача в аренду здания с учетом его состояния без значительных финансовых вложений невозможна (стр. 26, 27, 32 отчета).

Проанализировав исходные данные по строительным расценкам на СМР, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, оценщик принял решение применить при расчете полной восстановительной стоимости - метод сравнительной стоимости единицы, что отражено на стр. 27-29 отчета. Восстановительная стоимость определялась на основании укрупненных стоимостных показателей на 1 кв.м. общей площади различных типов зданий (по укрупненным стоимостным показателям на 1 кв.м. общей площади, с применением данных «Центра по ценообразованию в строительстве», г. Самара, УПСС, Приложение). К стоимости строительства в ценах на дату оценки добавлены налоги, включаемые в себестоимость строительства и прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Определена прибыль предпринимателя. Рассчитан физический износ пропорционально сроку жизни здания. Результаты исследования приведены в Таблице 1 отчета на стр. 30. В итоге получена рыночная стоимость нежилого помещения в размере 2 878 711 рублей, что отражено на стр. 33 отчета.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «<данные изъяты>» ФИО1., выводы, изложенные в отчете об оценке № № г. полностью подтвердил.

Оснований не доверять показаниям оценщика ФИО1. у суда не имеется, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, является членом СРО <данные изъяты>», предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного здания, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 24.07.2013 г. подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» № № в размере 2 878 711 рублей, а требования ФИО2 удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При этом датой обращения ФИО2 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 09.08.2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером 63№ равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 878 711 рублей.

Датой обращения ФИО2, в суд считать – 09.08.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17.10.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.