Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-583/2019 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «НЭКС Груп» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Общества с ограниченной ответственностью «НЭКС Груп» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в городе Ногинске Московской области, равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований, административный истец указывает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно, нарушает его (истца) права налогоплательщика.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки в размере 152603519 рублей.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, его действительной рыночной стоимости (т.1 л.д. 175-178).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 поддержала заявленные требования своего доверителя и просила суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. При этом выводы судебного эксперта представитель не оспаривала.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании возражали против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, заключение эксперта полагали несоответствующим законодательству об оценочной деятельности. При этом представителями были высказаны замечания относительно методологии проведенной экспертизы –необоснованное неприменение отдельных корректировок к объектам-аналогам по ценообразующим факторам, необоснованного отнесения площадей здания, не относящихся к торговому залу, к производственно-складским помещениям, при определении величины операционных расходов в рамках применения экспертом доходного подхода некорректно используется величины операционных расходов. При этом письменные объяснения административного ответчика не содержат ссылок на нормы законодательства, которые по мнению представителей административного истца были нарушены экспертом при составлении заключения, не представлено также доказательств того, каким образом указанные замечания повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, определенную экспертом в заключении.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушал представителя административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно названной норме одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 1 и 2 статьи 375 НК РФ, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие, в соответствии с Налоговым кодексом, законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Статьей 1.1. Закона Московской области от 21 ноября 2003 года № 150/2003 (в действующей редакции) «О налоге на имущество организаций в Московской области» установлено, что с 1 января 2014 года налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Министерством имущественных отношений Московской области принято распоряжение от 27 ноября 2017 года №13ВР-1746, где на 2018 год определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В указанный перечень включено, в том числе, здание с кадастровым номером <данные изъяты>.

Судом установлено, что Общества с ограниченной ответственностью «НЭКС Груп» является собственником здания с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, наименование: торговый комплекс «Стройдепо», количество этажей, в том числе подземных: 2, общая площадь 5250,4 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 24-25).

Судом также установлено, что на территории Московской области в 2015 года была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 24 ноября 2015 года № 13ВР-1998. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определялась по состоянию на 1 августа 2015 года – дату формирования перечня объектов недвижимого имущества, подлежащего кадастровой оценке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 329787967,29 рублей (т.1 л.д. 23).

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество организаций, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивает права ООО «НЭКС Груп», являющегося собственником данного объекта недвижимости.

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (дата обращения в Комиссию 17 декабря 2018 года). Решением данной Комиссии от 26 декабря 2018 года заявление ООО «НЭКС Груп» о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости отклонено (т.1 л.д. 29-31).

ООО «НЭКС Груп» в подтверждение установления рыночной стоимости принадлежащего ему здания представлен отчет об оценке №2811201831/Д от 28 ноября 2018 года, составленный оценщиком ООО оценочная компания «Легион» (т.1 л.д. 32-90). Рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке определена в размере 152603519 рублей.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу положений ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № 583/2019/Э от 19 июня 2019 года ООО «Первая оценочная компания» ФИО4, которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 августа 2015 года составляет 215526943 рубля (т. 2 л.д. 4-143).

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО4 поддержал выводы своего заключения.

Замечания представителя административного ответчика, касающиеся методологии оценки, подбора объектов аналогов, использованных экспертом корректировок, введения (неведения) корректировок по ценообразующим факторам в рамках применения сравнительного подхода суд находит необоснованными в связи со следующим.

Как пояснил эксперт в судебном заседании со ссылкой на аналитический источник, объект исследования можно отнести к объектам, расположенным в районе крупных автомагистралей, а объекты-аналоги к спальным районам среднеэтажной застройки (преобладающая застройка - малоэтажные жилые дома), что согласно справочника оценщика недвижимости 2017 можно считать сопоставимым.

Недопустимость применения корректировки на местоположение рассчитанной для объектов, расположенных в Москве эксперт также опроверг в судебном заседании, пояснив, что запрета на использование данной корректировки для объектов в Московской области не существует.

Вывод о наличии в арендных ставках коммунальных платежей и НДС эксперт обосновал тем, что исследование проводиться на ретроспективную дату, в связи с чем проверка наличие КУ и НДС затруднена. При этом эксперт исходил из собственного опыта и типичных условий рынка недвижимости, согласно которых НДС и КУ включаются в арендную ставку, что косвенно подтверждается наличие данной информации у объектов-аналогов №1 и №3.

Замечание касающееся некорректного отнесения площадей, не являющихся торговым залом, к производственно-складским помещениям также является необоснованным, поскольку эксперт отнес к производственно-складским только те площади, которые являются таковыми согласно экспликации помещения (т.2 л.д. 106).

Определение операционных расходов эксперт также обосновал тем, что объект расположен в крупном населенном пункте, на незначительном удалении от Москвы, что позволяет не учитывать возможное снижение операционных расходов.

Эксперт также в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов опроверг иные замечания административного ответчика, на каждое замечание экспертом в судебном заседании даны подробные пояснения.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного ответчика суду не представлено. Ходатайство административного ответчика о назначении повторной судебной экспертизы было отклонено в связи с отсутствием оснований для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренных ст. 83 КАС РФ.

Административный истец выводы эксперта не оспаривает.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО4 рыночная стоимость спорного здания является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 1 августа 2015 года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требование ООО «НЭКС Груп» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению.

Вместе с тем, требование административного истца о возложении обязанности на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области внести соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости спорного здания в Единый государственный реестр недвижимости удовлетворению не подлежит, поскольку данная обязанность возложена на орган регистрации прав в силу закона (ст. 24. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от <данные изъяты> № 318-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «НЭКС Груп» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, наименование: торговый комплекс «Стройдепо», количество этажей, в том числе подземных: 2, общая площадь 5250,4 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, участок №7, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года в размере 215526943 (двести пятнадцать миллионов пятьсот двадцать шесть тысяч девятьсот сорок три) рубля.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости здания в размере 152603519 рублей - отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи Общества с ограниченной ответственностью «НЭКС Груп» заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области – 17 декабря 2018 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.

В удовлетворении требования о возложении обязанности на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по <данные изъяты> внести соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости спорного здания в Единый государственный реестр недвижимости – отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Вердиян Г.В.