Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-588/2021 по административному исковому заявлению ООО «Хозрасчетная строительно- технологическая фирма «ФОБОС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ХСТФ ФОБОС» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, равной их рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчетах об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Представители административного истца по доверенности ФИО1, ФИО2 в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение <данные изъяты> от 29 июля 2021г. просили признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовали о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области ФИО3 в судебное заседание явился, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, оставил решение на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что с заключением судебной оценочной экспертизы согласны, оставляют решение на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание также не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей административного истца, административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ООО «ХСТФ ФОБОС» является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" в отношении спорных нежилых зданий административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области № 15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 01 января 2018 года утверждена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых помещений с кадастровыми номерами: <данные изъяты>

Поскольку административный истец является собственником нежилых помещений и плательщиком налога, исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку нежилых зданий завышенной, нарушающей права, ООО «ХСТФ ФОБОС» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложил отчеты оценщика № <данные изъяты> которыми рыночная стоимость принадлежащих истцу нежилых помещений определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 17 марта 2021 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 29 июля 2021г. оценщиком при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых помещений были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: <данные изъяты>

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилых помещений, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов.

В судебном заседании эксперт <данные изъяты> поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что оцениваемые помещения расположены на разных этажах многоквартирного жилого дома в зоне жилой и общественной застройки. По особенностям архитектурно-планировочных решений и параметрам расположения объекты принадлежат к категории офисной недвижимости свободного назначения (офис, услуги и пр.) В соответствии с требованиями п. 22 (б) ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Незначительные различия в полученных результатах о средней стоимости недвижимости в зоне расположения оцениваемых объектов по результатам анализа фактических данных и результатам приведенного аналитического обзора компании «ПФК», обусловлены прежде всего в различии анализируемого периода (аналитический обзор приведен за 4 квартал 2017 года, в выборке же анализа фактических данных участвовали предложения о продаже схожих объектов за период среднерыночного срока экспозиции (от 4 до 9 мес., обоснование на стр. 35); а также присутствием в выборке предложений по расширенной территории исследования (экономическая зона до 10 км. от МКАД, направления: северо-восток, восток, юго-восток (территория исследования расширена в соответствии с п. 11 (б) ФСО №7).

Определение класса качества офисной недвижимости (А,В,С) имеет значение при оценке офисов бизнес-центров и т.д., в данном случае оцениваются помещения в жилом доме, в качестве объектов-аналогов использованы аналогичные объекты соответствующего типа, проведение какой-либо дополнительной их классификации не требуется.

Все используемые в расчетах объекты-аналоги расположены в многоквартирных жилых домах, в зоне жилой и общественной застройки, имеют смешанную (преимущественно кабинетную) планировку, в связи с чем, является возможным их использование в качестве объектов офисного назначения – объекты принадлежат к одному сегменту рынка. Во всех объявлениях о предложении аналогов вариант использования в качестве офиса указан. Несоответствие объектов по ценообразующим параметрам (этаж расположения, наличие отдельного входа, линия расположения и тип улицы, отделка) – учтены путем введения соответствующих корректировок.

Основным критерием выбора источников корректировок является актуальность дате определения стоимости. В частности, корректировка на торг принята по источнику портала СтатРиелт, в котором данные сведения актуализируются ежеквартально, в отличии от источников компании АФОС и справочника ФИО4 (сведения актуализируются 1 раз в год). Скидки на торг имеют различие в динамике, что обуславливает необходимость использования более актуальных источников. Различие же влияния фактора местоположения в Московской области на ценообразование имеет меньшее изменение в течении года, что позволяет использовать источник корректировки компании АФОС за 2017 год, выбор также обусловлен отсутствием данной информации по Московской области в иных источниках. Рынок недвижимости г. Дзержинский не обладает признаками не активного, таким образом, используются средние значения показателей. Показатель доли стоимости земельного участка в стоимости ЕОН принят по данным портала СтатРиелт ввиду наличия в источнике показателей для всей совокупности офисной недвижимости. Источник справочника Лейфера не использовался ввиду наличия в нем информации только по высоклассной офисной недвижимости, либо недвижимости офисно-торгового назначения. Поскольку показатели доли стоимости земли в значительной степени зависит от назначения объектов (в отличии от остальных факторов), использование первого источника является более предпочтительным. Для анализа вклада в стоимости земельного участка в стоимости ЕОН во внимание принимаются рыночные показатели, анализ уровня кадастровой стоимости участка в данном случае не требуется.

Поскольку в качестве объектов-аналогов выбраны помещения, расположенные в одной с оцениваемыми объектами экономической зоне, но в разных городах – расчет корректировки на местоположение с использованием ценовых индексов городов Московской области компании АФОС является наиболее целесообразным. Корректировка рассчитана верно, обоснование приведено на стр. 106-107 Заключения. Индекс городов: Дзержинский – 0,91, Мытищи – 0,97, Балашиха – 0,81, Одинцово (что соответствует расположению аналога в Одинцовском районе) – 0,91. Показатели ПФК не использовались, поскольку не учитывают стоимость недвижимости в конкретном населенном пункте. Все объекты расположены в зоне жилой и общественной застройки, имеют хорошую транспортную доступность, по расположению в пределах города / качеству окружения являются сопоставимыми. Все имеющиеся отличия в параметрах расположения учтены в расчетах, выделение дополнительных критериев не требуется.

Для расчета корректировки на этаж использован источник корректировок для Московской области (https://www.cepes-invest.com/handbookcomev17/adjustment-floor-01012018), согласно которой фактор расположения на первых либо на средних этажах не оказывает влияние на ценообразование офисной недвижимости в Московской области (обоснование приведено на стр. 110 Заключения). При имеющейся актуальной на дату оценки информации о влияние фактора на ценообразование офисной недвижимости в Московской области и офисно-торговой недвижимости России предпочтение отдается первой, ввиду чего справочник ФИО4 в данном случае не использовался.

Корректировка на качество отделки рассчитана на основании информации СтатРиелт, ввиду наличия показателя влияния фактора на ценообразование всей совокупности офисной недвижимости, а также более расширенной информации об уровне отделки (обоснование на стр. 112 Заключения). Выбор источника обусловлен также его актуальностью на дату оценки (ежеквартальное обновление) ввиду имеющейся динамики изменения уровня стоимости ремонтных работ.

Для выделения стоимости земельного участка в стоимости ЕОН использованы данные, основывающиеся на рыночных значениях (СтатРиелт), актуальные на дату оценки. Значительное влияние на соотношение доли стоимости земельного участка и стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта оказывает плотность застройки внешнего окружения и этажность строения. Учитывая плотность застройки территории расположения оцениваемых помещений, а также этажность жилого дома, в котором расположены объекты (дом переменной этажности до 22 этажей) – величина показателя принята на уровне нижнего значения приведенного диапазона для офисной недвижимости (0,11). Обоснование приведено на стр. 46 заключения.

Методологических и расчетных ошибок при применении доходного подхода также не допущено.

Коридорный коэффициент принят согласно рыночным показателям схожего типа недвижимости (обоснование на стр. 118). Все используемые в расчетах объекты-аналоги расположены в многоквартирных жилых домах, в зоне жилой и общественной застройки, имеют смешанную (преимущественно кабинетную) планировку, в связи с чем, является возможным их использование в качестве объектов офисного назначения - объекты принадлежат к одному сегменту рынка. Во всех объявлениях о предложении аналогов вариант использования в качестве офиса указан. Несоответствие объектов по ценообразующим параметрам (этаж расположения, наличие отдельного входа, линия расположения и тип улицы, отделка) - учтены путем введения соответствующих корректировок. Выбор источников корректировок в рамках доходного и сравнительного подходов аналогичен.

Согласно используемому источнику информации уровня вакансии (СтатРиелт) - чем меньше площадь, выше качество здания, выгоднее местоположение - тем выше значение коэффициента (верхняя граница). Данные параметры источник рекомендует принимать во внимание при выборе значений представленного диапазона. Оцениваемые объекты имеют выгодное местоположение для размещения помещений офисного назначения. Для помещений, формат площади которых соответствует выявленному наиболее ликвидному формату офисных площадей для сдачи в аренду (до 100 кв.м.) - принималось минимальное значение коэффициента вакантности, как наиболее вероятное (6%), по данным источника СтатРиелт (обоснование на стр. 131). Операционные расходы приняты согласно информации справочника ФИО4 (стр. 133 заключения). Рецензент сравнивает принятые показатели в расчетах с показателями для офисной недвижимости г. Москвы (по СРД-21), стр. 28 рецензии, что является ошибочным. Принятый в расчетах показатель соответствует рыночным условиям для офисных помещений Московской области.

Для определения чистого операционного дохода из показателя действительного валового дохода вычтены все расходы, связанные с владением недвижимости и ее эксплуатацией, в т.ч. расходы на замещение - периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (согласно применяемому ФИО4), учет каких-либо дополнительных расходов не требуется.

Коэффициент капитализации принят согласно информации источника СтатРиелт (обоснование стр. 134). Согласно используемому источнику величина показателя для городов Московской области находится в интервале между нижним и средним значением (9-11%). г. Дзержинский является городом ближнего пояса г. Москвы, показатель принят как среднее значение диапазона для городов Московской области - 10%.

Потребность помещений в ремонте отделки учтена при определении арендной ставки. Затраты на отделку не являются значительными и не соотносятся с затратами на реконструкцию здания, таким образом, применение метода капитализации дохода в данном случае допустимо. Использование метода анализа иерархий при расчете удельных весов результатов применяемых подходов допустимо использовать в том числе при минимальном расхождении результатов. Таким образом, замечания административного истца необоснованны, экспертное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, не содержит расчетных и методологических ошибок.

При разрешении заявленных требований, суд также учитывает, что экспертным заключением <данные изъяты><данные изъяты> от 29 июля 2021г. рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей, что превышает установленную Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области № 15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровую стоимость, установленную в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При этом целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания принадлежащего на праве собственности имущества в связи с завышением базы для расчета налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае, в том числе с учетом позиции Европейского Суда по правам человека (§ 40 Постановления от 24 мая 2007 года "Р. против Российской Федерации", § 80 Постановления от 6 декабря 2011 года "Гладышева против России"), в удовлетворении исковых требований административного истца об установлении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018г. следует отказать.

Таким образом, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами <данные изъяты> в размере, определенном заключением повторной судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ООО «Хозрасчетная строительно- технологическая фирма «ФОБОС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2018 года:

с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В удовлетворении административного иска ООО «Хозрасчетная строительно- технологическая фирма «ФОБОС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 21.09.2021г.