Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-583/2016 по административному исковому заявлению ООО «ПромАлюминий» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ПромАлюминий» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>.

Право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества зарегистрировано за ООО «ПромАлюминий» в установленном законом порядке.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства определена по состоянию на 24.07.2013 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. в размере 13 968 644,30 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше объекта, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 24.07.2013 г.

Согласно отчету №ФИО1. по состоянию на 24.07.2013 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 3 472 560 рублей.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № г., выполненное <данные изъяты> о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При этом заявление ООО «ПромАлюминий» от 01.08.2016 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного объекта решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 12.08.2016 года отклонено.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта капитального строительства, которая в данном случае не соответствует рыночной стоимости данного объекта, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «ПромАлюминий» просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости – 3 472 560 рублей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании отчета об оценке № г., а также обязать ФГБУ «ФКП «Росреестра по Самарской области» внести в ГКН соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости данного объекта.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле - Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Мэрия г.о. Тольятти, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1., исследовав материалы дела, суд считает требование ООО «ПромАлюминий» подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что ООО «ПромАлюминий» на основании договора купли-продажи № г. является собственником цеха <данные изъяты>, назначение: нежилое помещение, площадью <данные изъяты>.

Право собственности истца на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.

Указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет 24.07.2013 г., его кадастровая стоимость, согласно справке ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области от 01.03.2016 г. составляет 13 968 644,30 руб.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области».

Согласно п. 1 ст. 14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций, относится к региональным налогам. Он устанавливается гл. 30 НК РФ "Налог на имущество организаций" и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения затрагивают права и обязанности административного истца, принадлежащее ему помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

ООО «ПромАлюминий» не согласилось с кадастровой стоимостью принадлежащего ему нежилого помещения и обратилось к Предпринимателю без образования юридического лица – ФИО1. для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке № г., выполненного оценщиком ФИО1. по состоянию на 24.07.2013 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 3 472 560 рублей.

Экспертным заключением № г., выполненным <данные изъяты>) подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, ООО «ПромАлюминий» 01.08.2016 г. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного объекта.

Решением Комиссии № № заявление ООО «ПромАлюминий» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: отчет вводит в заблуждение – в анализе рынка оценщик указывает, что существует градация производственно -складских помещений по классам, в то время как в описании фактора стоимости (вид использования) (класс объекта) указывает, что фактически диапазон значений по данному фактору отсутствует. Оценщик не учитывает общераспространенную классификацию складов по классам (А,В,С,Д). Отчет вводит в заблуждение – п. 5 ФСО №3. Корректировки на класс объекта отсутствуют – п. 22 ФСО №7. Информация об объектах-аналогах на стр. 25 отчета не соответствует указанной в первичном источнике информации на стр. 69 – не совпадает назначение и параметры факторов стоимости – п. 5 ФСО №3.

Вместе с тем, исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Так, в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Статьями 12, 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на 24.07.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного объекта в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г.

Во вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению рыночной стоимости, описание проведенных работ, допущения и ограничительные условия, использованные при определении кадастровой стоимости.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в г. <адрес> за первое полугодие 2013 г. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал базу данных «<данные изъяты>».

Отчет содержит обоснование выбранных оценщиком методов, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

Из содержания отчета усматривается, что при расчете стоимости спорного нежилого помещения оценщиком использовались два подхода - сравнительный и доходный.

1)В рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости спорного нежилого помещения рассматривались цены предложений о продаже аналогичных помещений в <адрес> по состоянию на 24.07.2013 г., что отражено в таблице 6 на стр. 16 отчета и земельных участков коммерческого назначения г. <адрес>, что отражено в таблице 7 на стр. 17 отчета. Из массы предложений о продаже нежилых помещений в период с 01.01.2013 г. по 24.07.2013 г. оценщиком было выбрано 5 объектов-аналогов, расположенные в <адрес>, предназначенные под размещение производственно складского комплекса с офисными помещениями и описано правило подбора аналогов. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: актуальность информации, соизмеримость по площади с объектом оценки, этаж расположения, наличие отдельного входа, коммуникаций, состояние отделки, наличие парковки. Введена корректировка на торг. В итоге рыночная стоимость объекта исследования в рамках метода сравнения продаж составила 3 461 264,89 рублей.

2) В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенных в <адрес>, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено на стр. 33 отчета. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв.м., в которые далее внесены поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв.м. умножена на площадь оцениваемого объекта. Произведен расчет поправки на недозагрузку, операционные расходы, коэффициент капитализации. В итоге рыночная стоимость объекта исследования в рамках метода капитализации дохода составила 3 493 535,41 руб.

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, оценщиком определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 24.07.2013 г. в размере – 3 472 560 рублей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1. выводы, изложенные в отчете об оценке № г. полностью подтвердила и пояснила, что оцениваемый объект принадлежит к сегменту рынка низкоклассных производственно-складских объектов. Рынок производственно - складской недвижимости в г. Тольятти характеризуется большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости от 5 000 рублей до 17 320 руб./кв.м. Реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, так как цена оферты, как правило, изначально завышена на «торг». Оцениваемые помещения расположены на окраине, в промзоне <данные изъяты>. В этом районе высокая доля свободных площадей, спрос на подобные объекты невысок. На основании данных анализа предложений коммерческой недвижимости (база данных «IReal») в районе расположения спорного объекта, она пришла к выводу, что на ставку продажи оказывают влияние следующие ценообразующие факторы: местоположение, класс объекта, пешеходная и транспортная доступность, общая площадь (фактор масштаба). Поскольку для оценки отобраны аналоги соответствующие выбранному сегменту рынка, фактор вида использования (класс объекта) не оказывает влияния на стоимость и корректировка по данному фактору не вводилась. На стр. 25 отчета в таблице 12 приведены данные об аналогах земельного участка предназначенного для эксплуатации под производственную базу с указанием их стоимости, а на стр. 69 отчета воспроизведен договор обязательного страхования ответственности оценщика, первичный источник информации на указанной странице отсутствует. Оценщик считает, что замечания Комиссии, изложенные в решении № 16/15с-30 от 12.08.2016 г. несущественные, они не влияют на выводы о результатах рыночной стоимости нежилого помещения.

Оснований не доверять показаниям оценщика ФИО1 у суда не имеется, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, является членом <данные изъяты>, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на отчет об оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 24.07.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № № в размере 3 472 560 рублей, а требования ООО «ПромАлюминий» в указанной части удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца ООО «ПромАлюминий» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 01.08.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Вместе с тем суд полагает, что оснований для удовлетворения требований ООО «ПромАлюминий» об обязании административного ответчика внести изменения в ГКН об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения равной рыночной, не имеется.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся в ГКН на основании решения суда в силу прямого указания закона, и принятие дополнительного решения об обязании внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ООО «ПромАлюминий» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 3 472 560 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Датой обращения ООО «ПромАлюминий» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 01.08.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07.10.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.